부산지방법원 2024타경1292. 부산 금정구 부곡동 티아이더코어 5층 503호입니다. 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 일반 아파트와 동일한 용도·환금성으로 해석해서는 안 됩니다.

소유자는 김복연이며, 2020년 2월 28일 196,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 지리산청학농업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임차권등기가 존재하지만, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.

다만 이 사건은 권리의 선후관계만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 임차인 신고자가 많고, 확인된 임차보증금과 등기된 임차보증금이 각각 존재합니다. 누가 실제 점유하고 있는지, 보증금 신고가 서로 독립된 채권인지, 실제 배당과 인도가 어떻게 진행될지를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

근저당권의 채권최고액은 1,080,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 다만 공동담보가 설정된 채권최고액은 이 호실에 귀속되는 실제 채무잔액이나 최종 배당채권액과 동일한 개념이 아닙니다. 현재 경매 신청 청구액은 969,145,300원입니다.

선행 신탁은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 따라서 과거 신탁 이력만으로 현재 신탁권리가 매수인에게 승계된다고 해석할 수는 없습니다. 현 소유자는 김복연으로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 8명, 보증금 미상 다수

조사된 실제 임차인은 8명입니다. 보증기관의 대위신고에 해당하는 사람은 없으므로 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 계산하는 문제는 없습니다. 모든 신고자의 전입일은 2020.02.28 말소기준일 이후이며, 현재 권리분석상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.

염수연은 2020.03.23 임대차계약을 체결하고, 2020.03.24 확정일자를 받았으며, 2020.04.03 전입·점유를 개시한 것으로 등기되어 있습니다. 임차권등기는 2024.04.05 접수됐습니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후의 전입 및 임차권등기에 해당하므로, 현재 분석에서는 매수인의 임차보증금 인수 대상으로 분류하지 않습니다.

다만 인수액 0원은 임차관계가 모두 확인되었다는 의미가 아닙니다. 임차인별 우선변제 여부와 실제 점유관계에 대한 확인이 끝나지 않았으며, 낙찰 이후 인도 및 명도 절차에 따른 시간과 비용은 별도로 고려해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본이 적다

티아이더코어의 면적 대응 실거래는 2025년 12월, 전용 53.57㎡, 6층, 177,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 집계됩니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 177,000,000원으로 같습니다.

현재 최저가 95,060,000원은 최근 실거래 177,000,000원의 53.7%입니다. 금액 차이는 81,940,000원입니다. 배당모형상 인수액이 0원이므로, 그 가정을 전제로 한 실질취득 기준에서도 최근 실거래와의 가격 차이가 존재합니다.

다만 단 한 건의 실거래를 정상적인 시장가격 전체로 일반화하기는 어렵습니다. 비교 거래는 6층이고 경매 대상은 5층입니다. 개별 호실의 상태·향·임대차 및 실제 이용상태 등에 따른 차이는 별도로 확인해야 합니다. 거래 표본이 1건이므로 가격의 상승·하락 추세 또한 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)

현재 최저가에 매각되는 것으로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산되며, 임차인에 대한 우선배당과 당해세 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 법원 배당표와는 달라질 수 있습니다.

채권최고액 기준 예상배당이며 실제 채권잔액·공동담보 배당관계· 당해세·임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전등기에 따른 현재 배당권리자 확인도 필요합니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격과 미배당의 관계

회차가 내려가면 매각대금이 줄어들면서 채권자의 미배당액이 증가합니다. 반면 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 제시됩니다. 이는 말소기준 이후 권리의 소멸을 전제로 한 계산이며, 임차관계 확인에 따른 실제 부담과 명도비용까지 보장하는 수치는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 부곡동 금정구청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 중소규모 공동주택, 업무시설, 관공서 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 부산지하철 1호선 구서역이 있습니다.
• 건물 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 급배수·위생·소화전·승강기 설비와 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다. 토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 부정형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·일반경관지구 등이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 용도 표시는 근린시설이고 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 매각대상 호실의 건축물대장상 용도와 실제 사용을 대조해야 합니다.
• 환금성. 13세대 소규모 건물이고 확인된 실거래는 1건입니다. 최근 거래 평균만으로 해당 호실의 재매각가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다. 경매물건 평균 유찰은 2.5회로 집계되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 8명 실제 점유 확인. 각 임차인의 임대차계약서와 점유 부분을 대조하고, 현재 점유자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 135,000,000원 신고 관계 검증. 조은진과 염수연의 보증금이 각각 기재된 경위를 확인해 동일 채권의 중복인지 독립된 임대차인지 판단해야 합니다.
• 미상 보증금 및 확정일자 확인. 오우진·한수란·김현숙·정기원·이원석·전기수의 보증금과 우선변제 여부를 매각물건명세서 및 배당요구 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 말소기준과 임차권등기 대조. 2020.02.28 근저당권, 2024.04.05 염수연 임차권등기, 전입일과 배당요구 내역을 원본으로 검증해야 합니다.
• 근저당권 이전 및 공동담보 검토. 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기와 공동담보목록 제2020-42호를 확인하고, 실제 채권액 및 배당관계를 점검해야 합니다.
• 용도 및 이용상태 확인. 근린시설 표시와 업무시설(오피스텔) 이용상태를 건축물대장·감정평가서·현장 상태와 대조해야 합니다.
• 시세 표본 보완. 2025.12 실거래 177,000,000원 외에 비교 가능한 매물·거래와 해당 호실의 내부 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 및 부대비용. 실제 점유자와 인도 협의 가능 여부, 관리비 체납, 취득 관련 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 확인. 2026.09.29 매각 진행 여부와 최종 매각조건을 확인하고, 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서를 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 낮지만, 임대차 확인이 먼저다”

부산 티아이더코어 503호는 감정가 194,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 95,060,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 177,000,000원과 비교하면 최저가는 53.7%로, 상당한 가격 차이가 있습니다.

등기상 말소기준은 2020년 지리산청학농업협동조합 근저당권이며, 이후 임차권등기와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당모형상 매수인의 권리 인수액도 0원입니다.

그러나 실제 임차인 8명 중 다수의 보증금이 확인되지 않았고, 조은진과 염수연의 135,000,000원 보증금 신고 관계도 정리해야 합니다. 여기에 13세대 소규모 건물과 실거래 1건이라는 시세 검증의 한계가 겹칩니다.

따라서 현 단계의 결론은 “가격 할인폭은 크지만 임차관계와 환금성을 확인하기 전까지 취득위험이 확정되지 않은 물건”입니다. 임대차계약과 점유관계, 매각조건, 실제 시세를 확인한 뒤 배당모형상의 인수 0원 가정이 유지되는지를 검증하는 것이 핵심입니다.