서울동부지방법원 2025타경51948. 서울 성동구 용답동 엘케이플레이스4차 5층 502호로, 감정 이용상태는 도시형생활주택이며 토지 이용상태는 단지형 다세대주택입니다. 감정가는 402,000,000원, 현재 최저매각가도 402,000,000원인 신건입니다. 등기상 소유자는 주식회사더블에이치씨엔디이고, 등기부 발급일은 2026.07.14입니다.
가격 측면에서는 눈에 띕니다. 엘케이플레이스4차 최근 거래 4건의 평균은 555,000,000원이고, 가장 최근인 2026.03 거래는 500,000,000원입니다. 현재 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 다만 권리관계는 가압류·압류·가등기와 여러 점유자 기록이 함께 있어 가격 차이와 권리 확인을 분리해서 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51948 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 5층502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 용답29가길 2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 대상 전용면적 | 23.95㎡ |
| 소유자 | 주식회사더블에이치씨엔디 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,639,532,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공일 | 2023.11.24 |
| 단지 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 확인 포인트
말소기준은 2024.05.31 갑구 4번 이봉균 가압류 170,000,000원입니다. 이후 이희용 가압류, 국·서울특별시·성동구 압류, 경매개시결정, 박종혁·이승혁 가압류, 전혜원 소유권이전청구권가등기는 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 2024.04.16 이상록 가압류 12,000,000원은 2024.04.24 이미 말소되었습니다.
을구 1번 든솔신용협동조합 근저당은 2024.01.22 채권최고액 5,460,000,000원으로 설정되었고 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2025.12.22 채권최고액 1,600,000,000원으로 변경, 2025.12.26 주식회사레드앤블루자산관리대부로 근저당권 이전 및 같은 날 든솔신용협동조합을 채권자로 하는 근질권 설정 기록이 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 본건 502호 보증금 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인동 | 502호 · 주거 | 2024.08.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 여혁준 | 204호 | 2024.04.01 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 · 2025.09.23 배당요구 | 해당 없음 |
| 전승환 | 204호 | 2025.05.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 502호에 직접 기재된 점유자는 김인동입니다. 전입일 2024.08.14는 말소기준일 2024.05.31 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고 매각물건명세서 보완 필요가 명시되어 있습니다.
여혁준과 전승환은 점유부분이 204호로 기재되어 있어 본건 502호와 호수가 다릅니다. 여혁준은 2024.04.01 전입으로 말소기준보다 앞서 자료상 대항력이 있고 2025.09.23 배당요구를 했지만, 점유부분 자체가 204호이므로 502호 입찰에서는 호수와 점유관계의 원본 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 72.4%
엘케이플레이스4차는 16세대, 2023.11.24 준공입니다. 대상면적은 23.95㎡이고 최근 거래는 23.95㎡와 25.09㎡에서 총 4건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.09㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 25.09㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 555,000,000원 |
최근 12개월 평균은 555,000,000원, 범위는 500,000,000원~620,000,000원입니다. 현재 최저가 402,000,000원은 최근 평균의 72.4%이고 최신 2026.03 거래 500,000,000원보다 98,000,000원 낮습니다. 현재 자료만 놓고 보면 가격은 최근 실거래 구간 아래에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 이봉균 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 이희용 | 215,000,000원 | 215,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 박종혁 | 100,000,000원 | 10,580,000원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 이승혁 | 153,274,300원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 638,274,300원 중 예상배당은 395,580,000원, 미배당은 242,694,300원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 402,000,000원 | 395,580,000원 | 242,694,300원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 321,600,000원 | 316,297,600원 | 321,976,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 257,280,000원 | 252,878,080원 | 385,396,220원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 242,694,300원에서 321,976,700원, 385,396,220원으로 늘어나지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 용답동 소재 용답동주민센터 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 6층 건물이며 위생·급배수·난방·도시가스·공용승강기·소방설비 등이 있는 것으로 추정됩니다.
- 토지. 인접지 대비 평탄한 장방형 토지로 주거용 도시형생활주택-단지형 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 141.8㎡입니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 내외 포장도로, 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 용답동 6-5번지는 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 5,154,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 일부 점유자의 폐문·부재로 내부 설비 작동 여부와 누수·인테리어 상태를 확인하지 못한 부분이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유관계. 김인동의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조하세요.
- 204호 기재 확인. 여혁준·전승환은 점유부분이 204호로 기재되어 있으므로 본건 502호와의 관련성을 원본에서 구분하세요.
- 가등기 성격. 갑구 12번 전혜원 가등기가 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인 필요가 있으므로 원인·피담보채권 여부를 확인하세요.
- 당해세. 국·서울특별시·성동구 압류가 있어 당해세 규모와 배당 순위를 확인하세요.
- 실거래 비교. 최근 4건 중 23.95㎡와 25.09㎡가 함께 있으므로 본건 23.95㎡·5층과 실제 비교 가능한 거래를 따로 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 일부 호실은 폐문·부재로 내부 확인이 제한됐고 일부 거실은 방으로 이용 중인 것으로 조사되어 현황 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 가격은 낮고, 확인 항목은 많다
이 물건의 가장 강한 숫자는 402,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 555,000,000원의 72.4%, 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 배당 시나리오와 매각물건명세서상 명시 인수권리만 보면 매수인 인수는 0원입니다.
반면 권리확인은 단순하지 않습니다. 본건 502호 점유자의 보증금이 미상이고, 세금 압류 3건과 가등기 종류 확인 사항이 있습니다. 따라서 이 사건은 “최근 실거래 대비 가격 차이는 크지만, 입찰 전 점유·당해세·가등기 원본 확인이 조건인 물건”으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
