서울동부지방법원 2025타경50992. 서울 송파구 방이동 잠실벨솔레오피스텔 1층 근린시설입니다. 감정요항상 본건은 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 토지는 일반상업지역·업무용 부지입니다. 겉보기엔 감정가 8.89억 물건이 최저가 3.64134억까지 내려와 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라, 인수 위험은 정리되는지와 근린시설로서 다시 팔거나 임대할 수 있는지입니다.
권리의 기준점은 2022.04.07 설정된 옹진수산업협동조합 근저당입니다. 이후 임의경매, 가압류, 후순위 근저당은 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준 이후라, 보증금이 확인되지 않은 점은 남지만 대항력 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 따라서 이 리포트는 최저가 364,134,000원 + 인수 0원 = 실질취득 364,134,000원을 기준으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층115호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘케이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 889,000,000원 / 364,134,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 / 4,655,314,327원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 토지 성격 | 일반상업지역 · 지목 대 · 토지이용상황 업무용 · 공시지가 14,750,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준은 2022년 근저당
말소기준권리는 2022.04.07 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 가압류, 후순위 근저당, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 되어 있어, 등기상 인수 위험은 낮게 봅니다.
② 임차인·점유자 — 실제 점유 7명, 대항력은 후순위
조사된 점유자는 개인과 법인을 합쳐 7명입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입일이 모두 2022.04.07 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 인수되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 미상 점유자가 포함되어 있으므로 입찰 전 명세서와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박일권 | 104호 | 2023.07.18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최민선 | 106호 | 2023.07.14 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 벨솔레프라퍼티 | 111호 | 2023.05.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| (주)에이치디홀딩스리미티드 | 111호 | 2023.05.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 주식회사 벨솔레인베스트먼트 | 111호 | 2023.05.02 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유한회사 장고코리아 | 111호 | 2023.05.22 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김성현 | 116호 | 2024.03.21 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 364,134,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,897,876원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 358,236,124원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 364,134,000원 기준 총 채권액 8,100,000,000원 중 채권자 배당은 358,236,124원에 그치며, 미배당은 7,741,763,876원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 실질취득은 최저가와 같습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 송파구 방이동 소재 방이중학교 북서측 인근에 위치합니다. 부근은 근린생활시설, 업무시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 몽촌토성역 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 상가형 물건으로, 위생설비·급배수시설·화재탐지설비·승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 6필지 일단지 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 각각 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주거용으로 착각 금지. 헤더부터 감정 이용상태까지 근린시설·제2종근린생활시설입니다. 아파트식 실거주 수요가 아니라 상가·업무용 수요로 가격을 봐야 합니다.
- 점유 확인. 조사된 점유자 전입일은 모두 말소기준 이후지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 입찰 전 현장 점유, 영업 여부, 명도 난도를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 기준 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 따라서 실질취득은 최저가 364,134,000원입니다.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 선순위 근저당권자도 전액 회수하지 못하고, 후순위권자는 배당이 없습니다. 이해관계가 복잡하게 남는 만큼 매각 진행 변동을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·현황조사·감정요항·배당 추정 데이터를 토대로 작성한 의견입니다. 매각물건명세서, 현황조사, 등기부, 현장 점유를 입찰 전 반드시 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 선순위 임차보증금 인수형이 아닙니다. 말소기준은 2022.04.07 근저당이고, 조사된 점유자들의 전입일은 모두 그 이후입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 권리 인수만 보면 매수인 부담은 0원으로 정리됩니다.
하지만 이미 4회 유찰되어 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실은 가볍게 볼 수 없습니다. 감정가 대비 싸졌다는 숫자보다 중요한 것은 제2종근린생활시설의 임대·명도·재매각 가능성입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 환금성 확인 후 접근입니다.
