서울동부지방법원 2025타경51948. 성동구 용답동 엘케이플레이스4차 6층 601호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 2023.11.24 준공, 전체 16세대, 비교 대상 면적은 23.95㎡입니다. 현재 신건 최저가는 402,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 555,000,000원보다 낮고, 최신 거래 500,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 보면 출발점은 좋습니다.
권리 쪽은 단순하지 않습니다. 갑구에는 가압류·압류·가등기·경매개시결정이 다수 기재되어 있고, 을구에도 근저당권 변경·이전·근질권 설정 이력이 이어집니다. 다만 계산된 말소기준권리는 2024.05.31 이봉균 가압류 170,000,000원이며, 그 뒤의 압류·가압류·가등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51948 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 6-4 엘케이플레이스4차 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 비교 면적 23.95㎡ |
| 소유자 | 주식회사더블에이치씨엔디 |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 402,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 1,639,532,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 준공 / 세대수 | 2023.11.24 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
핵심 기준은 2024.05.31 갑구 2번 가압류입니다. 이후 국세 압류, 서울특별시 압류, 경매개시결정, 양우영·박종혁·이승혁 가압류, 주식회사마음바른의 소유권이전청구권가등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 있습니다. 특히 갑구 12번 가등기는 매각으로 소멸 분류이지만 보전가등기 추정으로 종류 확인이 필요하다는 주의가 붙어 있습니다.
② 점유·임차인 — 601호와 다른 호수의 기록을 구분해야 한다
| 성명 | 점유 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여혁준 | 204호 | 2024.04.01 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김인동 | 502호 | 2024.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 전승환 | 204호 | 2025.05.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인으로 기록된 사람은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 세 사람 모두 점유 부분이 204호 또는 502호로 적혀 있어 경매 대상인 601호와 일치하지 않습니다. 특히 여혁준은 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 그리고 그 가능성 역시 204호 기록에 관한 것이므로 601호의 인수액으로 합산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 72.4%
엘케이플레이스4차의 최근 거래는 4건입니다. 비교 면적은 23.95㎡와 25.09㎡이며, 경매 대상과 같은 23.95㎡·6층 거래도 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 25.09㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 25.09㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 6 | 550,000,000원 |
| 2025.10 | 23.95㎡ | 2 | 550,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 555,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 사건의 최저가는 402,000,000원, 최근 12개월 평균은 555,000,000원으로 최저가가 평균의 72.4%입니다. 최신 2026.03 거래도 500,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 특히 2025.10에는 경매 대상과 같은 23.95㎡·6층 거래가 550,000,000원에 있었습니다.
④ 예상배당표 (매각가 402,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,420,000원 |
| 2. 가압류 · 이봉균 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 가압류 · 양우영 | 83,000,000원 | 83,000,000원 |
| 4. 가압류 · 박종혁 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 가압류 · 이승혁 | 153,274,300원 | 42,580,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 506,274,300원 중 395,580,000원이 배당되고 미배당은 110,694,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감되어 실제 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대주택이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층입니다.
- 입지. 용답동주민센터 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철5호선 답십리역이 있어 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 8미터 내외 포장도로, 북서측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역이며 일부 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 2023.11.24 준공의 16세대 규모로, 최근 거래 4건이 확인되지만 대단지 아파트와 달리 거래표본이 많지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 점유 확인. 현황조사 전입자는 204호·502호입니다. 대상 601호의 실제 점유자와 주민등록 전입 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정하지 말고, 매각물건명세서와 전입세대확인서를 대조해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 12번 소유권이전청구권가등기는 매각으로 소멸 분류지만 보전가등기 추정으로 종류 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·서울특별시·성동구 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 을구 최신 등기 확인. 근저당권 변경·이전·근질권 설정이 이어져 최신 등기부의 존속 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 일부 호수는 폐문·부재로 설비 작동·누수·내부 인테리어를 확인하지 못한 것으로 조사됐습니다.
맺으며 — “가격 메리트는 있다, 다만 601호 확인 전에는 권리 확정이 아니다”
현재 숫자만 놓고 보면 매력은 분명합니다. 신건 최저가 402,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 555,000,000원의 72.4%이고, 최신 거래 500,000,000원과 같은 면적·같은 6층의 550,000,000원 거래보다도 낮습니다. 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 현재는 0원으로 잡혀 있습니다.
다만 이 사건의 핵심은 601호의 점유관계가 직접 확인되지 않았다는 점입니다. 전입기록 3명은 204호와 502호에 있고, 그중 여혁준은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 이를 601호 임차인으로 합산해서도 안 되고, 반대로 601호에 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 권리는 601호 현장·전입 확인 후 최종 확정입니다.
