대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리 14 소재 집합건물의 지하층 비102호입니다. 소유자는 이성규이며, 2021.09.08 설정된 최미라의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 210,000,000원이고, 같은 날 설정된 이용한의 후순위 근저당권 155,000,000원과 2024년 주식회사 희창의 가압류 345,343,560원이 존재합니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

눈길을 끄는 것은 감정가 60,000,000원에서 최저가 10,084,000원까지 내려간 큰 가격 하락폭입니다. 그러나 경매에서 최저가가 낮다는 사실은 시세보다 저렴하다는 의미가 아닙니다. 특히 본건은 지하 소매점으로, 기존 주거용 매매사례를 기준으로 가격 메리트를 계산하면 잘못된 결론이 나올 수 있습니다. 현재 확인되는 객관적 거래만으로는 적정 매입가격을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유는 별도 확인

현재 권리관계의 중심은 2021.09.08 최미라 근저당권입니다. 같은 날 설정된 이용한 근저당권은 접수번호상 후순위이며, 2024.09.09 주식회사 희창 가압류와 2025.05.14 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

과거 이영주 근저당권과 기존 가압류·경매개시결정은 2018년 임의경매 매각에 따라 말소됐습니다. 2019년 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2020년에 말소되어 현재 소유권은 이성규에게 있습니다.

② 임차인·점유 현황 — 다른 호실과 비102호를 구별

감정평가와 매각물건명세서상 지하층 비102호는 공실입니다. 반면 현황조사에는 201호·202호·301호·401호·402호 관련 전입 및 임차관계가 기재되어 있습니다. 이들은 모두 본건 비102호가 아닌 다른 호실에 관한 기재이므로 해당 보증금이나 점유관계를 비102호의 매수인 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

위 표는 건물 내 다른 호실에 관한 현황조사 기재 13건입니다. 동일 호실의 여러 기재가 각각 독립된 임대차를 의미하는 것은 아니며, 비102호의 실제 임차인 수로 해석해서는 안 됩니다. 대항력 표시는 해당 기재의 전입일과 말소기준권리를 중심으로 한 자료상 분류이고, 법인의 점유·사업자등록 등 별도 요건은 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 21.2%라는 수치의 착시

확인되는 거래사례는 2021.09의 지상층 주거용 거래 6건입니다. 거래면적은 54.96㎡이고 거래가는 47,000,000원~48,000,000원, 평균은 47,666,666원입니다. 그러나 본건은 지하층 소매점이며, 비교자료의 면적도 본건과 일치하지 않는 것으로 분류됩니다. 따라서 이 평균은 본건의 직접 비교시세가 아닙니다.

숫자만 계산하면 최저가 10,084,000원은 거래평균 47,666,666원의 21.2%에 해당합니다. 하지만 주거용 호실의 과거 거래와 지하 소매점의 현재 가치를 같은 기준으로 볼 수 없습니다. 더욱이 거래시점이 2021.09에 머물러 있어 2026년의 시세나 가격 추세를 판단하기에도 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 10,084,000원 가정)

집행비용 581,512원은 추정액이며, 채권액은 근저당권 채권최고액 등을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 최미라 근저당권자에게 9,502,488원이 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 700,841,072원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 변화

현재 5회 유찰 상태에서 최저매각가는 10,084,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오는 아래와 같습니다. 각 회차에서 채권자에게 돌아가는 금액은 감소하고 미배당 채권액은 늘어나지만, 매수인의 인수액은 시뮬레이션상 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 논산시 성동면 월성리 소재 성동면사무소 남서측 인근입니다. 관공서·다세대 및 단독주택·농경지·임야·근린생활시설이 혼재하는 면사무소 주변 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며, 외벽은 드라이비트 위 스톤코팅, 내벽은 벽지·페인팅·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·개별난방·LPG가스·옥외주차장 등의 설비가 기재됩니다.
• 이용상태. 비102호는 소매점으로 기재되나 공실입니다. 일반 주거용 세대와 달리 점포 운영 또는 임대가 가능한 실질적인 조건을 따져야 합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부상 지목은 '전'이지만 현황은 '대지'로 이용됩니다. 공시지가는 24,000원/㎡입니다.
• 환금성. 관련 건물의 주거용 거래자료는 존재하나 지하층 소매점의 거래와 직접 대응하지 않습니다. 관련 경매물건의 평균 유찰 3.7회와 매각률 6.9%를 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정확한 매각목적물 확인. 지하층 비102호의 경계, 면적, 출입구, 공용부분 사용관계 및 대지권 범위를 매각물건명세서·등기부·건축물대장과 대조하세요.
• 상가의 실제 이용 가능성. 소매점으로 표시된 지하 공간에 실제 어떤 업종이 가능한지, 채광·환기·누수·설비·출입 조건은 어떤지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 2021년 지상층 주거용 거래를 비102호의 현재 시세로 사용하지 마세요. 동일하거나 유사한 지하 점포의 매매·임대사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 점유 및 임대차 확인. 비102호는 공실로 기재되어 있지만 현장 점유 상태와 실제 임대차 존재 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요. 다른 호실의 전입자료를 비102호 임차관계와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
• 토지 공부와 현황 차이. 공부상 지목이 '전'이고 현황은 '대지'이므로 관련 인허가·지목 변경 필요성·이용 제한 가능성 등을 확인하세요.
• 유찰 및 환금성 위험. 5회 유찰된 물건입니다. 낮은 낙찰가격만 보고 투자하지 말고, 임대수익을 확보하지 못하거나 장기간 매각하지 못하는 경우까지 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 관련 공과금과 기타 비용을 확인하고 실제 취득·보유비용에 반영하세요.
• 배당표 검증. 배당계산에서 미반영된 당해세·최우선변제 관련 사항이 있는지 확인하고, 근저당권의 피담보채무와 공동담보 관계도 원본으로 대조하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 사건 진행상황을 최종 확인한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 싸게 사는 것”

이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 최미라 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각목적물인 비102호 역시 매각물건명세서상 공실로 기재되어 있습니다.

그러나 물건의 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 60,000,000원에서 최저가 10,084,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이지만, 주거용 실거래 평균 47,666,666원과 비교해 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 본건은 지하층 소매점이고, 실거래 표본은 용도가 다른 2021년 주거용 호실입니다.

관련 경매물건의 매각률이 6.9%라는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 낙찰받는 것보다 실제로 활용하고, 임대하고, 다시 팔 수 있는지가 더 큰 과제일 수 있습니다. 따라서 이 물건에 대한 판단은 “등기상 권리는 정리 가능하지만, 가격 적정성과 환금성은 검증되지 않았다”입니다.

권리는 조건부 확인, 가격은 보류. 추가 유찰이나 낮은 입찰금액만으로 매수를 결정하기보다는 비102호 자체의 시세·점유·이용 가능성·임대수요가 확인된 뒤 접근하는 것이 타당합니다.