대전지방법원 2025타경20344. 논산시 성동면 월성리의 전용 54.96㎡ 다세대주택 301호입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 위치하며, 감정가 73,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 35,770,000원까지 내려왔습니다. 현 소유자 이성규는 2021.09.08 소유권을 취득했고, 같은 날 최미라 앞으로 채권최고액 210,000,000원의 근저당과 이용한 앞으로 채권최고액 155,000,000원의 근저당이 차례로 설정됐습니다.
등기에는 2016년부터 다수의 가압류와 근저당이 등장하지만, 그 권리들은 2018.07.19 임의경매 매각을 거쳐 2018.10.12 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 과거 가압류를 말소기준으로 보는 것이 아니라, 현 소유자 취득과 동시에 설정된 2021.09.08 최미라 근저당을 기준으로 후순위 권리와 점유관계를 판단하는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 14 외 1필지 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 54.96㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 |
| 소유자 | 이성규 (2021.09.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최미라 / 179,673,424원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 건물 규모 / 준공 | 총 6세대 · 2019.01.22 |
| 토지 현황 | 공부상 지목 전 · 현황 대지 · 2필 일단지 237.0㎡ |
① 권리 흐름 — 과거 등기와 현재 기준을 분리해야 한다
최미라 근저당 다음으로 이용한 근저당 155,000,000원, 2024.09.09 가압류 345,343,560원, 2025.05.14 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 등기상 매수인이 별도로 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — 본건 301호는 대항력 없음
현황조사에는 같은 건물 201호·202호·401호·402호 점유자도 함께 확인되지만, 매각 대상인 3층 301호와 관련된 점유자는 한준호 1명입니다. 전입일은 2022.01.18로, 말소기준인 2021.09.08 최미라 근저당보다 늦습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한준호 · 3층 301호 | 2022.01.18 | 미상 / 미상 | 2025.05.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한준호의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위이므로 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당요구는 2025.05.21 접수됐으며, 미배당 보증금이 있더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 75%이지만 거래 시점이 오래됐다
같은 건물에서 확인된 전용 54.96㎡ 거래는 모두 2021년 9월에 이뤄진 6건입니다. 거래가는 47,000,000원 또는 48,000,000원이며 평균은 47,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 2 | 47,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2021.09 | 54.96㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 평균 | 54.96㎡ | 6건 | 47,666,666원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 35,770,000원은 확인 거래평균의 75.0%입니다. 수치만 보면 거래평균보다 낮지만, 비교 표본 전부가 2021.09에 집중돼 있어 2026년 현재의 가격을 직접 보여주는 최신 비교사례로 보기는 어렵습니다. 따라서 35,770,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실과 현재 시세보다 확실히 싸다는 판단은 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,043,860원 |
| 1. 근저당 · 최미라 | 179,673,424원 | 34,726,140원 |
| 2. 근저당 · 이용한 | 155,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 희창 외 | 345,343,560원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현행 등기 흐름에 따라 2021.09.08 최미라 근저당을 선순위로 정리한 예상입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당에도 전액 미치지 못하고, 후순위 근저당·가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동면사무소 남서측 인근의 계단통행식 공동주택입니다. 주변에는 관공서, 다세대·단독주택, 농경지, 임야와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있어 차량 및 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·개별난방, LPG가스, 옥외주차장과 기타 부대설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 24,000원/㎡이고 지형은 평지, 도로는 소로 한 면에 접합니다.
- 공부와 현황. 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 전이지만 현황은 대지입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대 규모이고 확인된 거래가 2021.09의 6건에 한정됩니다. 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016년 권리는 2018년 경매 매각으로 정리된 과거 이력입니다. 현 경매 기준은 2021.09.08 최미라 근저당으로 대조해야 합니다.
- 301호 점유 확인. 한준호의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에 기재된 201호·202호·401호·402호 점유자를 본건 301호 임차인으로 합산하지 않아야 합니다.
- 최신 시세 확인. 확인 거래는 모두 2021.09입니다. 35,770,000원이 현재 시세에도 유리한지는 인근 다세대의 최근 거래와 매물로 별도 검증해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 전, 현황 대지의 차이와 2필 일단지의 대지권 관계를 등기·토지대장·현황으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 환금성은 단순하지 않다
이 물건의 권리분석 핵심은 과거 등기와 현재 경매를 분리하는 것입니다. 2016년 권리들은 2018년 경매 매각 과정에서 정리됐고, 현 경매에서는 2021.09.08 최미라 근저당이 기준입니다. 본건 301호의 한준호는 그보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 73,000,000원의 49%인 35,770,000원까지 내려왔고, 확인 거래평균 47,666,666원의 75.0%입니다. 다만 비교 거래 전부가 2021.09에 머물러 있고, 6세대 다세대가 2회 유찰됐다는 사실은 시장성이 제한적일 수 있음을 보여줍니다. 권리는 합격, 가격은 조건부, 환금성은 보수적 검증. 낮아진 최저가보다 현재의 실제 매수 수요를 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
