서울동부지방법원 2025타경50992. 잠실벨솔레오피스텔 1층 104호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 건물명에 ‘오피스텔’이 들어가지만 이 호실을 아파트나 주거용 오피스텔로 가정하면 안 됩니다. 감정평가에서는 19층 건물 내 1층 근린생활시설로 조사했고, 104호 점유관계에는 박일권의 주거 사용이 기재되어 있습니다. 공부상 용도와 실제 사용, 영업 여부, 명도 대상자를 현장에서 다시 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.04.07. 설정된 옹진수산업협동조합의 근저당권 4,800,000,000원입니다. 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당권 1,300,000,000원, 인성저축은행 등 채권자의 가압류 2,000,000,000원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 후순위 등기 인수는 없지만, 점유자 정보 중 보증금과 전입일이 확인되지 않은 항목은 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 이용 중 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘케이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,271,000,000원 / 520,602,000원 (4회 유찰, 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 / 4,655,314,327원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
2020년 교보자산신탁과 신영부동산신탁을 거친 신탁등기는 이미 말소되었고, 현재 소유자는 주식회사제이엘케이홀딩스입니다. 말소기준권리는 2022.04.07. 옹진수산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤의 상상인플러스저축은행 근저당권, 인성저축은행 등의 가압류와 2025타경50992 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 104호 외 호실 정보도 원본 대조
조사된 점유·전입관계는 104호뿐 아니라 106호·111호·116호에도 걸쳐 있습니다. 따라서 이 사건의 매각목록이 호별 개별매각인지, 복수 호실 일괄매각인지 원본 매각목록에서 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유부분 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박일권 | 104호 / 주거 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최민선 | 106호 / 미상 | 2023.07.14 | 미상 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 벨솔레프라퍼티 | 111호 / 미상 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에이치디홀딩스리미티드 | 111호 / 미상 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 벨솔레인베스트먼트 | 111호 / 미상 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 장고코리아 | 111호 / 미상 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성현 | 116호 / 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점포 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
박일권을 포함해 전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준일 2022.04.07. 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 반면 별도로 기재된 ‘점포’ 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 520,602,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,606,020원 | - |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 512,995,980원 | 4,287,004,020원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 | 1,300,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 인성저축은행 | 2,000,000,000원 | 0원 | 2,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 8,100,000,000원 중 채권자 배당액은 512,995,980원이고, 총 미배당액은 7,587,004,020원입니다. 신청채권자의 청구액은 4,655,314,327원이며 현재 시나리오상 배당액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이중학교 북서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·관공서·학교가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 몽촌토성역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 대상 일련번호 1~7은 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북서측과 남서측으로 각각 약 6미터 포장도로에 접하고, 도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 14,750,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았으나 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 1층 근린시설이므로 실사용자·임대수요·상권 매출에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 4회 유찰 이력도 수요와 가격을 보수적으로 점검해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 원본 확인. 104호 외 106호·111호·116호 점유관계가 함께 나타나므로 매각목록에서 호별 개별매각인지 복수 호실 일괄매각인지 확인하세요.
- 104호 현장 점유 확인. 박일권의 실제 점유 여부, 내부 사용상태, 사업자등록과 전입 관계, 인도 대상자를 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. ‘점포’ 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.
- 용도와 실제 사용 대조. 공부·감정상 제2종근린생활시설과 주거 사용 기재가 함께 있으므로 행정상 용도와 현재 사용상태를 대조하세요.
- 시세 대신 수익가치 검증. 실거래 자료가 없으므로 주변 1층 근린시설의 임대료·공실률·관리비, 예상 수익률과 매도기간을 직접 조사하세요.
- 공동담보·배당 구조. 선순위 근저당은 공동담보목록과 연결되어 있으므로 등기부와 공동담보목록 원본을 함께 확인하세요.
- 체납·세금 확인. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “41%까지 내려왔다는 사실만으로는 부족하다”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.07. 옹진수산업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.
현재 최저가는 520,602,000원으로 감정가의 41%이고 4회 유찰 상태지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으며 대상은 1층 제2종근린생활시설입니다. 여기에 104호의 주거 사용 기재, 다른 호실의 점유관계, 전입일과 보증금이 미상인 점유자까지 남아 있습니다. 결론은 등기부상 후순위 인수는 낮지만, 가격·점유·용도 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 근린시설입니다. 승부처는 감정가 할인율이 아니라 520,602,000원에 취득한 뒤 확보할 수 있는 실제 임대수익과 매도 가능성입니다.
