부산지방법원 2024타경1292. 금정구 부곡동 티아이더코어 8층 802호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 196,000,000원이지만 3회 유찰돼 최저매각가는 67,228,000원까지 내려왔습니다. 매수인이 떠안는 권리는 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액도 67,228,000원입니다.

가격만 보면 최근 12개월 거래가 177,000,000원의 38.0%입니다. 다만 티아이더코어는 총 13호이고 최근 확인 거래도 1건뿐입니다. 여기에 조사상 임차·점유 신고 명의자가 8명이라, 법률상 보증금 인수와 별개로 실제 점유관계와 인도 난도는 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리

말소기준은 2020.02.28. 지리산청학농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 공동담보목록 제2020-42호가 기재돼 있습니다. 이후 하나카드 가압류, 임의경매개시결정, 김현숙의 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.09.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당의 순위가 승계된 것이어서 말소기준일 자체는 바뀌지 않습니다.

② 임차인·점유 신고 — 8명 모두 말소기준 후 전입

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사상 개별 신고 명의자는 8명입니다. 가장 빠른 전입일도 2020.03.23.으로 말소기준일 2020.02.28.보다 늦습니다. 따라서 8명 모두 대항력은 없고, 미배당 보증금의 매수인 승계도 없습니다. 다만 보증금 135,000,000원이 확인되는 명의자가 여러 명이고 나머지 명의자는 보증금·확정일자가 미상인 만큼, 각 신고가 독립된 임대차인지와 실제 점유자는 매각물건명세서·임대차계약서·현장조사를 통해 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 1건의 거래가와 3회 유찰

티아이더코어는 2019.12.05. 준공된 총 13호 규모이며, 비교면적 53.574㎡에 대응하는 최근 12개월 거래는 2025.12. 6층 177,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 67,228,000원은 이 거래가의 38.0%입니다.

최근 거래와 비교하면 현재 가격은 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건뿐이라 177,000,000원을 곧바로 안정적인 시세 평균으로 단정하기는 어렵습니다. 총 13호의 소규모 업무시설이고 이 물건이 이미 3회 유찰됐다는 사실은, 감정가와 실거래 숫자만으로는 설명되지 않는 점유·상품성·수요 문제가 있을 가능성을 현장에서 확인해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,087,733,664원 중 예상배당은 65,617,896원이며, 미배당액은 1,022,115,768원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 금정구청 남서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택, 업무시설과 관공서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 있습니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 급배수·위생·소화전·승강기·공동현관 관리기, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·일반경관지구이며 도로에 접합니다. 상대보호구역과 가로구역별 최고높이 72미터 이하 제한지역에도 포함됩니다.
• 공시지가. 2,966,000원/㎡이며 토지는 평탄한 부정형, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2019.12.05. 준공된 총 13호 규모로, 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 거래가격의 대표성과 매도 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 대조. 8명의 신고 명의자별 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부를 원본으로 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 현재 802호를 누가 사용하고 있는지, 다수 신고가 독립 임대차인지 동일 세대의 중복 신고인지 현장과 관리사무소를 통해 확인하세요.
• 김현숙 임차권등기. 보증금 135,000,000원, 전입·점유·확정일자 2020.04.29., 임차권등기 2024.04.05. 내용을 원본 등기와 명세서에서 다시 대조하세요.
• 근저당 이전. 2024.09.20. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 이후의 채권자 변경과 배당요구 관계를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 채권최고액 1,080,000,000원은 공동담보목록 제2020-42호가 기재돼 있으므로 본건 외 공동담보 물건과 채권 잔액을 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 거래는 177,000,000원 1건뿐입니다. 동일 건물의 현재 매물, 임대료·공실률·관리비와 인근 오피스텔 거래를 별도로 비교하세요.
• 회차 시나리오. 추가 유찰 시 최저가는 47,059,600원, 그 다음은 32,941,719원으로 계산돼 있습니다. 가격 하락과 명도·환금성 위험을 함께 비교하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서와 배당요구 문건을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “권리 할인은 크지만, 점유와 환금성을 먼저 산다”

이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2020.02.28. 근저당이 말소기준이고, 8명의 신고 명의자와 김현숙의 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 매수인이 떠안을 보증금과 등기권리는 0원이고 실질취득금액은 최저가와 같은 67,228,000원입니다.

가격도 최근 거래 177,000,000원의 38.0%로 크게 낮습니다. 그러나 총 13호, 최근 거래 1건, 3회 유찰, 신고 명의자 8명이라는 조건은 이 물건이 단순한 저가 매물은 아니라는 점을 보여줍니다. 권리 인수는 없지만 점유 확인과 명도, 업무시설의 임대수요와 재매각 가능성은 남습니다. 결론은 권리상 입찰 가능, 가격상 매력 존재, 다만 현장 점유와 환금성 검증을 통과한 경우에만 접근할 수 있는 물건입니다.