351,027,000원
서울동부지방법원 2025타경50992. 송파구 방이동 잠실벨솔레오피스텔 1층 106호로, 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사제이엘케이홀딩스이고, 말소기준권리는 2022년 4월 7일 옹진수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,800,000,000원이며 공동담보목록이 설정돼 있습니다. 이후 설정된 상상인플러스저축은행 근저당, 인성저축은행 등 명의의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 351,027,000원으로 감정가 857,000,000원의 41% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 주거용 집합건물처럼 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판정하기 어렵습니다. 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 4회 유찰 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 임대수익, 실제 전용면적, 현 점유상태와 주거 사용 경위까지 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘케이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 857,000,000원 / 351,027,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 / 4,655,314,327원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 106호 점유 | 최민선 · 주거 사용 · 전입 2023.07.14 · 확정일자 2023.07.14 · 배당요구 2025.03.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.07. 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 뒤에 설정된 채권최고액 1,300,000,000원의 상상인플러스저축은행 근저당권과 청구금액 2,000,000,000원의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다.
② 점유·임차 현황 — 본건 106호는 최민선
현황조사 범위에는 104호·106호·111호·116호의 전입·점유자 7명이 기재돼 있으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 본건 106호에 직접 기재된 점유자는 최민선 1명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박일권 | 104호 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민선 | 106호 | 2023.07.14 | 2023.07.14 | 미상 | 2025.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 벨솔레프라퍼티 | 111호 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)에이치디홀딩스리미티드 | 111호 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 벨솔레인베스트먼트 | 111호 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 장고코리아 | 111호 | 2023.05.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 116호 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
모든 전입일이 말소기준일인 2022.04.07.보다 늦어 대항력은 없습니다. 최민선은 확정일자와 배당요구가 확인되지만 보증금이 확인되지 않았고, 선순위 근저당권만으로도 현재 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 따라서 보증금 미상은 매수인 승계 위험이 아니라 배당 및 명도 협의에 필요한 확인사항으로 보는 것이 타당합니다.
③ 유찰 시나리오 — 할인율보다 적정가 검증
현재 최저가는 감정가의 41%까지 낮아졌습니다. 다음 회차 시나리오는 감정가의 33%, 26%로 내려가지만, 비교 실거래가 없는 상태에서는 어느 구간도 자동으로 ‘저렴한 가격’이 되지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 41% | 351,027,000원 | 7,754,687,378원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33% | 280,821,600원 | 7,823,909,902원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 224,657,280원 | 7,879,287,922원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 351,027,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,378원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 345,312,622원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 인성저축은행 등 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 옹진수산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류·소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 미배당액은 7,754,687,378원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이중학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 관공서와 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 몽촌토성역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 소재 토지는 북서측과 남서측으로 각각 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 일부 필지는 공공청사 저촉과 도로 접합 사항이 있습니다.
- 토지. 장방형 6필지 일단지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 14,750,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 현장 확인. 최민선의 실제 점유 여부, 내부 구조, 사용 상태, 보증금과 월차임 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 용도 확인. 제2종근린생활시설을 주거로 사용한 경위와 건축물대장상 허용 용도, 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
- 시세·수익가치 조사. 주변 1층 근린시설의 매매사례, 보증금·임대료, 공실 기간과 기대수익률을 별도로 조사하세요.
- 공동담보 확인. 선순위·후순위 근저당에 공동담보목록이 붙어 있으므로 채권 양도관계와 배당기초 자료를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소와 현장을 통해 체납 관리비, 공용부분 부담과 영업 관련 공과금을 확인하세요.
- 입찰서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 매각 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 미검증”
이 물건은 말소기준 이후의 권리와 점유관계가 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 최민선의 보증금은 확인되지 않았지만 전입과 확정일자가 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 권리분석만 보면 위험이 제한적입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 41%까지 낮아졌어도, 비교 실거래 자료가 없고 감정상 근린생활시설을 현황상 주거로 사용하는 차이가 남아 있습니다. 신청채권자의 청구액은 4,655,314,327원이나 현재 시나리오상 예상배당은 없고, 전체 채권 미배당도 7,754,687,378원에 이릅니다. 이는 매수인 인수 위험은 아니지만 정상적인 매각·인도 과정이 단순하지만은 않을 수 있음을 보여줍니다.
권리는 통과, 가격은 보류. 주변 1층 근린시설의 실제 거래와 임대수익, 106호 내부 상태 및 적법한 사용 가능성을 확인해 351,027,000원이 수익가치에 부합할 때만 접근하는 것이 맞습니다.
