대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 웅진캐슬 제1동 2층 202호, 전용 70.38㎡ 다세대주택입니다. 말소기준은 2022.12.19. 설정된 황진표의 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사대한투자대부 가압류와 강제경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다.
배복희는 2022.07.18. 전입해 말소기준보다 빠르고, 보증금은 180,000,000원입니다. 배당 가정상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수합니다. 따라서 신건에서 215,000,000원에 낙찰받으면 알려진 금액만으로도 215,000,000원 + 180,000,000원 = 395,000,000원이 필요합니다. 게다가 전해범·송영주·이용만도 말소기준 전 전입으로 대항력이 있으나 보증금이 확인되지 않아, 이들의 인수 위험은 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 70.38㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 2층 |
| 단지 | 웅진캐슬 · 24세대 · 2020.02.07 준공 |
| 소유자 | 노바디앤티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송영주 / 40,311,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2020년의 주식회사무궁화신탁 및 교보자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 노바디앤티주식회사입니다. 말소기준인 황진표 근저당권 이후의 가압류와 2025타경29·2026타경66 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 점유·전입은 등기 말소와 별개의 문제입니다.
② 임차인 — 대항력 4명, 그중 3명 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전해범 | 2021.01.19 | 미상 | 2025.04.21 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 송영주 | 2021.06.18 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배복희 | 2022.07.18 | 180,000,000원 | 2025.03.18 | 대항력 有 | 없음 | 180,000,000원 전액 |
| 이용만 | 2022.08.24 | 미상 | 2025.04.02 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김명철 | 2023.10.06 | 미상 | 2025.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성숙 | 2024.01.26 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다
웅진캐슬 동일 면적대 최근 집계 거래 중 최근 12개월 평균은 176,356,000원이고, 최신 확인 거래는 2025.08의 153,780,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 215,000,000원으로 최근 평균의 121.9%입니다. 알려진 인수액까지 더한 최소 실질취득 395,000,000원과 비교하면 가격 괴리는 더 커집니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.38㎡ | 3 | 153,780,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 5건 | 176,356,000원 |
전체 거래 평균은 199,678,000원이지만, 과거에는 245,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -20.9%로 하락했으므로 가격 판단은 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 그 기준에서는 최저가 215,000,000원 자체가 이미 최근 시세 이상이라 신건 가격 메리트가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 215,000,000원 | 180,000,000원 | 395,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,000,000원 | 180,000,000원 | 352,000,000원 | 26,830,720원 |
| 2회 유찰 · 64% | 137,600,000원 | 180,000,000원 | 317,600,000원 | 60,749,120원 |
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 인수 · 임차인 배복희 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 황진표 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한투자대부 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 송영주 | 40,311,360원 | 40,311,360원 |
| 5. 경매개시결정 · 이용만 | 40,311,360원 | 40,311,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,567,280원 |
배복희 보증금 180,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 잡혀 있습니다. 전해범·송영주·이용만의 보증금 및 우선변제 정보가 미상이라 실제 인수·배당은 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공주경찰서 남서측 인근으로 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설 등이 혼재하며, 입지조건과 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호로, 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·고도지구기타·가축사육제한구역·하수처리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 기타. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 옥탑 누다락에는 각 호별로 구획된 창고용 공간이 있습니다.
- 환금성. 웅진캐슬은 24세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 최근 실거래 추세도 과거 구간 대비 -20.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배복희 인수액. 보증금 180,000,000원 전액 인수가 실제 매각물건명세서와 임대차계약 원본에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 미상 대항력 3명. 전해범·송영주·이용만의 보증금, 확정일자, 우선변제 여부를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부. 이용만·송영주는 등기상 권리자·채권자와 이름이 일치해 관계인 또는 가장임차인 가능성이 표시돼 있으므로 실제 임대차관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 215,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 176,356,000원의 121.9%이며, 최근 추세는 -20.9%입니다.
- 유찰 후에도 계산은 실질취득 기준. 1회 유찰 시 최소 352,000,000원, 2회 유찰 시에도 최소 317,600,000원이며 미상 인수액은 별도입니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제와 미상 임차보증금이 확인되면 현재 배당 결과와 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 절차 확인. 2026.07.30 채권자 송OO에게 기각결정정본이 발송되고 2026.08.04 도달한 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 매각절차에 미치는 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.15억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 감정가 215,000,000원이 아닙니다. 대항력 있는 배복희의 보증금 180,000,000원이 전액 인수되는 구조이므로 현재 회차의 알려진 최소 실질취득은 395,000,000원입니다. 동시에 전해범·송영주·이용만의 보증금은 미상이라 추가 인수 가능성도 열려 있습니다.
가격 측면에서도 최저가가 최근 12개월 평균 176,356,000원의 121.9%이고, 최신 거래 153,780,000원보다 높으며 최근 추세는 -20.9%입니다. 1~2회 유찰되더라도 확정 인수 180,000,000원을 더한 최소 실질취득은 352,000,000원·317,600,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 얼마나 내려가는지보다 실제 인수할 임차보증금이 얼마인지 확정하는 것이 먼저인 고위험 권리분석 대상입니다.
