대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 웅진캐슬 전용 70.38㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 215,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 51,622,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%라 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가 자체보다 선순위 임차권과 대항력 임차인의 인수액이 핵심입니다.

말소기준은 2024.11.05. 주식회사대한투자대부의 가압류 50,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.02.02. 송영주의 주택임차권등기가 있고, 송영주의 전입일은 2021.06.18., 확정일자는 2021.05.20., 보증금은 35,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

더 큰 금액은 배복희입니다. 전입일 2022.07.18., 보증금 180,000,000원이며 데이터상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산되어 현재 회차 예상배당은 0원, 180,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 51,622,000원에 낙찰받더라도 알려진 실질취득액은 최소 231,622,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 현재 소유자는 노바디앤티주식회사입니다. 2020.03.03. 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2020.06.22. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁도 2021.06.21. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 알려진 인수만 180,000,000원

보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 위 명단은 실제 임차인 6명으로 봐야 합니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전해범·이용만·김명철·조성숙은 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 전입일은 모두 말소기준일 2024.11.05.보다 앞섭니다.

③ 시세 비교 — 최저가 29.3%가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

웅진캐슬 전용 70.38㎡·70.8㎡ 거래 10건의 전체 평균은 199,678,000원이지만, 2021년 245,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 176,356,000원, 최신 거래는 2025.08. 153,780,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -20.9%입니다.

최저가 51,622,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 29.3%에 불과합니다. 그러나 이 사건에서 그 비율은 가격 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 알려진 인수액을 합친 현 회차 실질취득액은 231,622,000원으로, 최근 12개월 평균의 131.3%, 최신 거래 153,780,000원의 150.6%입니다. 감정가 215,000,000원보다도 16,622,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,622,000원 가정)

현재 회차 기준 채권자 청구액 합계는 90,311,360원, 배당액은 15,292,804원, 미배당액은 75,018,556원입니다. 배복희 보증금 180,000,000원은 매각대금 배당에 포함되지 않고 데이터상 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰이 더 돼도 실질취득액은 시세 위

유찰로 최저가가 36,135,400원, 25,294,780원까지 내려가더라도 매수인 인수액이 180,000,000원 또는 190,560,526원으로 남습니다. 6회 유찰 시에도 알려진 실질취득액은 215,855,306원으로 최근 12개월 평균 176,356,000원의 122.4%입니다. 미상 보증금 임차인 위험까지 더하면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 데이터 기준)

• 입지. 충청남도 공주시 웅진동 소재 공주경찰서 남서측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 건물이며 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 있습니다. 옥탑 누다락에는 각 호별 창고용도 공간이 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·고도지구기타·중로2류 접합·가축사육제한구역·하수처리구역이며 공시지가는 280,000원/㎡입니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했습니다.
• 환금성. 웅진캐슬은 24세대이며 거래 10건이 확인됩니다. 단지 경매 데이터상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 배복희 180,000,000원 인수. 현재 배당표상 우선변제권 없이 배당 0원, 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있으므로 최저가와 별개로 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
• 미상 보증금 4명. 전해범·이용만·김명철·조성숙은 전입일이 말소기준일보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 송영주 임차권. 보증금 35,000,000원은 현재 예상배당에서 전액 배당되지만, 매각물건명세서상 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
• 송영주 관계. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일 명의이며 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 실체관계를 확인해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 12개월 평균 176,356,000원, 최신 거래 153,780,000원, 최근 대비 이전 거래 추세 -20.9%를 가격 상한 판단의 우선 기준으로 두어야 합니다.
• 절차 확인. 2026.07.30. 채권자 송OO 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.08.18. 매각기일 진행 여부와 해당 결정 내용을 사건 원문에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조하고 당해세·최우선변제 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 최저가”보다 “최소 231,622,000원 실질취득”이 중요하다

이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 215,000,000원에서 4회 유찰돼 51,622,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석을 통과시킨 뒤의 숫자는 정반대입니다. 배복희 보증금 180,000,000원이 데이터상 전액 인수이므로 현재 알려진 실질취득액은 231,622,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 176,356,000원의 131.3%, 최신 거래 153,780,000원의 150.6%입니다.

게다가 전해범·이용만·김명철·조성숙의 보증금이 확인되지 않았고, 송영주의 선순위 임차권도 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수가 남습니다. 최근 거래 추세는 -20.9%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 따라서 이 물건은 “4회 유찰돼 싸진 다세대”가 아니라 “낮은 최저가 뒤에 큰 인수액과 미상 임차위험이 있는 다세대”로 봐야 합니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다.