부산지방법원 2024타경1292. 금정구 부곡동 티아이더코어 4층 403호입니다. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 소유자 김복연은 2020.02.28. 거래가 196,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 지리산청학농업협동조합 명의의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 194,000,000원의 약 49%인 95,060,000원입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 2025.12. 전용 53.57㎡·6층 177,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 가격의 53.7%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이므로 이 한 건을 곧바로 전체 시세로 단정하기보다는 개별 호수의 층·상태와 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1292 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 중앙대로1793번길 58, 4층403호 (부곡동,티아이더코어) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김복연 · 2020.02.28. 소유권이전 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 969,145,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 전용면적 기준 | 53.574㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2020.02.28. 지리산청학농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.10.11. 하나카드 가압류, 2024.03.15. 임의경매개시결정, 2024.04.11. 한수란의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 근저당권은 2024.09.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력은 없지만 현황 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오우진 | 2023.03.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염수연 | 2020.04.03 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은진 | 2020.03.23 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현숙 | 2020.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기원 | 2020.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원석 | 2020.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전기수 | 2020.04.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수란 | 2020.05.04 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 전입자·임차권자는 모두 말소기준일인 2020.02.28. 이후 전입으로 정리되어 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 한수란은 임차보증금 135,000,000원, 계약일 2020.04.06., 점유개시일 2020.05.01., 주민등록일 2020.05.04., 확정일자 2020.04.06.이고 2024.04.11. 임차권등기가 이뤄졌습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 53.7%
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.57㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.57㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
티아이더코어의 대상 면적은 53.574㎡이고, 확인된 최근 거래는 2025.12. 전용 53.57㎡·6층 177,000,000원입니다. 현재 최저가 95,060,000원은 최근 12개월 평균의 53.7%입니다. 감정가 194,000,000원과 비교해도 두 차례 유찰로 가격이 크게 낮아진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 |
| 1. 근저당권 · 지리산청학농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 92,948,920원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,733,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 1,087,733,664원 중 예상 배당액은 92,948,920원이고, 미배당액은 994,784,744원입니다. 신청채권액 969,145,300원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수 예상액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 994,784,744원 |
| 3회 유찰 시 | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 1,022,789,421원 |
| 4회 유찰 시 | 46,579,399원 | 45,340,970원 | 1,042,392,694원 |
유찰이 추가될수록 담보권자의 미배당액은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수 예상액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 미배당 규모와 매수인의 실질취득비용을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정구청 남서측 인근이며, 주위는 중소규모 공동주택·업무시설·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.
- 토지·도로. 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중이고, 동측으로 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·일반경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,966,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 티아이더코어는 13세대이고 최근 확인 거래가 1건이라, 환금성 판단에는 표본 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 현황조사상 여러 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 인도 대상, 사용 형태를 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 일부 전입자는 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부의 최종본을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 공적장부를 함께 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 비교거래가 1건이므로 177,000,000원을 단독 기준으로 응찰가를 정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자 미배당액은 크지만 현재 자료상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 점유 확인이 승부처
이 사건은 2020.02.28. 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 95,060,000원까지 내려와 확인된 최근 실거래 177,000,000원의 53.7% 수준입니다. 다만 비교거래가 1건에 불과하고 전입자 기록이 8명 존재하는 만큼, 이 사건의 핵심은 단순히 낮아진 최저가가 아니라 현재 실제 점유상태와 명도관계 확인입니다.
