서울동부지방법원 2025타경349. 암사동 ‘더이룸’ 나동 4층 402호, 전용 29.86㎡의 도시형생활주택형 다세대입니다. 감정가 326,630,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 261,304,000원으로 내려왔습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당 사항이 없는 것으로 기재돼, 제공된 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단축은 최저가 할인율이 아니라 실질취득과 시장가격의 차이입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 261,304,000원입니다. 더이룸의 유사 면적 최근 실거래는 160,000,000원 한 건으로, 현재 실질취득이 실거래보다 101,304,000원 높습니다. 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트가 생기지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 제나동 제4층 제402호 도로명: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 29.86㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 현관 1 · 방 1 · 방 일부 1 · 주방 1 · 거실 1 · 욕실 겸 화장실 1, 제시외 증축부분 포함 |
| 소유자 | 김백일 (단독소유 · 2019.04.11 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 326,630,000원 / 261,304,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,028,173,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 건물 규모 | 더이룸 · 20세대 · 2019.03.26 준공 |
| 특이사항 | 제시외 건물 포함 · 집합건축물대장상 위반건축물 등재 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 원본 확인이 핵심
자료상 말소기준 산정일은 2019.04.11이며, 같은 날 서울축산업협동조합 명의의 근저당권 두 건이 설정됐습니다. 채권최고액은 각각 2,472,000,000원과 1,956,000,000원으로, 합계 4,428,000,000원입니다. 이후 2025.06.23 임의경매개시결정이 등기됐고, 을구 2번 근저당권은 2025.11.28 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인·점유 분석
현황조사상 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 402호에 직접 표시된 점유자는 김상균 1명이고, 양영순은 501호 점유자로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준 산정일인 2019.04.11보다 뒤이므로 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다.
| 점유자 | 조사 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 | 402호 | 2024.03.13 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양영순 | 501호 | 2023.05.08 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 402호 점유자의 전입일은 2024.03.13으로 말소기준 산정일보다 약 5년 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 참여 여부와 명도 협의 난도는 현장 및 원문 서류로 보완해야 합니다.
③ 가격 비교 — 1회 유찰 후에도 실거래의 163.3%
더이룸의 최근 확인 실거래는 2025.10, 전용 27.7㎡·6층의 160,000,000원 한 건입니다. 본건 전용면적은 29.86㎡로 유사 면적 비교에는 해당하지만 표본이 한 건이므로, 가격 수준을 판단하는 기준점으로 제한해 보는 것이 적절합니다.
| 구분 | 금액 | 실거래 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 최근 실거래 | 160,000,000원 | 100.0% | 2025.10 · 전용 27.7㎡ · 6층 |
| 감정가 | 326,630,000원 | 204.1% | 실거래의 약 2.04배 |
| 현재 실질취득 | 261,304,000원 | 163.3% | 최저가 261,304,000원 + 인수 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 209,043,200원 | 130.7% | 감정가의 64% |
| 3회 유찰 가정 | 167,234,560원 | 104.5% | 감정가의 51.2% |
현재 회차에서는 실거래보다 101,304,000원 높고, 2회 유찰 가정에서도 49,043,200원 높습니다. 3회 유찰 가정가 167,234,560원조차 실거래보다 7,234,560원 높은 수준입니다. 즉 유찰 횟수가 늘어난다는 사실만으로 가격 메리트가 자동으로 생기지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,458,256원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 2,472,000,000원 | 256,845,744원 | 2,215,154,256원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울축산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 0원 | 1,956,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
근저당권 채권최고액 합계 4,428,000,000원 중 256,845,744원만 배당돼 총 4,171,154,256원의 미배당이 발생하는 산정입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 을구 1번 말소 기재의 실제 효력에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 261,304,000원 | 256,845,744원 | 4,171,154,256원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 209,043,200원 | 205,316,595원 | 4,222,683,405원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 167,234,560원 | 164,093,276원 | 4,263,906,724원 | 0원 |
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근이며 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 버스정류장은 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역은 도보 약 9~10분 거리로 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 승강기·상하수도·위생설비와 개별 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다. 건물 현상과 급·배수상태는 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·세로장방형 토지이며 차량 출입 가능한 도로가 개설돼 있습니다. 토지면적은 479.1㎡, 공시지가는 4,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 규모의 다세대로 최근 확인 실거래가 1건에 그치며, 제시외 증축과 위반건축물 등재가 가격 비교와 매각성 판단의 변수입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액은 0원이므로 현재 실질취득은 261,304,000원입니다. 최저가 할인율이 아니라 실거래 160,000,000원과의 차이를 기준으로 판단해야 합니다.
- 을구 1번 말소 원본 확인. 2020.05.15 근저당 말소 기재와 말소기준·배당 산정이 함께 존재합니다. 등기 원본에서 말소 대상과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 본건 402호 점유 확인. 김상균의 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 501호 점유자 구분. 양영순은 501호로 조사돼 본건 402호와 직접 관련된 점유인지 혼동하지 않도록 현황조사서의 물건번호와 호실을 대조해야 합니다.
- 제시외 증축 범위 확인. 감정평가상 방·방 일부·욕실·발코니 등의 제시외 증축부분이 포함돼 있습니다. 매각 포함 범위와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표시 확인. 집합건축물대장 전유부에 위반건축물로 등재된 사항의 구체적인 위치와 내용, 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보완. 최근 실거래는 전용 27.7㎡ 한 건이므로 본건 29.86㎡의 층·상태·증축 여부를 반영한 추가 가격조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 위험하다”
이 물건은 매각물건명세서상 매수인 인수권리와 법정지상권이 없고, 본건 402호 점유자의 전입도 말소기준 산정일 이후입니다. 표면적인 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 실질취득 261,304,000원은 최근 유사 면적 실거래 160,000,000원의 163.3%이며, 세 번째 유찰을 가정한 167,234,560원도 실거래보다 높습니다.
여기에 제시외 증축과 위반건축물 등재, 소규모 다세대의 제한된 거래 표본, 을구 1번 근저당 말소 기재와 배당 산정의 확인 필요성이 겹칩니다. 따라서 결론은 인수액은 낮지만 가격과 물건 상태의 위험은 높은 유형입니다. 최저가가 한 차례 내려갔다는 사실보다 실질취득과 실거래의 간격, 위반건축물 현황 및 등기 원본의 일치 여부를 먼저 봐야 합니다.
