대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리의 4층 다세대주택 중 401호, 전용 54.96㎡ 물건입니다. 감정가 7,200만원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 3,528만원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 등기 연혁과 점유 범위를 분리해서 봐야 합니다.
등기부 앞부분에는 2016년 가압류와 근저당권, 다수의 후순위 가압류가 등장합니다. 그러나 이 권리들은 2018년 임의경매 매각을 거치며 말소됐습니다. 현재 소유자 이성규가 2021.09.08 소유권을 취득했고, 같은 날 접수번호가 빠른 최미라 근저당권이 현재 경매의 말소기준입니다. 이후 이용한 근저당권, 2024년 가압류, 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 외 1필지 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이성규 (2021.09.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 179,673,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 규모 | 6세대 · 사용승인 2019.01.22 |
| 토지 현황 | 237㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 24,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
2016.08.12 주식회사지앤월드 가압류는 2016.09.21 해제로 말소됐습니다. 2017년에 설정된 다수의 가압류와 이영주 근저당권, 임의경매개시결정도 2018.07.19 임의경매 매각을 원인으로 2018.10.12 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 경매의 말소기준으로 보면 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 대상 401호는 4명 모두 후순위
현황조사와 문건접수에는 건물 전체의 점유·임차 관련 기록이 13건 확인됩니다. 이 가운데 매각 대상인 401호 점유자는 4명입니다. 네 사람의 전입일은 모두 2021.09.08 말소기준 이후로, 현재 확인된 전입일만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현중 | 201호 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대림글로벌 | 2층 202호 | 미상 | 1,500 단위 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| KYAW THU AUNG | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW ZIN THEIN | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WAI NAING PHYO | 2층 202호 | 2025.06.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한준호 | 3층 301호 | 2022.01.18 | 미상 | 2025.05.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SOEU SOKNAI | 4층 401호 | 2025.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KAEWKLA SUPAPORN | 4층 401호 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LOUNG SREYMOM | 4층 401호 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NAI SREYNET | 4층 401호 | 2022.09.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW NAING WIN | 4층 402호 | 2023.03.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AUNG THU | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SU WAI PHYO | 4층 402호 | 2023.03.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 2021년 가격의 74%, 현재 가격의 74%는 아니다
전용 54.96㎡와 일치하는 거래 표본은 6건이며 모두 2021년 9월 거래입니다. 거래가는 4,700만원에서 4,800만원, 평균은 47,666,666원입니다. 현재 최저가 35,280,000원은 이 평균의 74.0%, 가장 최근 기재 거래 47,000,000원의 약 75% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2층 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2층 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4층 | 48,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
감정가 72,000,000원은 이 거래 평균의 약 151%로 높았고, 두 차례 유찰된 현재 가격에서야 2021년 거래 범위 아래로 내려왔습니다. 그러나 비교 표본 이후의 거래가 확인되지 않으므로 “현재 시세보다 26% 싸다”는 표현은 성립하지 않습니다. 현장 매매 호가, 인근 유사 다세대의 최근 거래, 임대수익을 함께 확인해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주식회사지앤월드 | 165,000,000원 | 34,244,960원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이영주 | 450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김관수 | 21,840,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 조유준 | 13,796,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엠.제이종합건설 주식회사 | 255,099,466원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이병권 | 94,640,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 유한회사창성엔지니어링 | 16,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 이덕기 | 7,385,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 우전산업 주식회사 | 39,623,460원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 최미라 | 210,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이용한 | 155,000,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 | 345,343,560원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 | 1,773,727,486원 | 34,244,960원 |
| 미배당 합계 | - | 1,739,482,526원 |
집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 채권자 배당으로 표시되며, 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동면사무소 남서측 인근의 면사무소 주변 지역입니다. 관공서, 다세대·단독주택, 농경지·임야, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물입니다. 위생·급배수·개별난방·LPG가스, 옥외주차장 설비가 확인됩니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역 일반형, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 공부상 토지 지목은 전이지만 현황은 대지로 이용 중입니다. 입찰 전 토지대장, 건축물대장, 사용승인 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대이고 확인되는 거래가 2021.09에 집중돼 있어, 매도 시 수요층과 적정 매각기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016년 가압류가 아니라 2021.09.08 최미라 근저당권을 기준으로 매각물건명세서와 등기부를 대조하세요.
- 배당표 정합성. 이미 말소된 과거 권리에 배당하는 것으로 표시된 부분이 있으므로, 배당요구종기와 채권계산서 원본을 확인하세요.
- 401호 점유자 확인. SOEU SOKNAI, KAEWKLA SUPAPORN, LOUNG SREYMOM, NAI SREYNET의 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금, 퇴거 의사를 확인하세요.
- 호실 경계 확인. 현황조사에는 201호·202호·301호·401호·402호 점유자가 함께 나타납니다. 현장에서 출입구, 전기·가스 계량기, 호실 구획이 공부와 일치하는지 확인하세요.
- 현재 가격 확인. 2021년 거래 평균 47,666,666원을 현재 시세로 사용하지 말고, 인근 중개업소 호가와 최근 유사 다세대 거래를 별도로 확인하세요.
- 지목 차이 확인. 공부상 전, 현황상 대지인 차이가 건축물 이용과 담보가치에 미치는 영향을 토지대장·건축물대장으로 점검하세요.
- 명도비용 반영. 인수액 0원과 별개로 네 명의 점유자에 대한 협의·인도 절차 비용과 기간을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐지만, 가격과 점유는 아직 확인이 필요하다
이 물건의 현재 권리관계는 생각보다 단순합니다. 2018년 경매로 과거 권리가 정리됐고, 2021.09.08 최미라 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 대상 401호의 점유자 4명도 모두 말소기준 이후 전입해 확인된 보증금 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 안전한 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 점유자별 보증금과 계약관계가 미상이고, 거래 표본은 2021년 9월에 머물러 있습니다. 여기에 6세대 다세대의 제한된 환금성, 2회 유찰, 경매 낙찰사례 부재, 예상배당표와 등기 말소 이력의 불일치까지 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·가격·배당 확인 난도는 높은 편입니다. 최저가 3,528만원의 할인율보다 현장 확인 결과가 응찰 여부를 결정해야 합니다.
