서울동부지방법원 2025타경51948. 성동구 용답동 엘케이플레이스4차 6층 602호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사더블에이치씨엔디이며, 2024.01.22 든솔신용협동조합의 근저당권 설정이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 5,460,000,000원이고, 2025.12.22에는 채권최고액 1,600,000,000원으로 변경된 등기가 있으며 2025.12.26 근저당권이 주식회사레드앤블루자산관리대부로 이전됐습니다.
말소기준 이후에는 가압류와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51948 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 6층602호 |
| 도로명 | 서울특별시 성동구 용답29가길 2 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 대상 면적 | 23.95㎡ |
| 소유자 | 주식회사더블에이치씨엔디 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,639,532,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심 기준일은 2024.01.22입니다. 이날 설정된 든솔신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 2024.05.31 이후 가압류·압류와 2025.08.21 임의경매개시결정, 이후 추가 가압류는 모두 말소기준 뒤에 설정됐습니다. 2024.08.06 주식회사 참신유통 가압류는 2024.09.05 이미 말소됐습니다.
② 전입자 — 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인동 | 502호 | 2024.08.14 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여혁준 | 204호 | 2024.04.01 | 미상 | 2025.09.23 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승환 | 204호 | 2025.05.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2024.01.22 이후여서 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계는 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 402,000,000원 vs 최근 평균 555,000,000원
엘케이플레이스4차의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 4건입니다. 최근 평균은 555,000,000원, 최신 거래는 2026.03의 500,000,000원입니다. 현재 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%로, 제공된 실거래 표본 기준에서는 최근 시세보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.09㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 25.09㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 555,000,000원 |
실거래 최저도 500,000,000원으로 현재 최저가보다 높고, 동일한 23.95㎡·6층 거래는 2025.10에 550,000,000원입니다. 제공된 실거래 범위는 500,000,000원부터 620,000,000원까지이며, 감정가와 최저가는 모두 402,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 2. 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 5,460,000,000원 | 395,580,000원 |
| 3. 가압류 · 이봉균 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양우영 | 83,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박종혁 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이승혁 | 153,274,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,966,274,300원 중 예상 배당액은 395,580,000원이고, 미배당액은 5,570,694,300원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 선순위 차감으로 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 402,000,000원 | 395,580,000원 | 5,570,694,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 321,600,000원 | 316,297,600원 | 5,649,976,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 257,280,000원 | 252,878,080원 | 5,713,396,220원 | 0원 |
채권 부족액은 유찰될수록 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 이 사건은 미배당 채권 규모와 낙찰자의 인수금액을 구분해 볼 필요가 있습니다. 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 용답동주민센터 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·공용승강기·소방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 141.8㎡, 공시지가는 5,154,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 포장도로와 북서측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되며 용답동 6-5에는 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 엘케이플레이스4차는 2023.11.24 준공, 16세대이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 4건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 대조. 말소기준 근저당의 2025.12.22 변경, 2025.12.26 이전 및 근질권 설정을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 임차관계 대조. 조사된 전입자 3명은 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 서류를 확인하세요.
- 호수 확인. 현황조사에 기재된 전입자 조사 호수와 본건 602호의 점유관계를 원본 현황조사와 현장에서 대조하세요.
- 세금 압류. 국·서울특별시·성동구 압류가 있어 당해세 여부와 배당순위를 확인하세요.
- 실거래 비교. 신건 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균 555,000,000원의 72.4%, 최신 거래 500,000,000원보다 낮습니다.
- 내부 상태. 일부 호실은 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·설비·인테리어·실사용 구조를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 구조는 소멸형, 승부처는 현장 확인
이 사건은 2024.01.22 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 조사된 전입자도 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고, 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가와 신건 최저가가 402,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 555,000,000원의 72.4%이고 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 실거래 자료 기준으로는 가격 차이가 분명합니다. 다만 보증금 미상 전입자, 세금 압류, 근저당 변경·이전 등기, 내부 미확인 사항을 최종 원본과 현장에서 대조하는 것이 입찰 전 핵심입니다.
