73,059,000원
전주지방법원 2025타경31890. 등기상 현재 소유자는 주식회사주성산업개발이고, 말소기준권리는 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,200,000,000원이며 2020.09.07. 채권최고액이 1,320,000,000원으로 변경됐습니다. 이 기준권리 뒤의 하나자산신탁 가압류, 신한자산신탁 근저당, 더본건설 가압류, 우리금융캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 별도 부담할 금액은 0원으로 정리됩니다. 다만 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인을 단정하기보다, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31890 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 계열(부동산 사무실·사무실·뷰티샵·편의점·미용실) |
| 분석 대상 면적 | 40.76㎡ |
| 소유자 | 주식회사주성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 73,059,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주김제완주축산업협동조합 / 1,075,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.01.21. 을구 6번 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 근저당, 경매개시결정, 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있어 권리 인수 구조는 단순합니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 ‘비교 대상’이 다르다
현재 최저매각가는 73,059,000원으로 감정가 213,000,000원의 34.3% 수준입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 218,391,666원이고, 최저가가 그 평균의 33.5%라는 수치도 제시되어 있습니다.
하지만 이 수치를 가격 메리트로 바로 해석하면 안 됩니다. 최근 거래 12건은 전부 59.83㎡이고, 분석 대상 면적은 40.76㎡로 일치하지 않습니다. 또한 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 아래 거래는 단지의 아파트 전유세대 거래이므로 용도 역시 직접 비교 대상이 아닙니다. 따라서 33.5%라는 비율은 참고 수치일 뿐, 본건의 적정 상가가치나 수익가치를 입증하는 시세 할인율로 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 18 | 241,500,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 3 | 210,200,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 218,391,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,059,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,715,062원 |
| 2. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 71,343,938원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 19,923,656원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사더본건설 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 19,068,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
73,059,000원 가정에서는 집행비용 1,715,062원 차감 후 전주김제완주축산업협동조합 근저당에 71,343,938원이 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,158,991,960원 대비 미배당액은 2,087,648,022원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 73,059,000원 | 71,343,938원 | 2,087,648,022원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,141,300원 | 49,820,757원 | 2,109,171,203원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 35,798,910원 | 34,754,530원 | 2,124,237,430원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주반월초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에는 근린생활시설로서 부동산 사무실·사무실·뷰티샵·편의점·미용실 이용이 기재되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트단지의 일부 상가용지이며, 서측과 북측 약 8m 및 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(반월3) 등이 적용되며 공시지가는 689,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
- 단지 정보. 전주반월동남해오네뜨하이뷰는 328세대이며 준공일은 2018.06.26.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비교시세 재확인. 59.83㎡ 아파트 거래와 40.76㎡ 대상 물건을 직접 비교하지 말고, 동일 용도 근린생활시설 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 최초 1,200,000,000원에서 1,320,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다.
- 배당 부족 자체와 인수는 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 2,087,648,022원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 환금성 검증. 단지 경매통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%가 제시되어 있으므로 낮은 최저가만으로 유동성을 낙관하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·상가 거래자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하며 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 가격은 전혀 다른 문제입니다. 3회 유찰된 73,059,000원이 감정가의 34.3%까지 내려왔고 아파트 최근 실거래 평균의 33.5%라는 숫자도 보이지만, 그 실거래는 59.83㎡ 아파트이고 본건 분석 대상은 40.76㎡이며 감정평가상 근린생활시설입니다.
따라서 이 물건을 “시세의 3분의 1이라 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 별도 검증. 동일 용도 근린생활시설의 실제 거래와 임대수익, 점유 상태를 확인한 뒤에야 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
