대전지방법원 2025타경20344. 충청남도 논산시 성동면 월성리에 있는 전용 54.96㎡ 다세대주택, 4층 401호입니다. 현재 등기상 소유자는 이성규이고, 2021.09.08 최미라 명의 근저당권이 설정된 뒤 같은 날 이용한의 후순위 근저당권, 2024년 가압류, 2025년 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 경매신청채권자는 최미라이며 청구금액은 179,673,424원입니다.

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 401호에 실제로 누가 어떤 계약으로 점유하고 있는지. 둘째, 최저가 72,000,000원이 현재 시장에서 적정한지. 근저당권 등기 자체는 말소기준을 중심으로 정리할 수 있지만, 실제 거래는 과거 자료에 머물러 있고 경매 유찰 이력과 현재 최저가 사이에도 확인할 대목이 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 401호 점유는 확인 대상

말소기준권리는 2021.09.08 을구 3번 최미라 근저당권입니다. 채권최고액은 210,000,000원이고 접수번호는 제25435호입니다. 같은 날 접수된 이용한 근저당권은 제25436호로 후순위이며, 이후 등기된 주식회사 희창 가압류와 최미라의 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건 401호 점유·임차인 분석

현황조사 등에 나타나는 점유·임차 관련 신고는 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 이 경매의 대상은 4층 401호이므로 다른 호실의 거주자나 보증금을 401호의 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

확인된 신고는 전체 13건이며, 그중 401호 관련 전입자는 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없지만, 거주자별 독립 임대차계약의 존재 여부가 확인된 것은 아니므로 전체 신고 수를 실제 임차계약 수로 단정할 수 없습니다.

401호 전입자는 모두 말소기준일인 2021.09.08 이후 전입했습니다. 대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준권리를 비교한 판정입니다. 확정일자·보증금 및 실제 임대차계약은 별도로 확인해야 합니다.

다른 호실 신고 내역 — 401호와 분리 판단

201호·202호·301호·402호에 관한 기록도 존재합니다. 이들은 본건 401호와 구분해야 하며, 해당 호실들의 임차보증금을 401호의 인수액에 합산하지 않습니다.

김현중과 한준호는 2025.05.21 배당요구 관련 문건을 접수했습니다. 주식회사 대림글로벌은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 하지만, 신고된 대상은 401호가 아닌 202호입니다. 기재 보증금 1,500원도 202호에 관한 금액으로 본건에 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 72,000,000원을 저렴하다고 볼 수 없는 이유

제시된 동일 면적 54.96㎡ 실거래는 총 6건입니다. 가격 범위는 47,000,000~48,000,000원, 평균은 47,666,666원입니다. 다만 거래월이 모두 2021년 9월이라는 사실이 중요합니다. 이 거래를 2026년 매각 시점의 검증된 최근 시세처럼 취급해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가격이자 감정가는 72,000,000원입니다. 이는 실거래 평균 47,666,666원보다 24,333,334원 높고, 평균의 151%에 해당합니다. 최신으로 분류된 2021.09 거래가격 47,000,000원과 비교해도 최저가가 높습니다.

등기상 인수권리가 배당모형대로 0원이라고 가정하면, 최저가 낙찰 시 실질취득액은 72,000,000원입니다. 즉 계산상 인수액을 더하지 않아도 과거 거래 기준 가격은 이미 높습니다. 여기에 취득세, 명도비용, 기타 부대비용은 포함되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)

경매대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 최미라 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권과 가압류에는 계산상 배당이 돌아가지 않습니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 배당액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

현재 표시된 최저가 기준 계산과, 추가 유찰을 가정한 배당 시나리오입니다. 회차별 매각가격이 내려갈수록 선순위 채권자의 배당액은 감소하고 미배당액은 늘어나지만, 계산상 매수인의 권리 인수액은 모두 0원입니다.

80%·64%는 추가 유찰 가정에 따른 시나리오로, 실제 향후 최저매각가격이나 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 배당계산상 인수액 0원도 개별 점유·임대차관계에 대한 최종 법률판단을 대신하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 논산시 성동면 월성리 성동면사무소 남서측 인근입니다. 주변에는 관공서·다세대주택·단독주택·농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재하며, 면사무소 주변 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 본건 4층 401호는 다세대주택입니다. 건물의 다른 부분에는 201호·202호·301호·302호·402호 등 다세대주택과 지하층 소매점이 있으며, 지하층 소매점은 공실로 평가되었습니다.
• 건물 구조 및 설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 드라이비트 위 스톤코팅 마감입니다. 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 등의 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며 가축사육제한구역으로 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 24,000원/㎡, 토지면적은 237.0㎡로 확인됩니다. 이 토지면적은 401호 전유면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가에서는 공부상 지목을 전, 현황을 대지로 기재했습니다. 입찰 전에 토지대장·건축물대장·등기부의 표시를 대조해 차이가 매수인에게 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 위반건축물 표시가 없다는 사정만으로 모든 건축·토지 관련 사항이 확인되었다고 볼 수는 없습니다.
• 환금성. 주거 6세대 규모의 소규모 다세대건물이고, 제시된 매매사례는 2021년 거래에 집중되어 있습니다. 단지 경매의 평균 유찰 3.7회와 매각률 6.9%도 함께 고려하면 매수 후 매도기간과 거래 성사 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저매각가격 원본 확인. 4회 유찰에도 최저가가 72,000,000원(감정가 100%)으로 표시됩니다. 2026.10.26 매각기일 공고의 실제 최저매각가격과 매각조건을 반드시 확인하세요.
• 401호 점유자 확인. SOEU SOKNAI, KAEWKLA SUPAPORN, LOUNG SREYMOM, NAI SREYNET의 실제 거주·계약관계와 전입사항을 확인해야 합니다. 단순 전입자 수를 독립 임차계약 수로 단정하지 마세요.
• 보증금·확정일자 확인. 401호 전입자들은 말소기준일 이후 전입했지만 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 여부 및 관련 임대차서류를 대조해야 합니다.
• 다른 호실과 구분. 김현중·한준호의 배당요구와 대림글로벌의 전입일 미상 사항은 다른 호실 관련 기록입니다. 401호에 대한 권리분석과 혼동하거나 그 보증금을 인수액에 더해서는 안 됩니다.
• 실질취득비용 검토. 현재 계산상 인수 0원과 최저가 72,000,000원은 취득세·명도비·기타 비용을 포함한 확정 총비용이 아닙니다. 입찰가를 정할 때 부대비용과 점유 해소에 필요한 자금을 따로 계산해야 합니다.
• 최근 시세 재검증. 2021.09 거래 평균 47,666,666원을 2026년의 현재 시세로 단정하지 마세요. 동일 건물뿐 아니라 성동면 인근 유사 면적 다세대주택의 실제 거래 성사 가격을 확인해야 합니다.
• 토지·건물 표시 대조. 공부상 지목 전과 현황 대지의 차이, 401호 전유부분과 대지권 표시, 건축물대장 내용이 일치하는지 확인하세요.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 미납 및 기타 정산 항목을 확인하고 실제 매수인에게 부담되는 금액이 있는지 점검하세요.
• 권리 원본 확인. 2026.07.23 발급 등기사항전부증명서와 이후 변동사항, 매각물건명세서, 현황조사서, 매각기일 공고를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다 비싼 가격이 더 큰 문제”

논산 성동면 월성리 401호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 관계도 비교적 정리되는 물건입니다. 401호의 확인된 전입자 4명 역시 모두 말소기준권리 이후 전입자로, 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그렇다고 점유·명도까지 모두 해결된 물건은 아닙니다.

더 큰 걸림돌은 가격과 환금성입니다. 4회 유찰되었으나 현재 최저매각가는 감정가 그대로 72,000,000원입니다. 제시된 과거 실거래 평균 47,666,666원의 151%이며, 확인된 거래도 전부 2021년 9월에 집중되어 있습니다. 따라서 현재의 적정 시세나 할인 매력을 검증할 최근 거래 근거가 부족합니다.

여기에 소규모 다세대주택의 환금성, 낮은 매각률, 4회 유찰 이력, 미확정 임대차조건, 공부와 현황의 토지 지목 차이까지 고려하면 현 단계에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 우선 확인해야 할 것은 이번 기일의 실제 최저가격, 401호의 점유·계약관계, 그리고 최신 실거래를 통한 현재 시장가치입니다.

결론은 가격·환금성 중심의 고위험 D등급 검토 대상입니다. 등기상 인수금이 없다는 점은 긍정적이지만, 과거 실거래 대비 높은 매각가격과 현재 시세의 불확실성을 상쇄할 정도의 가격상 이점은 확인되지 않습니다.