135,800,000원
부산지방법원 2024타경1292. 금정구 부곡동 티아이더코어 5층 503호입니다. 경매 용도 분류는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 김복연은 2020.02.10. 매매를 원인으로 2020.02.28. 소유권을 이전받았고 거래가액은 196,000,000원입니다. 같은 날 지리산청학농업협동조합이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2023.10.11. 하나카드 주식회사 가압류, 2024.03.15. 임의경매개시결정, 2024.04.05. 염수연의 주택임차권등기가 이어집니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오도 현재 최저가 기준 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경1292 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 중앙대로1793번길 58, 5층503호 (부곡동, 티아이더코어) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 김복연 · 2020.02.10. 매매 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 969,145,300원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 준공 / 규모 | 2019.12.05 · 티아이더코어 13세대 |
| 비교 면적 | 53.574㎡ · 실거래 비교 면적 일치 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2020.02.28. 근저당입니다. 그 뒤에 등기된 하나카드 가압류와 경매개시결정, 염수연의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2024.09.20. 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수는 없지만 명도 확인은 필요
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오우진 | 2023-03-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한수란 | 2020-05-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은진 | 2020-03-23 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현숙 | 2020-04-29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정기원 | 2020-04-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원석 | 2020-03-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전기수 | 2020-04-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염수연 | 2020-04-03 확정 2020-03-24 | 135,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
염수연은 전유부분 전부에 대해 임차보증금 135,000,000원, 임대차계약일자 2020.03.23., 주민등록·점유개시 2020.04.03., 확정일자 2020.03.24.로 임차권등기가 되어 있습니다. 하지만 주민등록과 점유개시가 말소기준권리인 2020.02.28.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 나머지 조사된 전입자도 모두 말소기준일 이후 전입입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가 135,800,000원 vs 최근 실거래 177,000,000원
티아이더코어의 비교 면적은 53.574㎡이고, 면적이 일치하는 최근 거래는 2025.12. 53.57㎡·6층·177,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본도 이 1건으로, 최근 12개월 평균은 177,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 53.57㎡ | 6 | 177,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.574㎡ | 1건 | 177,000,000원 |
현재 최저매각가 135,800,000원은 최근 12개월 평균 177,000,000원의 76.7%입니다. 감정가 194,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 최근 실거래가 1건뿐이므로 가격 판단은 단일 표본이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,701,200원 |
| 1. 근저당 · 지리산청학농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 133,098,800원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 7,733,664원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,701,200원을 제외한 133,098,800원이 선순위 근저당에 배당되고, 총 채권 미배당액은 954,634,864원입니다. 하나카드 가압류와 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 135,800,000원 | 133,098,800원 | 954,634,864원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 994,784,744원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 1,022,789,421원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인 인수형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정구청 남서측 인근으로 중소규모 공동주택·업무시설·관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 급배수·위생·소화전·승강기·공동현관 관리기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·일반경관지구이며 공시지가는 2,966,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 재확인. 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자가 다수 있어 실제 점유자와 인도 대상을 확인하세요.
- 염수연 임차권. 보증금 135,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.04.03.로 말소기준일보다 뒤입니다. 등기와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 가격 표본. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 177,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 호가·환금성을 단정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·임대 가능 범위를 확인하세요.
- 배당 외 비용. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 환금성은 따로 본다
이 사건의 권리축은 명확합니다. 2020.02.28. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 정리됩니다. 조사된 전입자 역시 모두 말소기준 이후여서 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 194,000,000원에서 1회 유찰된 135,800,000원, 최근 12개월 실거래 177,000,000원의 76.7%입니다. 권리와 가격만 보면 접근 가능한 구간이지만, 13세대 규모의 업무시설(오피스텔), 최근 거래 1건, 복수 점유자, 단지 경매 평균 2.1회 유찰이라는 요소가 함께 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮음 — 명도·환금성 확인 후 판단”입니다.
