대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리 14 일대의 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 중 제2층 제202호, 전용 54.96㎡ 물건입니다. 감정가는 73,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,770,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 2021.09 동일 면적 실거래 평균 47,666,666원의 75.0%입니다.
그러나 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 먼저 등기 이력의 단절과 점유관계를 구분해서 봐야 합니다. 2016~2017년에 설정된 가압류·근저당은 2018.07.19 선행 임의경매 매각을 원인으로 2018.10.12 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 과거 가압류를 말소기준권리나 배당권자로 다시 계산하면 안 됩니다. 현재 소유자 이성규가 취득한 2021.09.08 이후의 권리만 다시 순위를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 외 1필지 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 소유자 | 이성규 (단독소유 · 2021.09.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 179,673,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 6세대 · 2019.01.22 |
| 토지 현황 | 공부상 지목은 전, 현황은 대지 · 계획관리지역·성장관리계획구역 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2021년 근저당
최미라 근저당권은 2021.09.08 접수번호 25435, 채권최고액 210,000,000원입니다. 같은 날 접수번호 25436으로 설정된 이용한 근저당권 155,000,000원은 후순위입니다. 이후 2023.06.15 주식회사대림글로벌 전세권 15,000,000원, 2024.09.09 가압류 345,343,560원, 2025.05.14 임의경매개시결정도 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 인수 0원, 미상 표기는 별도 확인
202호와 직접 연결된 명시적 점유·권리자는 주식회사 대림글로벌과 외국인 점유자 3명입니다. 외국인 점유자 3명의 전입일은 모두 2021.09.08 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 대림글로벌은 등기된 전세권 자체는 후순위로 소멸하지만, 전입일이 확인되지 않아 별도의 임차권 대항력은 가능·미상으로 남습니다.
| 이름 | 점유 부분 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대림글로벌 | 2층 202호 | 전입일 미상 전세권 2023.06.15 | 15,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 등기상 없음* |
| WAI NAING PHYO | 2층 202호 | 2025.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW THU AUNG | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KYAW ZIN THEIN | 2층 202호 | 2025.07.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 식회사 | 호수 미상 | 미상 | 0원 표기 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 주식회사 대림글로벌의 등기된 전세권은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 전입일·점유 개시일을 확인할 수 없어 별도 임차권의 대항력은 확정할 수 없습니다. “식회사”로만 기재된 주거 점유 표기도 호수·전입일이 특정되지 않아 원문 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 75%라는 숫자보다 거래 시점이 문제
동일 면적 54.96㎡의 확인된 실거래 6건은 모두 2021.09 거래입니다. 최저가는 47,000,000원, 최고가는 48,000,000원, 평균은 47,666,666원이며 최신 거래가는 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
현재 최저가 35,770,000원은 이 평균의 75.0%입니다. 확인된 인수액을 0원으로 보면 실질취득액도 35,770,000원으로 같아 표면상 11,896,666원 낮습니다. 그러나 비교 거래가 모두 2021.09에 집중돼 있어 2026년 현재의 가격 수준과 하락·상승 추세를 보여주지 못합니다. 따라서 “실거래보다 25% 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 35,770,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 25,039,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 17,527,300원 | 0원 |
회차별 인수액 0원은 현재 확인된 권리만 반영한 수치입니다. 전입일·보증금 미상 표기의 대항력 여부가 달라지면 최종 부담도 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
2018년 선행 경매로 이미 말소된 과거 권리는 현재 배당순위에서 제외하고, 2021.09.08 이후 살아 있는 권리를 기준으로 봐야 합니다. 집행비용을 제외한 금액은 말소기준권리자인 최미라에게 배당되고 후순위 권리자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,043,860원 |
| 1. 근저당·신청채권자 최미라 | 179,673,424원 | 34,726,140원 |
| 2. 후순위 근저당·이용한 | 155,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 전세권·주식회사대림글로벌 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 가압류 | 345,343,560원 | 0원 |
| 잔여·소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았습니다. 후순위 전세권의 등기상 권리는 배당 부족과 관계없이 매각으로 소멸하지만, 별도의 대항력 있는 임차권이 확인될 경우에는 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 2층 202호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 같은 건물의 지하층 일부는 소매점 공실로 조사됐습니다.
- 주위환경. 성동면사무소 남서측 인근으로 관공서, 다세대·단독주택, 농경지, 임야와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며 교통 사정은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 개별난방, LPG가스, 위생·급배수설비와 옥외주차장을 갖췄습니다.
- 토지. 2필지 일단지의 다세대주택 건부지입니다. 공부상 지목은 전이나 현황은 대지이며 인접도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대이고 확인된 매매가 2021.09에 집중돼 있어, 대단지 공동주택보다 매도 기간과 가격 편차 위험이 큽니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018년 이전 권리는 선행 경매로 정리됐습니다. 현재 기준은 2021.09.08 최미라 근저당권입니다.
- 주식회사 대림글로벌 확인. 전입일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 사업자등록 및 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 불완전 법인 표기 확인. “식회사”로만 기재된 점유 항목의 정확한 명칭·호수·전입일·보증금을 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 202호에 전입한 외국인 3명의 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 재조사. 2021.09 실거래만으로 현재 시세를 판단하지 말고 인근 다세대의 최근 매물·거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 전·현황 대지의 차이와 대지권 관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 배당과 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘확인되지 않은 것’이 중요하다
이 물건은 감정가 73,000,000원에서 35,770,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭의 할인으로 보입니다. 등기상으로도 2018년 선행 경매 이후 권리관계를 다시 정리하면, 2021.09.08 최미라 근저당보다 늦은 근저당·전세권·가압류는 모두 소멸해 확인된 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 비교 자료는 모두 2021.09 거래이고, 건물은 6세대 소규모 다세대입니다. 여기에 전입일 미상 법인과 호수·전입일이 특정되지 않은 법인성 표기가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “49%라서 싸다”가 아니라 “점유를 확정한 뒤 현재 시세를 다시 확인해야 하는 물건”입니다. 권리의 큰 틀은 정리되지만, 미상 점유와 저환금성을 감안하면 현재 단계의 판단은 보수적 접근이 맞습니다.
