대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 610-62, 웅진캐슬 전용 70.38㎡대 다세대주택 4층 402호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 215,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.12.19. 설정된 황진표의 근저당권으로 채권최고액은 65,000,000원입니다. 이후 대한투자대부 가압류 50,000,000원과 송영주·배복희 명의의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 들어온 점유자들입니다. 실제 임차인은 6명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전해범(2021.01.19), 송영주(2021.06.18), 배복희(2022.07.18), 이용만(2022.08.24)은 모두 2022.12.19. 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 배복희는 보증금 180,000,000원이 확인되며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 나머지 대항력 임차인 3명의 보증금은 확인되지 않아 이 사건의 실질취득액은 395,000,000원에서 끝난다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 전용 70.38㎡ |
| 소유자 | 노바디앤티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 40,311,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 말소기준권리 | 2022.12.19. 을구 1번 근저당권 · 황진표 · 채권최고액 65,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전해범 | 2021.01.19 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.04.21 | 아님 |
| 송영주 | 2021.06.18 | 미상 | 有 | 미상 | 미상 | 아님 |
| 배복희 | 2022.07.18 | 180,000,000원 | 有 | 없음 | 2025.03.18 | 아님 |
| 이용만 | 2022.08.24 | 미상 | 有 | 미상 | 2025.04.02 | 아님 |
| 김명철 | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.01 | 아님 |
| 조성숙 | 2024.01.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.16 | 아님 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 3.95억+을 비교해야 한다
웅진캐슬은 24세대, 2020.02.07. 준공된 다세대주택입니다. 대상 전용면적은 70.38㎡이며 최근 거래에서 70.38㎡와 70.8㎡가 확인됩니다. 전체 10건 평균은 199,678,000원이지만 과거 245,000,000원~250,000,000원 거래가 섞여 있어 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.38㎡ | 3 | 153,780,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 176,356,000원 |
최근 12개월 평균은 176,356,000원이고 최신 거래는 153,780,000원입니다. 최근 구간은 그 이전 거래보다 20.9% 하락했습니다. 그런데 신건 최저가 215,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 121.9%입니다. 즉 인수액을 무시해도 이미 최근 시세보다 높습니다.
여기에 배복희 보증금 전액 인수 180,000,000원을 더하면 현 회차의 확인 가능한 실질취득은 395,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 224.0%, 최신 거래 153,780,000원의 256.9%입니다. 이용만·송영주·전해범의 미상 보증금까지 존재하므로 실제 부담은 이보다 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 인수 · 임차인 배복희 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 황진표 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한투자대부 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 송영주 | 40,311,360원 | 40,311,360원 |
| 5. 경매개시결정 · 배복희 | 40,311,360원 | 40,311,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,567,280원 |
배복희 보증금 180,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배당표상 채권자 청구액 195,622,720원은 전액 충족되고 소유자 잔여는 15,567,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 1.8억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 확인 가능한 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 215,000,000원 | 180,000,000원 | 395,000,000원+ | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,000,000원 | 180,000,000원 | 352,000,000원+ | 26,830,720원 |
| 2회 유찰 · 64% | 137,600,000원 | 180,000,000원 | 317,600,000원+ | 60,749,120원 |
1회 유찰돼 매각가가 172,000,000원으로 내려가도 확인 가능한 실질취득은 352,000,000원+, 2회 유찰돼 137,600,000원이 돼도 317,600,000원+입니다. 배복희의 확정 인수 180,000,000원이 그대로 남고, 다른 대항력 임차인의 보증금은 여전히 미상입니다. 따라서 단순한 유찰 할인율만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 공주경찰서 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·자연경관지구·고도지구기타·가축사육제한구역·하수처리구역이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,340.0㎡, 공시지가 280,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 돼 있습니다.
- 특이사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 옥탑 누다락에는 각 호별로 구획된 창고용도 공간이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배복희 보증금. 180,000,000원은 배당 0원·매수인 전액 인수로 계산돼 있으므로 낙찰대금과 별개 자금으로 봐야 합니다.
- 이용만·송영주·전해범 보증금. 세 사람 모두 말소기준보다 전입이 빠르고 보증금이 미상입니다. 실제 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 관계인 확인. 배복희·송영주는 임차인과 경매 채권자 지위가 겹치므로 실제 임대차와 보증금 수수관계를 대조해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 199,678,000원보다 최근 12개월 평균 176,356,000원과 최신 거래 153,780,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가격이 이전 구간보다 20.9% 낮으므로 과거 245,000,000원~250,000,000원 거래를 현재 시세 근거로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 유찰 착시. 1회·2회 유찰돼도 확정 인수 180,000,000원은 남고 미상 대항력 임차인도 존재합니다. 최저가만 낮아졌다고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태가 직접 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “2.15억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 감정가 215,000,000원이 아닙니다. 배복희의 대항력 보증금 180,000,000원이 배당 없이 전액 인수로 계산되기 때문에 현재 회차의 확인 가능한 실질취득부터 395,000,000원입니다. 여기에 이용만·송영주·전해범이라는 대항력 임차인 3명의 보증금이 아직 확인되지 않았습니다.
가격 환경도 우호적이지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 176,356,000원, 최신 거래는 153,780,000원이고 최근 거래 추세는 -20.9%입니다. 최저가 215,000,000원만으로도 최근 평균의 121.9%인데, 확정 인수까지 합친 실질취득은 최근 평균의 224.0%에 이릅니다. 선순위 임차 인수 위험이 크고, 최근 시세보다 실질 부담이 현저히 높은 사건입니다. 권리관계와 미상 보증금이 해소되지 않은 상태에서는 유찰 횟수만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
