68,600,000원
전주지방법원 2025타경31890. 전주 덕진구 반월동 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제104호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가의 이용상태에는 근린생활시설이 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사주성산업개발이며, 감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다.
권리의 기준점은 2020.01.21. 설정된 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,200,000,000원이고 2020.09.07. 변경등기에서 1,320,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 하나자산신탁 가압류, 신한자산신탁 근저당, 더본건설 가압류, 우리금융캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 위드유가 주거 사용 점유자로 기재돼 있으나 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없는 임차인으로 단정할 수도, 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31890 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 1232 전주반월동남해오네뜨하이뷰 제106동 제1층 제104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사주성산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구금액 | 1,075,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준권리 | 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유자는 별도 확인
2018년과 2019년에 설정됐던 조촌새마을금고·순창새마을금고·쌍치새마을금고·변난실 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준은 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류와 신한자산신탁 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 보증금과 전입일 확인 전에는 안전판정 금지
| 점유자 | 용도 | 보증금 | 전입신고 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 위드유 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 별도 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 실제 점유 신고는 위드유 1건이고, 보증금과 전입관계가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 실거래 비교 — 31.4%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
전주반월동남해오네뜨하이뷰의 최근 거래 자료는 모두 전용 59.83㎡ 아파트 표본입니다. 최근 12건 평균은 218,391,666원, 최신 거래는 2026.07. 230,000,000원입니다. 데이터상 최저가 68,600,000원은 이 평균의 31.4%로 계산됩니다.
그러나 대상 물건은 사건상 용도가 대지로 표시되고 감정평가 이용상태도 근린생활시설로 기재돼 있으며, 거래 표본의 면적 역시 대상과 일치하는 표본으로 확인되지 않습니다. 따라서 68,600,000원이 최근 시세의 31.4%라서 싸다는 결론은 성립하지 않습니다. 아래 거래표는 같은 단지의 참고자료일 뿐, 대상 호실의 적정가를 산정하는 직접 비교사례로 사용하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.83㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 18 | 241,500,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.83㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 3 | 210,200,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.83㎡ | 25 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.02 | 59.83㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 14 | 213,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 10 | 214,000,000원 |
| 평균 | 59.83㎡ | 12건 | 218,391,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 2. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 66,965,200원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 19,923,656원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 신한자산신탁주식회사 | 420,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 유한회사더본건설 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 19,068,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원 가정 시 채권자 총 청구 2,158,991,960원 중 66,965,200원이 배당되고, 미배당액은 2,092,026,760원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 다만 위드유의 보증금·대항력 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이 배당표만으로 임차관계까지 완전히 종결됐다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 점유 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 2,092,026,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 2,112,236,320원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 2,126,383,012원 | 0원 |
신청채권자 청구금액은 1,075,160,000원이며 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 66,965,200원으로 전액 변제되지 않습니다. 4회 유찰 시 46,755,640원, 5회 유찰 시 32,608,948원으로 배당액은 더 감소합니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전주반월초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가에는 부동산 사무실·사무실·뷰티샵·편의점·미용실 등 근린생활시설 이용이 기재돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 아파트단지 일부 상가용지이며, 서측 및 북측의 약 8m·약 6m 포장도로를 통해 출입합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며 공시지가는 689,700원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위드유 점유관계 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문으로 확인해야 합니다. 확인 전 판정은 대항력 가능·미상입니다.
- 실거래 비교 금지. 59.83㎡ 아파트 거래 평균 218,391,666원을 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 대상 자체의 비교사례 확보. 동일 용도·동일 층·유사 면적의 근린생활시설 또는 상가 거래·임대 사례로 별도 가격 검증이 필요합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.01.21. 전주김제완주축산업협동조합 근저당권과 2020.09.07. 채권최고액 변경등기를 함께 대조하세요.
- 배당표 한계. 계산상 인수액은 0원이지만, 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 임차관계까지 0원으로 확정한 것은 아닙니다.
- 현장 이용상태 확인. 제106동 제1층 제104호의 실제 사용현황과 영업·점유 주체를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “6,860만원”보다 먼저 확인할 것이 있다
감정가 200,000,000원에서 3회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 비교대상과 점유관계입니다. 제공된 218,391,666원의 최근 실거래 평균은 59.83㎡ 아파트 표본이고 대상은 표기 용도 대지, 감정 이용상태 근린생활시설입니다. 따라서 31.4%라는 수치를 가격 메리트로 사용해서는 안 됩니다. 동시에 위드유의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상이라는 권리 리스크도 남습니다.
등기상 명시 인수는 0원, 그러나 임차관계는 미확정. 가격은 크게 내려왔지만 직접 비교 가능한 시세도 미확정. 이 두 가지가 확인되기 전에는 ‘3회 유찰된 초저가 물건’으로 평가하기보다 추가 확인이 필요한 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
