대구지방법원 2025타경31776. 성주군 가천면 창천리 ‘행복한세상(나)’동 제1층 제101호에 해당하는 다세대주택입니다. 말소기준은 2014.05.22 접수된 임오새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 97,500,000원이고 2014.06.26 변경등기로 채권최고액 71,500,000원이 기재돼 있습니다. 2025.09.05 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 본건 나동 101호로 표시된 최윤창의 전입일과 확정일자가 모두 2017.02.16으로, 말소기준일인 2014.05.22보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 현황조사에 함께 나타난 다른 호수 전입자 역시 모두 말소기준 이후 전입입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 제공된 권리판정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 가천면 창천리 641-5 1동 1층101호 · 도로명 경상북도 성주군 가천면 창천2길 17-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 59.645㎡ · 철근콘크리트조 4층 공동주택 중 1층 101호 |
| 사용승인 | 2014.05.14 |
| 소유자 | 강은기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 84,800,000원 / 41,552,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 431,597,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.05.22 임오새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2014.06.26 채권최고액이 71,500,000원으로 변경됐고, 2025.09.05 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 인수는 없다
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최윤창 | 나동 101호 | 2017.02.16 | 2017.02.16 | 2025.11.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 없음 |
| 김혜리 | 가동 101호 | 2025.01.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김규식 | 가동 301호 | 2021.06.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상준 | 가동 302호 | 2025.01.31 | 미상 | 2025.11.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민구 | 가동 4층 502호 | 2020.10.12 | 미상 | 2025.11.27 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사에는 총 5명이 나타나지만, 본건과 같은 나동 101호로 표시된 사람은 최윤창입니다. 나머지는 가동 101호·301호·302호·502호로 각각 별도 호수가 표시돼 있습니다. 5명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦으므로 제공된 판정상 대항력 없음이며, 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다. 따라서 실제 임차인 중 보증기관 중복신고로 제외할 사람은 없습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 절반 수준
행복한세상나동 전용 59㎡대에서 확인된 실거래는 2건입니다. 2025.11 4층 59.05㎡가 85,000,000원, 2024.12 2층 59.05㎡가 87,000,000원이며 최근 12개월 평균은 86,000,000원입니다. 현재 최저가 41,552,000원은 이 최근 평균의 48.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.05㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.12 | 59.05㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.645㎡ 대상 | 2건 | 86,000,000원 |
감정가 84,800,000원도 최신 거래 85,000,000원과 최근 12개월 평균 86,000,000원에 근접해 있습니다. 반면 2회 유찰된 현재 최저가는 41,552,000원까지 내려와 실질취득액도 인수금이 없는 한 41,552,000원입니다. 가격만 보면 최근 확인 실거래 대비 큰 폭의 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.8% 추정) | - | 1,147,936원 |
| 2. 근저당 · 임오새마을금고 | 97,500,000원 | 40,404,064원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권자에게 40,404,064원이 배당되고 57,095,936원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 41,552,000원 | 40,404,064원 | 57,095,936원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 29,086,400원 | 28,162,845원 | 69,337,155원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 20,360,480원 | 19,593,991원 | 77,906,009원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑥ 물건 자체 리스크 — 101호와 102호 위치가 뒤바뀐 도면
또 하나의 공부 차이가 있습니다. 대지권의 목적인 토지가 등기사항증명서에는 지목 ‘답’으로 표시돼 있으나, 토지대장과 현황의 지목은 ‘대’입니다. 이 역시 원본 공부와 현황을 대조할 항목입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 다세대주택 단위세대이며 전용면적은 59.645㎡입니다. 행복한세상나동은 8세대이고 사용승인일은 2014.05.14입니다.
- 입지. 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근으로, 주위는 면소재지 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로·버스정류장 등 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 번호 1 토지는 북서측 폭 12m의 인도가 있는 2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 가스공급설비·승강기설비·화재탐지 및 소방설비·개별난방설비·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하고 중로3류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 99,300원/㎡이고 토지면적은 400.0㎡, 토지대장상 지목은 대입니다.
- 환금성. 확인 실거래는 2건, 최근 12개월 평균은 86,000,000원입니다. 세대수가 8세대로 작고 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점은 재매각 시 함께 고려할 요소입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 호별 도면 확인. 101호와 102호 위치가 건축물현황도에 뒤바뀌어 있다는 점을 현장에서 대조하고, 정정신청 필요 상태가 입찰·소유권 행사에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 본건 점유자 확인. 나동 101호로 기재된 최윤창의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 전입자들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당액 계산을 위해 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 97,500,000원에서 71,500,000원으로 변경된 채권최고액과 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 지목 차이 확인. 등기상 ‘답’, 토지대장·현황상 ‘대’인 차이를 관련 공부에서 재확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 41,552,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,000,000원의 48.3%입니다. 다만 실거래 표본은 2건이므로 현장 상태와 실제 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 승부처는 권리보다 목적물 특정”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2014.05.22 임오새마을금고 근저당이고, 확인된 전입자는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 41,552,000원은 최근 12개월 실거래 평균 86,000,000원의 48.3%라 가격 격차도 큽니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘반값 다세대’로 보면 안 됩니다. 건축물현황도에서 101호와 102호의 위치가 바뀌어 있고 소유자의 정정신청이 필요한 상태라는 점, 등기상 지목 ‘답’과 실제·토지대장상 ‘대’가 다르다는 점이 있습니다. 세대수 8세대, 경매 평균 유찰 2.0회라는 특성까지 감안하면 권리는 통과, 가격도 유리하지만 목적물 특정과 환금성 확인이 최종 관문인 사건입니다.
