서울동부지방법원 2025타경51948. 성동구 용답동 엘케이플레이스4차 2층 201호로, 감정평가상 건물은 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사더블에이치씨엔디이며, 2024.01.22. 소유권보존과 동시에 든솔신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤로 가압류·국세 및 지방세 압류·경매개시결정·추가 가압류·소유권이전청구권가등기가 이어졌지만, 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 2025.11.21. 김우제 명의의 소유권이전청구권가등기도 말소기준 뒤에 설정돼 소멸 대상으로 판정되어 있습니다. 다만 해당 가등기는 보전가등기 추정으로 종류 확인 필요라는 주의가 붙어 있으므로 원문 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51948 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 비교 전용면적 | 23.95㎡ |
| 소유자 | 주식회사더블에이치씨엔디 |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 391,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,639,532,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 | 2023.11.24 |
| 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준권리는 2024.01.22. 을구 1번 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,460,000,000원이고, 2025.12.22. 채권최고액이 1,600,000,000원으로 변경됐으며, 2025.12.26. 근저당권은 주식회사레드앤블루자산관리대부로 이전됐습니다. 같은 날 해당 근저당권부채권에 든솔신용협동조합을 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 201호와 호수 불일치 확인
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인동 | 502호 | 2024.08.14 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 여혁준 | 204호 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 2025.09.23 | 해당 없음 |
| 전승환 | 204호 | 2025.05.20 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자로 조사된 인원은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 세 사람의 전입일은 모두 2024.01.22. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 낮다
엘케이플레이스4차의 비교 가능한 최근 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 555,000,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 500,000,000원입니다. 신건 최저가 391,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.09㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 25.09㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 555,000,000원 |
실거래 범위는 500,000,000원~620,000,000원입니다. 현재 최저가 391,000,000원은 이 범위보다 낮고 최근 12개월 평균 대비 70.5% 수준입니다. 제공된 시세 자료에는 최근 구간과 과거 구간을 비교하는 별도 하락 추세 수치가 없으므로, 가격 판단은 최근 4건과 최신 거래를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,000원 |
| 2. 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 5,460,000,000원 | 384,726,000원 |
| 3. 가압류 · 이봉균 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이희용 | 215,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 박종혁 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 이승혁 | 153,274,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,098,274,300원 중 예상 배당액은 384,726,000원이고, 미배당액은 5,713,548,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권이 크더라도 제공된 권리판정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 391,000,000원 | 384,726,000원 | 5,713,548,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 312,800,000원 | 307,620,800원 | 5,790,653,500원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 250,240,000원 | 245,936,640원 | 5,852,337,660원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동구 용답동 주민센터 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스·공용승강기·소방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중이며 토지는 주거용 도시형생활주택-단지형 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 포장도로와 북서측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되며, 용답동 6-5는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. ㎡당 5,154,000원, 토지면적 141.8㎡입니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 재확인. 현황조사 전입 3명의 기재 호수는 502호·204호입니다. 매각대상 201호와 직접 일치하지 않으므로 원본 조사서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 가등기 원문 확인. 2025.11.21. 김우제 명의 소유권이전청구권가등기는 후순위 소멸 판정이지만 보전가등기 추정으로 종류 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 일부 호수는 폐문 부재로 내부 확인이 불가능했고 설비 작동·누수·인테리어 상태도 확인되지 않았습니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 4건은 500,000,000원~620,000,000원, 최근 12개월 평균은 555,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 평균의 70.5%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 마지막 변수는 실제 점유
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.22. 든솔신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정·가등기는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 391,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 555,000,000원의 70.5%로, 신건 단계부터 최근 거래 대비 낮은 수준입니다. 다만 현황조사에 잡힌 전입 3명은 모두 대상 201호가 아니라 502호·204호로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건의 최종 판단은 “등기상 인수 0원·가격 경쟁력 있음, 그러나 201호 실제 점유관계 확인 필수”로 정리하는 것이 적절합니다.
