대전지방법원 2025타경29. 공주시 웅진동 ‘웅진캐슬’ 주건축물 1동 4층 402호, 전용 70.38㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.12.19. 황진표 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사대한투자대부 가압류와 2025타경29·2026타경20139 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 권리는 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
특히 배복희는 2022.07.18. 전입했고 보증금이 180,000,000원으로 확인됩니다. 말소기준일 2022.12.19.보다 앞서 전입했으며 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 현재 최저가 150,500,000원보다 보증금이 크므로, 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 85.3%처럼 보이더라도 실제 취득가격 판단에는 그 비율을 그대로 쓰면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 70.38㎡ · 5층 건물의 4층 402호 |
| 단지 / 규모 | 웅진캐슬 · 24세대 · 사용승인 2020.02.07. |
| 소유자 | 노바디앤티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 40,311,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계가 핵심
말소기준은 2022.12.19. 황진표 근저당권입니다. 2024.11.05. 주식회사대한투자대부 가압류 50,000,000원, 2025.02.27. 송영주의 강제경매개시결정, 2026.05.21. 배복희의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 가처분도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 — 6명 중 선순위 전입 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전해범 | 2021.01.19. | 미상 | 미상 | 2025.04.21. | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 송영주 | 2021.06.18. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 배복희 | 2022.07.18. | 180,000,000원 | 미상 | 2025.03.18. | 있음 | 없음 | 보증금 기준 |
| 이용만 | 2022.08.24. | 미상 | 미상 | 2025.04.02. | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김명철 | 2023.10.06. | 미상 | 미상 | 2025.04.01. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조성숙 | 2024.01.26. | 미상 | 미상 | 2025.05.16. | 없음 | 미상 | 없음 |
배복희를 제외한 선순위 전입자 전해범·송영주·이용만은 전입일만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 만큼 실제 승계액도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 180,000,000원 아래로 내려가지 않는 구조
현재 최저매각가는 150,500,000원입니다. 그러나 배복희 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있는 것으로 정리되어 있어, 단순 최저가가 아니라 보증금 수준의 실질취득 총액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 승계분이 늘기 때문에 배복희 보증금만 놓고 보면 실질취득 총액은 약 180,000,000원으로 유지됩니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배복희 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 150,500,000원 | 147,593,000원 | 48,029,720원 | 약 180,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 92,547,620원 | 약 180,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 123,605,130원 | 약 180,000,000원 |
④ 시세 비교 — 실질취득 180,000,000원은 최근 시세 이하가 아니다
웅진캐슬 70.38㎡·70.8㎡ 거래는 2021년 245,000,000원~250,000,000원 거래까지 포함되어 전체 평균이 199,678,000원으로 높게 잡힙니다. 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 176,356,000원, 최신 거래 153,780,000원, 그리고 최근 거래 추세 -20.9%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 70.38㎡ | 3 | 153,780,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2025.05 | 70.8㎡ | 2 | 184,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2025.04 | 70.8㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2024.07 | 70.38㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2024.01 | 70.38㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.12 | 70.8㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 70.8㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 70.8㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 176,356,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 199,678,000원 |
최저가 150,500,000원만 보면 최근 12개월 평균의 85.3%지만, 이 사건은 그 수치를 할인율로 사용할 수 없습니다. 배복희 기준 실질취득은 약 180,000,000원으로, 최근 12개월 평균 176,356,000원보다 높고 최신 거래 153,780,000원도 웃돕니다. 게다가 최근 거래 추세가 -20.9%이므로 가격 측면에서 “시세보다 저렴하다”거나 “유찰로 메리트가 생겼다”고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 임차인 배복희 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 황진표 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대한투자대부 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 송영주 | 40,311,360원 | 32,593,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 배복희 | 40,311,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 195,622,720원 중 예상 배당액은 147,593,000원, 미배당액은 48,029,720원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 배복희 보증금은 대항력 있는 보증금으로 분류되어 있으며, 실질취득 계산은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계분이 늘어 보증금 수준의 총액이 유지되는 구조를 기준으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며 웅진캐슬 총 24세대, 사용승인일은 2020.02.07.입니다.
- 입지. 공주경찰서 남서측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·아파트·단독주택·자연림·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 입지조건과 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 징크판넬, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창입니다. 위생·급배수·전기·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 고도지구기타, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다. 공시지가는 280,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인하지 못했으며, 옥탑 누다락에 각 호별 창고용 공간이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 배복희 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계, 전입 유지 여부를 확인해 180,000,000원 승계 전제를 재검증해야 합니다.
- 선순위 전입자 3명 확인. 전해범·송영주·이용만은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이들의 실제 임대차 여부와 보증금이 확인되기 전에는 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 관계인 여부 확인. 배복희와 송영주는 경매개시결정 채권자로도 등재되어 있습니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모를 계약서·계좌내역 등 원자료와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 황진표 근저당권은 202호·502호와 공동담보로 기재돼 있고 502호 일부소멸 부기가 있으므로 실제 잔존채권과 배당 범위를 확인해야 합니다.
- 절차상 기각 기록 확인. 2026.07.30. 채권자 송OO에게 기각결정정본이 발송되어 2026.08.04. 도달한 기록이 있습니다. 2026.09.29. 매각기일의 실제 진행 여부와 기각 대상 문건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 199,678,000원보다 최근 12개월 평균 176,356,000원, 최신 거래 153,780,000원, 최근 추세 -20.9%를 우선해 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태와 수리비 변수를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가 150,500,000원”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰되어 150,500,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 결합하면 결론이 달라집니다. 배복희의 대항력 있는 보증금 180,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 배복희 기준 실질취득은 약 180,000,000원 수준으로 봐야 하고, 추가 유찰만으로 이 총액이 내려가는 구조가 아닙니다.
그 180,000,000원조차 최근 12개월 실거래 평균 176,356,000원과 최신 거래 153,780,000원보다 높습니다. 최근 추세는 -20.9%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 여기에 전해범·송영주·이용만의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험까지 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “실제 승계할 임차보증금이 최종 얼마인가”입니다.
