부산지방법원 2024타경1292. 금정구 부곡동 티아이더코어 11층 1102호입니다. 법원 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 198,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 97,020,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020.02.28 설정된 지리산청학농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 하나카드 가압류, 금정구 압류, 경매개시결정, 한영희의 주택임차권등기가 이어졌고, 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 9명의 임차·점유자 역시 전입일이 모두 말소기준일 뒤라 대항력을 갖지 않는 것으로 정리돼, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1292 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 중앙대로1793번길 58, 11층1102호 (부곡동, 티아이더코어) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김복연 · 2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 97,020,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 969,145,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 건물 이용 관련 | 지하1층·지상14층 건물 · 급배수·위생·소화전·승강기·공동현관 관리기·도시가스 개별난방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.02.28 근저당입니다. 이후의 하나카드 가압류 7,733,664원, 금정구 압류, 2024.03.15 경매개시결정, 2024.04.05 한영희의 임차보증금 140,000,000원 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 2024.09.20에는 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 근저당의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 인원 9명
보증기관 대위·승계로 잡힌 신고자는 없으므로, 확인된 인원은 실제 임차·점유자 9명입니다. 모두 전입신고가 2020.02.28 말소기준권리 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 인원은 우선변제 여부를 단정하지 않고 미상으로 봅니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은진 | 2020.03.23 | 135,000,000원 | 2024.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이원석 | 2020.03.31 | 미상 | 2024.03.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 염수연 | 2020.04.03 | 135,000,000원 | 2024.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정기원 | 2020.04.03 | 미상 | 2024.03.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전기수 | 2020.04.06 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한영희 | 2020.04.06 | 140,000,000원 | 2024.04.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김현숙 | 2020.04.29 | 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한수란 | 2020.05.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오우진 | 2023.03.14 | 미상 | 2024.04.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
한영희는 임대차계약일 2020.03.23, 확정일자 2020.03.24, 주민등록일자 2020.04.06, 점유개시일자 2020.04.13이고, 전유부분 전부에 대해 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 2024.04.05 접수돼 있습니다. 그러나 주민등록일과 점유개시일 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래의 54.8%
티아이더코어의 대상 면적은 53.574㎡이고, 확인된 최근 실거래는 2025.12 · 전용 53.57㎡ · 6층 · 177,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.57㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.574㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 97,020,000원은 최근 12개월 평균 177,000,000원의 54.8%입니다. 감정가 198,000,000원과 비교해도 2회 유찰로 가격이 크게 낮아진 상태입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 177,000,000원을 다수 거래가 형성한 확정적 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,360원 |
| 1. 근저당 · 지리산청학농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 94,873,640원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,733,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,087,733,664원 중 94,873,640원이 배당되고, 미배당액은 992,860,024원입니다. 신청채권액 969,145,300원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 97,020,000원 | 94,873,640원 | 992,860,024원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 67,914,000원 | 66,291,548원 | 1,021,442,116원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 47,539,800원 | 46,284,084원 | 1,041,449,580원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 대항력 임차보증금 인수가 커져 실질취득금액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정구청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·업무시설·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·일반경관지구이며, 공시지가는 2,966,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되며 도로와 접합니다.
- 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 거래. 티아이더코어는 총 13호이며 최근 12개월 동일 면적대 확인 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차·점유자 확인. 확인된 9명 모두 말소기준 이후 전입이지만, 실제 점유관계와 인도 대상은 현장에서 다시 확인하세요.
- 한영희 임차권등기. 임차보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입·점유가 말소기준 이후라는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 보증금 미상 인원. 오우진·한수란·김현숙·정기원·이원석·전기수는 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 97,020,000원은 최근 실거래 177,000,000원의 54.8%이지만 최근 12개월 거래가 1건이라는 표본 한계를 감안하세요.
- 용도 확인. 법원 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이므로 실제 이용·관리 상태를 확인하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 환금성
이 사건의 권리분석 중심은 분명합니다. 2020.02.28 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자 9명은 모두 그 이후 전입이어서 자료상 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
가격은 이미 감정가 198,000,000원에서 2회 유찰돼 97,020,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 확인 실거래 177,000,000원의 54.8%입니다. 다만 시세 표본이 1건에 불과하고 총 13호 규모이며, 근린시설 분류·업무시설(오피스텔) 이용, 다수 점유자가 확인되는 물건입니다. 따라서 이 물건은 인수권리보다 실제 점유관계와 거래·환금성 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
