서울동부지방법원 2025타경50992. 방이동 잠실벨솔레오피스텔 건물 내 1층 105호이며, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔이 아니라 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 1,230,000,000원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 503,808,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이나, 이 물건은 비교 가능한 실거래 가격 없이 4회 연속 시장의 선택을 받지 못한 근린시설이므로 감정가 대비 할인율과 실제 시세 할인율을 동일하게 볼 수 없습니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.04.07. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권 4,800,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 상상인플러스저축은행 근저당권 1,300,000,000원, 인성저축은행 등 채권자의 가압류 2,000,000,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 근저당 일부 배당에 사용되지만, 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경50992 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 방이동 41-8 잠실벨솔레오피스텔 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 철근콘크리트구조 19층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘케이홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 503,808,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 4,655,314,327원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
| 명시 인수권리 | 해당 없음 |
| 명시 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 두 차례의 신탁등기가 있었으나 모두 등기부상 말소됐고, 2022.04.07. 신탁재산이 주식회사제이엘케이홀딩스에 귀속된 뒤 같은 날 옹진수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 105호 특정 신고자는 없다
사건 현황조사에는 점유·전입 신고자 7건이 등재돼 있으나, 호실은 모두 104호·106호·111호·116호로 기재돼 있습니다. 분석 대상인 105호를 특정한 신고자는 등재돼 있지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 현장 방문과 매각물건명세서 원본을 통해 105호의 실제 영업자·점유자·인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
| 신고자 | 호실 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박일권 | 104호 | 2023.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민선 | 106호 | 2023.07.14 | 없음 | 배당요구·확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 벨솔레프라퍼티 | 111호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)에이치디홀딩스리미티드 | 111호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 벨솔레인베스트먼트 | 111호 | 2023.05.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 장고코리아 | 111호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성현 | 116호 | 2024.03.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입·등록일은 모두 말소기준일 2022.04.07. 이후입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 보증기관 대위·승계로 표시된 신고자는 없습니다. 최민선은 2025.03.20. 배당요구를 접수했으나 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가 503,808,000원은 감정가 1,230,000,000원의 40.96%입니다. 다만 동일 호실 또는 동일 용도와 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.
오히려 같은 물건이 네 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준은 물론 이전 회차 가격에서도 수요가 형성되지 않았다는 뜻입니다. 따라서 “12.30억짜리를 5.04억에 산다”가 아니라, “현재 시장이 5.04억에서도 선택할지 검증되지 않은 근린시설을 산다”는 관점이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 503,808,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,438,080원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 4,800,000,000원 | 496,369,920원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 인성저축은행 등 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,100,000,000원 중 채권자 배당액은 496,369,920원이며, 미배당액은 7,603,630,080원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 분석 대상 호실을 포함한 일련번호 1~7은 모두 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 방이중학교 북서측 인근이며 근린생활시설, 업무시설, 관공서와 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 몽촌토성역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 위생설비, 급·배수시설, 화재탐지설비와 승강기가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 6필지 일단의 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 14,750,000원/㎡이며 토지면적은 253.9㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 105호 현장 점유 확인. 사건의 점유 신고자들은 다른 호실에만 등재돼 있습니다. 105호 출입문, 영업상태, 사업자와 열쇠 보유자를 직접 확인해야 합니다.
- 매각 대상 범위 확인. 감정평가에는 1층 104호 외 6개 호실이 함께 언급됩니다. 105호의 대지권·전유부분과 사건 내 다른 매각물건의 관계를 매각목록 원본으로 대조해야 합니다.
- 근린시설 시세 조사. 주거용 오피스텔 가격을 대입하지 말고, 제2종근린생활시설의 실제 매매사례와 임대료를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 단순 고평가인지, 공실·점유·관리비·상권·수익성 문제인지 입찰 전에 원인을 구분해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도·영업 관련 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역, 지구단위계획구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항을 원본 공부와 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 7,603,630,080원은 매수인 인수액이 아닙니다. 명시된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 점유는 보류
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2022.04.07. 옹진수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 소멸 구조만 보면 안전한 편입니다.
그러나 입찰 판단은 권리분석에서 끝나지 않습니다. 제2종근린생활시설이 네 차례 유찰돼 1,230,000,000원의 감정가가 503,808,000원까지 내려왔고, 분석 대상 105호의 특정 점유자와 직접 비교할 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 40.96%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 권리는 합격이지만, 가격·점유·환금성은 현장 확인 전까지 보류가 이 사건의 결론입니다.
