전주지방법원 2025타경31890. 감정가 164,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,252,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2020.01.21. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권이고, 최초 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 2020.09.07. 변경등기로 채권최고액이 1,320,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 신한자산신탁주식회사의 근저당권, 유한회사더본건설 및 우리금융캐피탈주식회사의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계 자체보다 더 주의할 부분은 물건 성격과 가격 비교의 적합성입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정요항표 이용상태에는 근린생활시설로서 부동산 사무실·사무실·뷰티샵·편의점·미용실 이용이 기재돼 있습니다. 반면 제공된 실거래는 전주반월동남해오네뜨하이뷰 전용 59.83㎡ 거래 12건이며, 비교대상 면적 80.07㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아파트 실거래 평균과 현재 최저가를 단순 비교해 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31890 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제107동 제2층 제107호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(부동산 사무실·사무실·뷰티샵·편의점·미용실) |
| 소유자 | 주식회사주성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 56,252,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,075,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 임차인 | 없음 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 과거 조촌새마을금고·순창새마을금고·쌍치새마을금고·변난실·조장빈의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 신한자산신탁주식회사 근저당권과 두 건의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 25.8% 숫자를 그대로 ‘할인율’로 보면 안 된다
현재 최저매각가 56,252,000원은 감정가 164,000,000원의 약 34.3%입니다. 데이터상 최근 12개월 거래 평균은 218,391,666원이고 최신 거래는 2026.07. 230,000,000원입니다. 계산상 최저가가 최근 12개월 평균의 25.8%에 불과합니다.
그러나 이 실거래 12건은 모두 전용 59.83㎡이고, 비교대상 면적은 80.07㎡로 일치하지 않습니다. 더구나 감정요항표상 본건 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아래 거래들은 가격 수준을 보여주는 참고자료일 뿐, 본건의 직접적인 적정 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 18 | 241,500,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 3 | 210,200,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 218,391,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,412,536원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 54,839,464원 |
| 2. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유한회사더본건설 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 19,068,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,252,000원 가정 시 채권자 총 청구액 2,139,068,304원 중 54,839,464원이 배당되고, 미배당액은 2,084,228,840원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 2,084,228,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,376,400원 | 38,267,625원 | 2,100,800,679원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,563,480원 | 26,667,337원 | 2,112,400,967원 | 0원 |
채권 부족액은 유찰이 진행될수록 커지지만, 데이터상 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 낙찰자에게 채무로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주반월초등학교 남측 인근이며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 부동산 사무실·사무실·뷰티샵·편의점·미용실 등 근린생활시설 이용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트단지 일부 상가용지이며, 서측 및 북측 약 8m·6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역이며 공시지가는 689,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건 용도는 ‘대지’, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 아파트 주거용 물건으로 전제해 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 실거래 비교 주의. 제공된 12건 거래는 59.83㎡이고 비교대상 면적은 80.07㎡로 일치하지 않습니다. 25.8%라는 비율만으로 저평가라고 단정하지 마세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 감정가 164,000,000원에서 56,252,000원까지 하락한 만큼 현장 이용상태·점유·영업 상태와 환금성을 직접 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당이 발생하지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 등재 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 확신”은 별개다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 이유만으로 바로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
특히 제공된 실거래는 본건과 면적이 일치하지 않고, 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 여기에 이미 3회 유찰된 상태라는 점까지 더하면, 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 물건 성격·점유·환금성과 적정 가격을 현장에서 확인하는 것입니다. 결론은 권리는 양호, 가격 판단은 추가 확인 필요입니다.
