대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 웅진캐슬 전용 70.38㎡대 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2022.12.23. 추부레미콘주식회사 근저당권 11,363,880원입니다. 그 뒤의 주식회사대한투자대부 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 순서보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 전해범·송영주·배복희·이용만은 모두 말소기준일보다 앞선 전입으로 대항력이 확인되며, 특히 배복희의 보증금 180,000,000원은 우선변제권 없이 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
가격도 불리합니다. 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균은 176,356,000원, 최신 거래는 153,780,000원인데 신건 최저가는 215,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 121.9%이고, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -20.9% 하락했습니다. 따라서 전체 거래 평균 199,678,000원과 비교해 판단을 완화할 수 없으며, 인수액까지 고려하면 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 3동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 70.38㎡대 · 5층 |
| 소유자 | 노바디앤티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 40,311,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 2020년과 2021년의 신탁등기 및 가처분은 이미 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2022.12.23. 추부레미콘주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 전해범의 주민등록일자·확정일자는 2021.01.19.로 말소기준보다 빠릅니다. 임차권등기 자체는 2025.04.24.이지만, 매각물건명세서에는 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 전해범 | 2021.01.19 | 185,000,000원 | 2025.04.24 | 대항력 우선변제 |
| 송영주 | 2021.06.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 보증금 미상 |
| 배복희 | 2022.07.18 | 180,000,000원 | 2025.03.18 | 대항력 전액 인수 |
| 이용만 | 2022.08.24 | 미상 | 2025.04.02 | 대항력 보증금 미상 |
| 김명철 | 2023.10.06 | 미상 | 2025.04.01 | 대항력 없음 |
| 조성숙 | 2024.01.26 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음 |
전해범·송영주·배복희·이용만은 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 이 가운데 배복희는 보증금 180,000,000원이 확인되지만 우선변제권은 확인되지 않아 현재 예상배당표에서 배당액 0원, 매수인 인수액 180,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이용만·송영주는 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건 최저가는 최근 시세 이상
웅진캐슬 동일 면적대의 최근 거래는 2025년 4월부터 8월까지 153,780,000원~184,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 176,356,000원입니다. 최신 거래는 2025.08. 153,780,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.38㎡ | 3 | 153,780,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 176,356,000원 |
최저매각가 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.9%입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균은 199,678,000원이지만, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 -20.9%입니다. 따라서 과거 245,000,000원~250,000,000원 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 가격을 높게 평가하기보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 전해범 보증금 | 185,000,000원 | 185,000,000원 |
| 인수 · 임차인 배복희 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 추부레미콘주식회사 | 11,363,880원 | 11,363,880원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한투자대부 | 50,000,000원 | 14,826,120원 |
| 4. 경매개시결정 · 송영주 | 40,311,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배복희 보증금 180,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 현재 분석상 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 채권자 총 청구액은 101,675,240원, 현재 배당 가정상 지급액은 26,190,000원, 미배당은 75,485,240원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 215,000,000원 | 180,000,000원 | 75,485,240원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 172,000,000원 | 196,208,000원 | 101,675,240원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 137,600,000원 | 230,126,400원 | 101,675,240원 |
이 사례는 유찰되어 최저가가 내려가도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수액으로 이동하기 때문에, 낙찰가 하락폭만큼 실질 부담이 줄지 않습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 매각가는 172,000,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 196,208,000원으로 늘고, 2회 유찰 시에는 매각가 137,600,000원에 인수액 230,126,400원으로 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주경찰서 남서측 인근. 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 전용 70.38㎡대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·난방·위생 및 급배수·전기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 로폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·고도지구기타·중로2류 접합이며 공시지가 280,000원/㎡입니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 옥탑 누다락에는 각 호별 구획된 창고용도 공간이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배복희 인수 확인. 보증금 180,000,000원의 우선변제권 및 배당 가능 여부를 원본 명세서와 배당요구서에서 다시 확인해야 합니다.
- 전해범 배당부족 여부. 현 회차에서는 185,000,000원 전액 배당이지만, 유찰 시 미변제 잔액의 매수인 인수가 발생할 수 있습니다.
- 이용만·송영주 보증금 확인. 두 사람 모두 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
- 송영주 관계 확인. 현황조사상 임차인 이름과 경매 채권자 이름이 일치하므로 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 하락 시세 반영. 최근 거래군 대비 이전 거래군 추세가 -20.9%이므로 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 단지 경매 흐름. 웅진캐슬 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 다만 이 사건은 유찰 시 인수액이 늘어날 수 있어 유찰 횟수만으로 저가 판단을 해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·임대차계약 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건은 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정 자체는 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 여러 임차인이 남아 있습니다. 현재 시나리오만으로도 배복희 보증금 180,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 이용만·송영주는 대항력이 있으면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 전해범 역시 현재 회차에서는 전액 배당되지만 유찰로 배당 부족이 생기면 미변제액이 매수인에게 남습니다.
가격 면에서도 신건 최저가 215,000,000원이 최근 12개월 평균 176,356,000원의 121.9%이고 최신 거래 153,780,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -20.9%입니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율보다 확정 인수액과 미상 임차보증금까지 포함한 실질취득 부담을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
