대전지방법원 2025타경20344. 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 집합건물의 지하층 비101호입니다. 소유자는 이성규이며, 2021년 9월 8일 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 최미라 명의의 채권최고액 210,000,000원 근저당권과 이용한 명의의 채권최고액 155,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 가압류가 붙었고 2025년 최미라의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 기본 흐름은 비교적 명확합니다. 최미라 근저당권이 말소기준권리이고 이용한 근저당권·주식회사 희창 가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 이 사건에서 가장 중요한 사실은 따로 있습니다. 감정평가 및 매각물건명세서상 비101호는 소매점이고 현재 공실이라는 점입니다. 상층부 다세대주택의 임차·점유 관계를 본건 비101호의 인수채무로 합산해서도 안 되고, 반대로 건물 전체에 점유자가 있다는 이유로 비101호에 대항력 임차인이 있다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 타 호실 점유는 구분

2018년 이전의 가압류·근저당권·종전 경매 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 2019년 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기도 2020년 12월 30일 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 중요한 권리의 기준점은 2021년 9월 8일 최미라 근저당권입니다.

을구 4번 이용한 근저당권은 같은 날짜에 접수됐지만 최미라 근저당권보다 뒤 순위로 기재되어 있으며, 갑구 13번 가압류와 갑구 14번 경매개시결정 역시 후순위입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액이 발생하더라도 그 미배당 채권액 자체가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 비101호와 상층부를 혼동하지 말 것

현황조사에는 다른 호실에 관한 점유·임차 관련 명의 13건이 확인됩니다. 그러나 이 명의들은 201호, 202호, 301호, 401호, 402호에 연결되어 있으며 매각대상인 지하층 비101호 명의자는 확인되지 않습니다. 명의 13건을 실제 독립 임차계약 13건으로 확정할 수는 없고, 이들의 보증금을 본건 인수액으로 합산해서도 안 됩니다.

대항력 표시는 2021.09.08 말소기준권리와 확인된 전입일을 대조한 결과입니다. 전입일이 후순위인 경우에도 실제 계약·점유 관계 및 해당 호실은 별도로 확인해야 합니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 요건이 확인되지 않아 미확인으로 표시했습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 신고 여부 기준입니다.

③ 시세 비교 — 21.2%라는 숫자의 함정

표시된 실거래 집계 평균은 47,666,666원이고, 최저가 10,084,000원은 그 금액의 21.2%입니다. 하지만 이 비율을 근거로 비101호가 시세보다 저렴하다고 결론내리기는 어렵습니다.

이유는 명확합니다. 확인된 실거래 6건은 모두 2021년 9월 거래이고, 모두 전용 54.96㎡·2~4층 거래입니다. 현재 분석대상은 지하층 소매점이며, 비교자료의 기준면적 72.72㎡와도 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 표시된 최근 12개월 평균 수치를 현시점의 동일 용도·동일 면적 거래시세로 사용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,084,000원 가정)

현재 최저매각가 수준에서 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 최미라 근저당권에 우선 배당됩니다. 이용한 근저당권과 주식회사 희창 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다.

채권최고액 및 가압류 청구금액 기준의 추정배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 5.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권신고액과 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 낮은 낙찰가도 환금성을 보장하지 않는다

등기상 권리 구조와 인수 0원이라는 가정을 유지하면, 유찰에 따라 낙찰가가 낮아질수록 매수인의 취득대금도 낮아집니다. 그러나 실질적인 투자 수익은 매입가격뿐 아니라 사용 가능성·임대 수요·공실 비용·재매각 가능성에 의해 결정됩니다. 지하 소매점의 실제 매매·임대 시세가 검증되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 수익성이 개선된다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 논산시 성동면 월성리 성동면사무소 남서측 인근입니다. 관공서, 다세대·단독주택, 농경지, 임야, 근린생활시설 등이 혼재한 면사무소 주변 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 위 스톤코팅 마감이며, 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 등 설비가 기재되어 있습니다.
• 본건 이용상태. 지하층 비101호는 소매점(공실)입니다. 지상층은 다세대주택으로 사용되고 있으므로 본건을 일반 주거용 다세대 물건으로 평가해서는 안 됩니다.
• 토지. 2필 일단지의 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ‘전’, 현황은 ‘대지’로 기재되어 있어 차이가 존재합니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다. 용도변경이나 향후 활용계획 수립 시 관련 규제 및 적법성을 검토해야 합니다.
• 공시지가. 24,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지에 관한 지표이며 지하층 비101호의 독립된 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 지하 소매점 공실은 주거용 호실보다 매수층과 임차 수요가 제한될 가능성이 있습니다. 5회 유찰 이력과 낮은 낙찰률을 감안해 향후 처분기간과 매수 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 정확히 확인. 지하층 비101호 소매점이 매각 대상입니다. 같은 건물의 지상 주거용 호실과 혼동하지 않도록 등기부, 건축물대장, 집합건축물도면을 대조해야 합니다.
• 현장 공실 확인. 매각물건명세서상 공실이라고 되어 있으나 실제 출입문 잠금, 잔존 물품, 창고 사용, 제3자 점유 등을 확인해야 합니다.
• 타 호실 임차인 분리. 201호·202호·301호·401호·402호의 점유 및 임차관계를 비101호로 잘못 귀속시키지 말고, 호실별 계약과 점유를 구분해야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2021.09.08 을구 3번 최미라 근저당권이 말소기준이며 을구 4번 이용한 근저당권과 갑구 13번 가압류는 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 최신 등기사항증명서를 확인해야 합니다.
• 지목 불일치 확인. 토지의 공부상 지목 ‘전’과 현황 ‘대지’의 차이에 관하여 적법성, 이용 제한, 향후 처분 시 문제 여부를 확인해야 합니다.
• 소매점 활용 가능성. 지하층 출입 동선, 채광, 습기, 누수, 환기, 소방, 주차, 전기·수도 및 점포로서의 독립적 이용 가능성을 현장에서 검증해야 합니다.
• 실거래 재검증. 2021년 지상 주거층 거래가격은 본건의 현재 소매점 가격을 입증하지 못합니다. 동일 지역 지하 점포의 실제 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 공과금. 공실 유지비용과 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 배당·인수 검토. 예상 채권자 미배당액 700,841,072원은 곧바로 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 별도 임차권·점유관계 및 법정 인수사항을 최종 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.10.26 매각에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서와 법원 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 17%라도 싸다고 할 수 없다”

이 사건에서 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 최미라 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당·가압류가 소멸하고, 현재 추정된 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 조사에서 확인된 상층부 점유관계도 매각대상인 지하층 비101호와 구분해야 합니다.

그렇지만 권리관계가 비교적 단순하다는 사실이 곧 투자 적합성을 뜻하지는 않습니다. 5회 유찰, 감정가 대비 16.81%라는 극단적인 가격 하락, 지하층 소매점 공실, 부족한 비교 가능 실거래는 모두 보수적인 판단을 요구합니다.

특히 기존 거래 집계 평균 47,666,666원은 2021년의 다른 용도·면적 거래에서 나온 수치이므로 현재 비101호의 시세로 인정하기 어렵습니다. 가격 메리트는 검증되지 않았으며, 환금성 위험은 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 입찰하기보다 독립적인 점포 가치와 실제 수요를 먼저 확인해야 합니다.