대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 ‘웅진캐슬’ 주건축물 1동 5층 502호, 전용 70.38㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 말소기준은 2024년 11월 5일 주식회사대한투자대부의 가압류 50,000,000원입니다. 등기부에 과거 존재했던 가처분·전세권·근저당권은 각각 해제·일부포기·해지로 말소 접수됐고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부상 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 조사된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 6명입니다. 배복희는 보증금 180,000,000원이 확인되고 대항력이 있으며, 제공된 배당 시뮬레이션상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 처리됩니다. 나머지 5명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 전입일이 말소기준보다 빨라 대항력 가능·인수액 미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 제1동 제5층 제502호 도로명: 충청남도 공주시 중미산길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 70.38㎡ · 웅진캐슬 · 24세대 |
| 준공 / 이용상태 | 2020.02.07 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 노바디앤티주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송영주 / 40,311,360원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 더 무겁다
등기부상 과거 가처분은 2021년 10월 25일 해제됐고, 최원규의 전세권 185,000,000원은 2024년 1월 26일 해지로 말소됐습니다. 황진표의 근저당권 65,000,000원도 2024년 1월 17일 일부포기로 말소 접수됐습니다. 따라서 현재 등기 순위만 보면 2024년 11월 5일 가압류가 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 1.8억 외에 5명이 남는다
조사상 실제 임차인은 6명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 배복희의 보증금 180,000,000원만 확인됩니다. 나머지는 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권 및 최종 인수액을 판단하기 어렵습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전해범 | 2021.01.19 | 미상 | 미상 | 2025.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상액 인수 가능 |
| 송영주 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 미상액 인수 가능 |
| 배복희 | 2022.07.18 | 180,000,000원 | 미상 | 2025.03.18 | 있음 | 없음 | 180,000,000원 |
| 이용만 | 2022.08.24 | 미상 | 미상 | 2025.04.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상액 인수 가능 |
| 김명철 | 2023.10.06 | 미상 | 미상 | 2025.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 미상액 인수 가능 |
| 조성숙 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 2025.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상액 인수 가능 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다
웅진캐슬 전용 70.38㎡·70.8㎡의 거래는 총 10건입니다. 전체 평균은 199,678,000원이지만, 2021년 245,000,000원~250,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 5건의 평균 176,356,000원과 최신 거래 153,780,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.38㎡ | 3 | 153,780,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 70.38㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2024.01 | 70.38㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 70.8㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 70.8㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 70.8㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 176,356,000원 |
신건 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.9%이며, 최신 거래 153,780,000원보다도 높습니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -20.9%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비 107.7%라는 수치보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 하며, 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 | 0원 |
| 인수. 임차인 배복희 | 180,000,000원 | 0원 | 180,000,000원 |
| 2. 전세권 · 최원규 | 185,000,000원 | 185,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 황진표 | 65,000,000원 | 26,190,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한투자대부 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 송영주 | 40,311,360원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
총 채권액 340,311,360원 중 예상배당은 211,190,000원이며, 미배당액은 129,121,360원입니다. 배복희 보증금 180,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 보증금이 미상인 임차인 5명의 잠재 인수액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주경찰서 남서측 인근이며 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다. 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 옥탑 누다락에는 각 호별로 구획된 창고용도 공간이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·고도지구기타이며 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 하수처리구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 다세대주택이며 최근 가격 추세는 -20.9%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 6명 전수 확인. 각 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유, 세대구성, 확정일자와 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 배복희 인수액. 제공된 배당 시뮬레이션은 180,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 실질취득가 산정에서 제외하면 안 됩니다.
- 미상 보증금 5명. 이용만·조성숙·김명철·송영주·전해범의 보증금이 확인되기 전에는 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
- 송영주 관계 확인. 임차인과 신청채권자의 동일인 여부, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 계약서·금융자료·점유자료로 대조해야 합니다.
- 말소된 권리 재검증. 최원규 전세권과 황진표 근저당권의 말소 범위가 예상배당과 일치하는지 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.9%입니다. 인수부담을 제외한 최저가 자체에도 가격 메리트가 없습니다.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07입니다. 입찰 검토 전 기일 진행 및 결과를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 상태와 각 임차인의 실제 점유 범위, 옥탑 누다락 창고 사용관계, 관리비 및 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.15억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 물건은 신건 최저가부터 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 최근 가격 흐름도 -20.9%로 하락 중입니다. 여기에 배복희 보증금 180,000,000원의 인수가 확인돼 현재 회차 실질취득 부담은 최소 395,000,000원입니다. 이는 거래자료의 최고가 250,000,000원도 웃도는 수준입니다.
더 큰 문제는 금액이 확인되지 않은 선순위 전입자 5명입니다. 이들의 대항력과 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 395,000,000원도 최종 실질취득가가 아닙니다. 현재 가격 메리트 없음, 확인된 대규모 인수액, 다수의 미상 임차인, 낮은 환금성 지표가 겹치는 고위험 사건입니다. 최저가가 내려가더라도 낙찰가만 비교하지 말고 모든 임차보증금 인수액을 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.
