전주지방법원 2025타경31890. 전주 덕진구 반월동 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제102호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정평가 이용상태에는 이 물건이 속한 대상 중 근린생활시설(부동산 사무실)이 명시되어 있습니다. 감정가는 200,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 권리구조의 핵심은 2020.01.21. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당이며, 그 뒤의 가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 가격이 크게 내려갔다고 해서 곧바로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 제공된 실거래 자료의 목표면적은 42.0㎡인데 실제 비교 거래는 모두 59.83㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 아파트 59.83㎡ 거래 평균 218,391,666원을 이 1층 근린생활시설의 직접 시세로 간주해 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31890 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(부동산 사무실) |
| 소유자 | 주식회사주성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,075,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.01.21. 을구 6번 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2020.09.07. 변경등기로 채권최고액 1,320,000,000원이 기재됐습니다. 이후 하나자산신탁 가압류 19,923,656원, 신한자산신탁 근저당 420,000,000원, 더본건설 가압류 500,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 19,068,304원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 ‘동일 물건 시세’가 아니다
전주반월동남해오네뜨하이뷰의 최근 실거래 12건은 모두 전용 59.83㎡ 거래입니다. 최근 12개월 평균은 218,391,666원, 최신 거래는 2026.07. 230,000,000원입니다. 그러나 분석 대상의 목표면적은 42.0㎡이고, 면적 매칭이 되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 18 | 241,500,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 3 | 210,200,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 218,391,666원 |
수치상 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 31.4%입니다. 하지만 이 31.4%는 면적과 이용용도가 맞지 않는 참고값입니다. 최근 거래 범위도 195,000,000원~241,500,000원이지만, 이를 근린생활시설 102호의 직접 매매가 범위로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 19,923,656원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사더본건설 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 19,068,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,158,991,960원 중 예상 배당액은 66,965,200원이며 미배당은 2,092,026,760원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 2,092,026,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,112,236,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,126,383,012원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주반월초등학교 남측 인근이며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 대상 중 가는 근린생활시설인 부동산 사무실, 나·다는 사무실, 라는 뷰티샵, 마·바는 편의점, 사는 미용실로 이용됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 8m 및 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트단지의 일부 상가용지이며, 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(반월3), 상대보호구역 등이 적용됩니다.
- 공시지가. 689,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교 기준. 59.83㎡ 아파트 실거래 평균 218,391,666원을 이 물건의 직접 시세로 쓰지 말고, 42.0㎡ 목표면적 및 1층 근린생활시설에 맞는 별도 거래·임대 자료를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인. 권리 인수는 없으므로 반복 유찰의 원인이 가격·수요·상가 환금성에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 영업 상태, 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경. 말소기준 근저당은 최초 1,200,000,000원에서 2020.09.07. 채권최고액 1,320,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 원본 등기사항을 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서는 채권 미배당액이 2,092,026,760원에 달하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 실제 근린생활시설 거래·임대 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰되어 68,600,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 실거래는 목표면적 42.0㎡와 맞지 않는 59.83㎡ 자료입니다. 따라서 31.4%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 이미 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점에서 실제 상가 시세와 임대수익, 공실 가능성, 점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
