대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 웅진캐슬 주건축물 제3동 2층 202호, 전용 70.38㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 215,000,000원이지만 5회 유찰되어 최저매각가는 36,135,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 선순위 임차인 인수부담입니다.
등기부에는 송영주의 주택임차권이 2024.02.02 등기되어 있고, 임대차계약일 2021.05.20, 주민등록·점유개시 2021.06.18, 확정일자 2021.05.20, 보증금 35,000,000원으로 확인됩니다. 이 임차권은 2024.11.05 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 송영주의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
더 큰 문제는 배복희입니다. 전입일 2022.07.18, 보증금 180,000,000원, 대항력은 있으나 우선변제권은 확인되지 않았고, 예상배당표에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 현재 최저가가 더 내려가더라도 이 180,000,000원의 인수부담은 사라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경29 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 3동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 70.38㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 노바디앤티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 36,135,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 40,311,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2024.11.05 주식회사대한투자대부의 가압류 50,000,000원이 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 2025.02.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 송영주의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.02.02에 접수됐고, 실제 전입·점유는 2021.06.18입니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리 소멸만 보고 안전하다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 확인된 인수 180,000,000원 + 보증금 미상 다수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전해범 | 2021.01.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.21 |
| 송영주 | 2021.06.18 | 35,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 | 2024.02.02 |
| 배복희 | 2022.07.18 | 180,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.18 |
| 이용만 | 2022.08.24 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.02 |
| 김명철 | 2023.10.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.01 |
| 조성숙 | 2024.01.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 | 2025.05.16 |
배복희의 보증금 180,000,000원은 현재 최저매각가 36,135,000원보다 훨씬 크고, 예상배당에서도 배당액 0원·매수인 인수로 처리되어 있습니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려간다고 경제적 부담이 그만큼 줄어드는 것이 아닙니다. 또한 전해범·이용만·김명철·조성숙은 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액이 더 생길 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 20.5%만 보면 안 된다
웅진캐슬은 24세대, 2020.02.07 준공된 다세대주택이며 비교 면적은 70.38㎡입니다. 제공된 최근 12개월 평균은 176,356,000원, 최신 거래는 2025.08 153,780,000원입니다. 최근 구간은 과거 거래 대비 -20.9%로 하락 추세가 뚜렷합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.38㎡ | 3 | 153,780,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 176,356,000원 |
최저가 자체는 최근 12개월 평균의 20.5%에 불과하지만, 이 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 왜곡됩니다. 배복희의 확인된 인수보증금 180,000,000원만으로도 최근 12개월 평균 176,356,000원과 최신 거래 153,780,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 실제 낙찰대금 36,135,000원이 별도로 필요하고, 다른 대항력 임차인의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,430원 |
| 1. 임차인 송영주 보증금 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 인수 · 임차인 배복희 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한투자대부 | 50,000,000원 | 84,570원 |
| 3. 경매개시결정 · 송영주 | 40,311,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준으로 집행비용 1,050,430원, 송영주 보증금 35,000,000원, 주식회사대한투자대부 84,570원이 배당되고, 배복희 보증금 180,000,000원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 다른 대항력 임차인의 보증금은 확인되지 않았습니다.
⑤ 유찰이 더 진행돼도 인수위험은 사라지지 않는다
| 현재 회차 | 5회 유찰 · 매각가 36,135,000원 · 확인된 매수인 인수 180,000,000원 |
|---|---|
| 6회 유찰 시 | 매각가 25,294,500원 · 예상 매수인 인수 190,560,801원 |
| 7회 유찰 시 | 매각가 17,706,150원 · 예상 매수인 인수 198,012,561원 |
이 사건은 유찰이 진행될수록 최저가가 내려가지만, 선순위 임차권 미배당분이 늘 수 있어 매수인 인수액은 오히려 커질 수 있습니다. 제공된 시나리오에서도 6회 유찰 시 190,560,801원, 7회 유찰 시 198,012,561원으로 예상됩니다. 따라서 “더 유찰되면 더 싸진다”는 일반적인 접근을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주경찰서 남서측 인근. 주위는 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정도 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 하수처리구역입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했습니다. 옥탑 누다락에는 각 호별로 구획된 창고용도 공간이 있습니다.
- 환금성. 웅진캐슬 24세대이며 최근 거래 추세가 -20.9%로 하락한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배복희 보증금. 180,000,000원 전액 인수 구조가 맞는지 매각물건명세서 원본과 배당요구 내용을 재확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 이용만·조성숙·김명철·전해범은 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 각 임대차계약과 보증금 액수를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 송영주 임차권. 보증금 35,000,000원이 현재 예상배당에서 전액 배당되지만 실제 배당결과가 달라지면 미배당 잔액이 인수될 수 있습니다.
- 관계인 확인. 송영주는 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 실제 임대차관계와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 감정가 215,000,000원이나 전체 평균 199,678,000원보다 최근 12개월 평균 176,356,000원과 최신 거래 153,780,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래구간이 과거 대비 -20.9%이므로 과거 245,000,000원~250,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸도, 실질취득은 싸지 않다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 215,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 36,135,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론은 완전히 달라집니다. 배복희의 보증금 180,000,000원이 전액 인수로 잡혀 있고, 전해범·이용만·김명철·조성숙의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
최근 12개월 평균은 176,356,000원, 최신 거래는 153,780,000원이며 거래 추세도 -20.9%입니다. 따라서 최저가 36,135,000원만 근거로 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차인의 실제 보증금·배당액·미배당 인수액을 전부 확정한 뒤 실질취득 부담을 계산하는 것입니다.
