부산지방법원 2024타경1292. 부산 금정구 부곡동 티아이더코어 제9층 제903호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적 비교 자료는 53.574㎡로 일치하며, 감정가 196,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 67,228,000원입니다.
권리의 출발점은 2020.02.28. 설정된 지리산청학농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 공동담보목록 제2020-42호가 붙어 있습니다. 소유자 김복연은 같은 날 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 하나카드 가압류, 경매개시결정, 이원석의 임차권등기가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 중앙대로1793번길 58, 9층903호 (부곡동, 티아이더코어) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 업무시설(오피스텔) |
| 비교 전용면적 | 53.574㎡ |
| 소유자 | 김복연 (2020.02.28. 거래가액 205,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 67,228,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산청학농업협동조합 / 969,145,300원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 선순위 근저당은 공동담보
말소기준은 2020.02.28. 지리산청학농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,080,000,000원의 공동담보권이며, 2024.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2024.09.20. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 말소기준의 승계이므로 기준일 자체가 뒤로 이동하는 것은 아닙니다.
갑구의 하나카드 가압류 7,733,664원, 임의경매개시결정과 을구의 이원석 임차권등기는 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인이 인수할 권리금액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득금액도 67,228,000원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 모두 말소기준 이후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 사람은 모두 실제 임차인 8명입니다. 8명 모두 전입일이 말소기준일인 2020.02.28.보다 늦어 제공 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수와 관계없이 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다. 다만 한 호실에 다수의 전입·임차관계가 확인되므로 실제 점유자, 임대차의 순차 변경 여부와 명도 상대방을 매각물건명세서 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은진 | 2020.03.23 | 135,000,000원 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원석 | 2020.03.31 | 140,000,000원 | 2024.04.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염수연 | 2020.04.03 | 135,000,000원 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정기원 | 2020.04.03 | 미상 | 2024.03.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전기수 | 2020.04.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현숙 | 2020.04.29 | 미상 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한수란 | 2020.05.04 | 미상 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오우진 | 2023.03.14 | 미상 | 2024.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 표본은 1건
티아이더코어는 총 13실 규모이고 2019.12.05. 사용승인됐습니다. 비교 면적은 53.57㎡이며, 확인된 최근 거래는 2025.12. 6층의 177,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가 67,228,000원은 이 거래금액의 38.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.57㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.57㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 67,228,000원입니다. 이는 감정가 196,000,000원과 최근 거래 177,000,000원보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래 표본이 1건뿐이어서 층·내부상태·점유상태에 따른 가격 차이와 시장 추세를 단정하기 어렵습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.2회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 낮은 최저가 자체와 실제 환금성을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,228,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,610,104원 |
| 1. 근저당 · 지리산청학농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 65,617,896원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,733,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 예상배당은 65,617,896원, 미배당액은 1,022,115,768원입니다. 신청채권자 청구액 969,145,300원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수액을 만들지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 1,022,115,768원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 1,041,921,137원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,941,719원 | 31,948,768원 | 1,055,784,896원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 인수시키는 구조가 아닙니다. 모든 조사 임차인의 전입이 말소기준 이후이고 배당 시나리오의 인수액도 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 추가 유찰 시 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 가격이 내려가는 이유가 다수 점유관계, 소규모 오피스텔의 환금성 또는 현장 상태와 연결돼 있는지는 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정구청 남서측 인근으로 중소규모 공동주택, 업무시설과 관공서가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물로 급배수·위생·소화전·승강기·공동현관 관리기와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·일반경관지구이며 공시지가는 2,966,000원/㎡, 토지면적은 385.7㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 13실의 소규모 건물이고 최근 동일 면적 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.2회, 낙찰률 0.0%로 가격 대비 실제 매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 조사된 실제 임차인은 8명입니다. 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 현장과 원본 조사서로 확정해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 오우진·한수란·김현숙·정기원·전기수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 이원석 임차권등기. 임대차계약일 2020.03.04., 확정일자 2020.03.05., 주민등록·점유개시일 2020.03.31., 보증금 140,000,000원입니다. 말소기준 이후이므로 인수 대상은 아닙니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 1,080,000,000원의 공동담보목록 제2020-42호와 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역을 대조해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 최근 거래 177,000,000원은 1건뿐입니다. 최저가 대비 할인율만으로 매각 후 환금가격을 확정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록과 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 없지만, 점유와 환금성이 가격을 설명한다
이 물건의 장점은 분명합니다. 196,000,000원 감정가가 세 차례 유찰돼 67,228,000원까지 내려왔고, 최근 거래 177,000,000원 대비 38.0%입니다. 조사된 임차인 8명의 전입은 모두 말소기준 이후여서 실질취득은 67,228,000원, 인수는 0원입니다.
그러나 싸게 보이는 숫자만으로 결론을 내리기에는 확인할 사항이 많습니다. 한 호실에 실제 임차인 8명이 조사됐고, 5명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 현재 점유자도 특정해야 합니다. 티아이더코어는 13실 규모이고 최근 비교 거래가 1건에 불과하며 단지 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 권리 인수는 안전하지만 명도와 환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. 가격은 합격권에 들어왔고, 입찰 여부는 현장에서 다수 임차관계가 어떻게 정리되는지에 달려 있습니다.
