68,600,000원
전주지방법원 2025타경31890. 등기상 소재지는 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제103호이고, 감정평가 이용상태에서 해당 부분은 근린생활시설(부동산 사무실)로 조사됐습니다. 사건의 용도 표시는 대지이며, 토지는 아파트단지의 일부 상가용지로 평가됐습니다. 현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 200,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다.
등기 권리의 기준점은 2020.01.21. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 2020.09.07. 변경등기로 채권최고액 1,320,000,000원이 기재됐습니다. 이 기준권리 뒤에 설정된 하나자산신탁 가압류, 신한자산신탁 근저당권, 더본건설 가압류, 우리금융캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31890 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(부동산 사무실) |
| 소유자 | 주식회사주성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,075,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준권리 | 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준권리보다 앞선 신탁, 조촌새마을금고·순창새마을금고·쌍치새마을금고·변난실·조장빈 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 중요한 기준은 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — ‘없음’이 아니라 대항력 판정 미완성
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 에이치 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 잡혀 있습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 중복 임차인으로 제외할 사안도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어지지만 면적이 맞지 않는다
제시된 전주반월동남해오네뜨하이뷰 실거래는 전용 59.83㎡ 12건이고, 최근 12개월 평균은 218,391,666원, 최신 거래는 2026.07. 230,000,000원입니다. 현재 최저가 68,600,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 31.4%로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 18 | 241,500,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 3 | 210,200,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 218,391,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 19,923,656원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사더본건설 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 19,068,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,158,991,960원 중 예상 배당액은 66,965,200원이고, 미배당은 2,092,026,760원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차인의 보증금·대항력도 확정되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 2,092,026,760원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,112,236,320원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,126,383,012원 |
현재도 신청채권자 청구액 1,075,160,000원을 충족하지 못하고 있으며, 추가 유찰 시 배당 부족분은 더 커집니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.0회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주반월초등학교 남측 인근이며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 부분은 근린생활시설(부동산 사무실)로 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트단지의 일부 상가용지이며, 공시지가는 689,700원/㎡입니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 8m 및 약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역이며 상대보호구역과 소로2류 관련 저촉·접합 사항이 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 전주반월동남해오네뜨하이뷰는 328세대이며 준공일은 2018.06.26.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완. 에이치의 실제 점유 부분, 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일 미상 상태에서는 대항력 有도 無도 확정할 수 없습니다.
- 실질취득 재계산. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 다시 판단해야 합니다.
- 시세 면적 대조. 제시 실거래는 59.83㎡이고 시세 매칭 기준 면적은 42.0㎡로 일치하지 않습니다. 직접 비교 가능한 동일 용도·동일 면적 자료를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설(부동산 사무실)입니다. 실제 매각대상 범위와 전유·대지권 관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 최종 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 떨어졌다”보다 중요한 두 가지
숫자만 보면 감정가 200,000,000원짜리가 3회 유찰돼 68,600,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 기준권리 뒤의 권리는 소멸하고 계산상 인수도 0원이라 첫인상은 강합니다. 하지만 실제 판단의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 주거 임차인 에이치의 대항력과 보증금이 미상입니다. 둘째, 최근 실거래 평균 218,391,666원은 59.83㎡ 거래 표본이고 시세 매칭 기준은 42.0㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 구조는 정리되지만 임차·시세 검증이 끝나지 않은 3회 유찰 물건”입니다. 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 임차관계와 비교면적을 먼저 확정한 뒤 실질취득비용을 다시 계산하는 순서가 맞습니다.
