서울동부지방법원 2025타경51948. 성동구 용답동 엘케이플레이스4차 2층 204호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 전용면적은 25.09㎡, 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층이며, 엘케이플레이스4차는 16세대, 사용승인일은 2023.11.24입니다. 현재 소유자는 김수현이고, 등기부에는 2026.03.06 매매, 거래가액 500,000,000원으로 2026.03.09 소유권이전이 등기돼 있습니다.

핵심 권리는 2024.01.22 설정된 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,460,000,000원이고 2025.12.22 채권최고액 1,600,000,000원으로 변경된 뒤, 2025.12.26 주식회사레드앤블루자산관리대부로 근저당권이 이전되고 같은 날 든솔신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 하지만 말소기준 자체는 2024.01.22이므로, 그보다 뒤에 발생한 점유·압류 등의 인수 여부를 이 날짜와 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2024.01.22 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.08.21, 국민건강보험공단 압류는 2025.12.26, 강동구 압류는 2026.01.28로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 제공된 권리분석상 이 권리들은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

임차인·점유 분석

목적물인 204호에는 여혁준·전승환 2명이 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2024.01.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 여혁준은 확정일자 2025.01.15와 배당요구일 2025.09.23이 확인되지만 보증금이 미상이고, 전승환도 보증금이 미상이라 최우선·우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 다만 이 문제는 배당액 변동 가능성과 관련된 것이고, 제공된 분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.

김인동은 조사상 점유부분이 502호로 표시돼 있어 목적물 204호와 호수가 다릅니다. 따라서 204호 점유관계를 판단할 때는 여혁준·전승환의 현황을 중심으로 보되, 현황조사 원문상 502호 기재가 목적물과 어떤 관계인지도 대조하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — 신건 405,000,000원은 최근 시세 아래

엘케이플레이스4차는 16세대, 2023.11.24 사용승인 건물입니다. 대상 면적 25.09㎡와 매칭되는 거래를 포함해 최근 거래 5건의 평균은 534,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 500,000,000원이고, 등기부상 해당 호수의 2026.03.06 매매 거래가액 역시 500,000,000원입니다.

현재 최저매각가 405,000,000원은 최근 12개월 평균 534,000,000원의 75.8%입니다. 전체 평균만 본 것이 아니라 최신 거래 500,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 특히 최신 거래가 최근 12개월 평균보다 낮아진 상태이므로 평균 534,000,000원만을 시세 기준으로 과신하지 않는 것이 중요하지만, 405,000,000원은 최신 거래 500,000,000원보다도 낮아 신건 단계에서 가격상 여지가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)

405,000,000원 매각 가정에서 집행비용 6,450,000원을 제외한 398,550,000원이 근저당권 배당으로 계산되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권최고액 대비 5,061,450,000원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 도시형생활주택으로 이용 중인 단지형 다세대주택입니다. 아파트가 아니라 소규모 다세대 유형으로 봐야 합니다.
• 입지. 성동구 용답동 주민센터 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남서측 약 8미터 포장도로와 북서측 약 3미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적 141.8㎡, 공시지가는 5,154,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 용답동 6-5는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 건물상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
• 내부확인. 현장조사 당시 일부 호수는 폐문 부재로 내부 설비 작동·누수·인테리어 여부 확인이 제한됐고, 일부 거실은 내부 인테리어 등의 사유로 방으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 204호 점유관계 대조. 여혁준·전승환 두 사람의 현재 점유 여부와 임대차 보증금 규모를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 재확인하세요.
• 502호 기재 확인. 김인동은 점유부분이 502호로 조사돼 목적물 204호와 다릅니다. 해당 기재가 목적물 점유판단에 영향을 주는지 원문 대조가 필요합니다.
• 배당요구 확인. 여혁준은 2025.09.23 배당요구가 확인됩니다. 보증금 미상인 만큼 실제 배당순위와 최우선변제 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 근저당 변동 확인. 2025.12.22 채권최고액 변경, 2025.12.26 근저당권 이전과 근질권 설정이 연속돼 있으므로 등기부 원문에서 권리승계 관계를 다시 대조하세요.
• 최근 거래 우선 비교. 최근 12개월 평균은 534,000,000원이지만 최신 거래는 500,000,000원입니다. 가격 판단은 평균뿐 아니라 최신 거래 수준까지 함께 두는 것이 안전합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문 부재로 설비 작동·누수·인테리어 상태를 확인하지 못한 부분이 있으므로 입찰 전에 현황을 가능한 범위에서 재확인하세요.
• 민간임대주택 이력. 2024.06.04 민간임대주택 등기가 있었고 2026.03.04 등록말소로 해당 등기가 말소된 이력을 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하고, 가격도 현재는 시세 아래

이 사건은 말소기준권리 이후의 임차인·압류가 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 목적물 204호에 조사된 여혁준·전승환의 전입일도 모두 2024.01.22 말소기준보다 늦어 대항력 인수 위험은 없습니다.

가격 역시 현재 신건 최저가 405,000,000원이 최근 12개월 평균 534,000,000원의 75.8%이고, 최신 거래 500,000,000원보다 낮습니다. 특히 등기부상 현 소유자의 2026.03.06 거래가액도 500,000,000원으로 확인돼 현재 최저가는 최근 거래 수준과 비교해 가격상 여지가 있습니다.

다만 이 물건을 최고등급의 단순 안전형으로 보기에는 확인할 점이 남습니다. 204호 두 점유자의 보증금이 미상이고, 일부 내부 상태가 확인되지 않았으며, 16세대 규모의 다세대·도시형생활주택이라는 특성도 있습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 유리한 편, 입찰 전 점유·보증금과 내부상태 확인”입니다.