261,256,000원
서울동부지방법원 2025타경349. 강동구 암사동 더이룸 가동 5층 501호로, 전용면적은 29.23㎡인 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2019.04.11. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 1,956,000,000원입니다. 대상 호실 점유자 양영순의 전입일은 2023.05.08.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없으며, 예상 인수액도 0원으로 계산됩니다.
권리만 보면 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 승계하는 구조는 아닙니다. 문제는 가격입니다. 1회 유찰된 최저가가 261,256,000원인데, 같은 더이룸의 최근 12개월 실거래는 160,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 거래의 163.3%로, 1회 유찰 사실만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경349 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 암사동 484-34 더이룸 가동 5층 501호 도로명주소: 서울특별시 강동구 구천면로47가길 14-5 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.23㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 현관1·방2·주방1·거실1 및 제시외 증축부분 |
| 소유자 | 신석철 (2023.01.01. 협의분할에 의한 상속, 2023.05.11. 소유권이전) |
| 채무자 | 신대주건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 326,570,000원 / 261,256,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,028,173,427원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 점유 확인은 필요
을구 1번 근저당권 2,472,000,000원은 2020.05.15. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 을구 2번 서울축산업협동조합 근저당권 1,956,000,000원이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2025.11.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
임차인·점유 현황
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상균 | 402호 | 2024.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 양영순 | 501호 | 2023.05.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
조사자료에는 김상균의 402호 점유와 양영순의 501호 점유가 함께 나타납니다. 본 분석 대상은 501호이므로 대상 호실의 확인된 점유자는 양영순 1명입니다. 두 전입일 모두 2019.04.11. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 가능성과 실제 배당 순서는 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰에도 실거래보다 높다
더이룸은 2019.03.26. 사용승인된 20세대 규모이며, 비교 가능한 최근 거래는 2025.10. 전용 27.7㎡ 6층의 160,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이어서 개별 호수 차이를 감안해야 하지만, 현재 최저가와의 격차는 작지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 실거래 | 27.7㎡ | 6층 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 160,000,000원 |
| 현재 최저가 | 29.23㎡ | 5층 | 261,256,000원 |
현재 최저가 261,256,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 163.3%입니다. 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득액도 최저가와 같은 261,256,000원이며, 최근 거래보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,457,584원 |
| 2. 근저당권 · 서울축산업협동조합 | 1,956,000,000원 | 256,798,416원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,699,201,584원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 전액이 근저당권에 배당되며, 소유자 잔여는 없습니다. 신청채권자 청구액 1,028,173,427원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 암사1동주민센터 남동측 인근이며, 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 암사역까지 도보 약 9~10분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물로, 상·하수도·위생·승강기·개별도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 479.1㎡, 공시지가는 4,508,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 20세대 소규모 다세대이며 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐입니다. 가격 판단 자료와 매수층이 제한적일 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·제시외 부분
501호의 기본 이용상태는 현관1·방2·주방1·거실1이며, 별도로 방1·주방 일부1·거실 일부1·욕실 겸 화장실2·발코니1의 제시외 증축부분이 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함과 집합건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선. 현재 최저가 261,256,000원은 최근 거래 160,000,000원의 163.3%입니다. 감정가 할인율보다 최신 실거래를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 회차 검토. 3회 유찰 가격 167,203,840원도 최근 거래보다 높으므로 회차만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 501호 점유 확인. 양영순의 실제 점유 여부·임대차계약·보증금·배당요구 여부를 확인하고 명도 비용과 기간을 반영해야 합니다.
- 402호 자료 구분. 김상균의 점유 부분은 402호로 기재돼 있으므로 본 대상 501호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 증축부분의 면적, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 책임과 금융기관 취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 서울축산업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 권리의 현재 채권자와 배당요구 내용을 원본으로 대조하세요.
- 배당 변동. 보증금 미상 임차인의 최우선변제와 당해세가 반영되면 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “실거래 163.3%”가 중요하다
이 물건은 말소기준 이후 전입한 점유자와 후순위 경매개시결정으로 구성돼 있어, 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원입니다. 그러나 권리 안전성이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 261,256,000원은 최신 실거래 160,000,000원의 163.3%이며, 3회 유찰 시 가격도 최근 거래보다 높습니다. 제시외 증축과 위반건축물 등재, 20세대 소규모 단지의 제한된 거래 표본까지 고려하면 결론은 분명합니다. 권리 승계는 낮지만, 가격·건축물·환금성 위험은 높습니다.
