서울동부지방법원 2025타경50992. 송파구 방이동 잠실벨솔레오피스텔 1층 근린시설입니다. 감정요항상 본건은 1층 104호 외 6개호, 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2022.04.07 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권, 채권최고액 4,800,000,000원입니다. 이후 상상인플러스저축은행 근저당, 저축은행권 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 정리되는 구조입니다.
겉보기에는 가격이 강하게 내려왔습니다. 감정가 1,166,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 477,594,000원, 감정가의 41.0%입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 “싸 보이는 숫자”가 아니라 근린시설의 실제 수요와 점유 정리입니다. 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단할 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50992 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층114호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘케이홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,166,000,000원 / 477,594,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치제팔차유동화전문 유한회사 / 4,655,314,327원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2022.04.07 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 뒤따르는 상상인플러스저축은행 근저당, 2023.08.07 가압류, 2025.02.07 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 보는 구조입니다.
② 점유자 확인 — 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 문건접수 기준 점유자는 아래와 같습니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2022.04.07 이후입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자가 있어, 입찰 전 원본 명세서와 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박일권 | 104호 | 2023.07.18 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민선 | 106호 | 2023.07.14 | 2025.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 벨솔레프라퍼티 | 111호 | 2023.05.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치디홀딩스리미티드 | 111호 | 2023.05.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 벨솔레인베스트먼트 | 111호 | 2023.05.02 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 장고코리아 | 111호 | 2023.05.22 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성현 | 116호 | 2024.03.21 | 확인 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 477,594,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,175,940원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 470,418,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 저축은행권 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 총 채권액 8,100,000,000원 중 예상 배당은 470,418,060원, 미배당은 7,629,581,940원입니다. 이 미배당은 배당 부족을 뜻하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방이중학교 북서측 인근에 위치하고, 부근은 근린생활시설·업무시설·관공서·학교 등이 혼재하는 지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철8호선 몽촌토성역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항상 본건 1층 104호 외 6개호는 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로, 위생설비·급배수시설·화재탐지설비·승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 장방형 6필지 일단지 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전제2구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 14,750,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수 확인. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다. 다만 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 최신본으로 대조하세요.
- 점유 정리. 대항력은 없지만 점유자는 7명입니다. 특히 111호 복수 법인 점유와 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자가 있으므로, 배당요구 여부와 임대차 자료를 원본으로 확인하세요.
- 근린시설 수익성. 공실 가능성, 임대료 수준, 업종 제한, 관리비, 상가 동선, 1층 호별 접근성을 따로 계산해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 41.0%라는 숫자만으로 응찰하지 마세요. 현재 실질취득액은 477,594,000원이고, 환금성 검증이 끝난 가격만 입찰가가 됩니다.
- 미배당 구조. 현재 회차 미배당은 7,629,581,940원입니다. 매수인 인수는 아니지만, 채권 회수 불능이 큰 물건이라는 점은 유찰 지속 신호로 읽어야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건은 권리 인수형 물건은 아닙니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그렇다고 곧바로 “안전한 저가 물건”이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 4회 유찰, 제2종근린생활시설, 다수 점유자, 보증금·확정일자 미상, 회차별 미배당 확대가 겹쳐 있기 때문입니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 보수적으로 재검증 — 이 물건의 결론은 이 한 줄입니다.
