대구지방법원 2025타경31776. 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 소재 다세대주택 단위세대이며, 본건은 1동 3층 301호입니다. 등기부상 소유자는 강은기이고, 말소기준권리는 2013.09.03 설정된 임오새마을금고 근저당권입니다. 현재 권리관계에서 확인되는 과거 가압류와 경매개시등기는 이미 말소되었거나 매각으로 소멸하는 구조라, 낙찰자가 별도 인수할 권리는 0원입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 상태입니다. 감정가는 81,200,000원이지만 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 39,788,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지의 최근 12개월 실거래는 90,000,000원 1건이며, 현재 최저가는 그 거래가의 44.2%입니다. 반면 승강기 운행금지와 대지권·건축물현황도 관련 불일치가 있어 현장과 서류의 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 3층301호 |
| 등기상 주소 | 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 제1동 · [도로명주소] 경상북도 성주군 가천면 창천2길 17-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.515㎡ |
| 소유자 | 강은기 |
| 감정가 / 최저가 | 81,200,000원 / 39,788,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 431,597,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸 구조
본건 1동 301호 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 2013.09.03 임오새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 권리들은 등기부상 이미 말소되었거나 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 권경숙의 임차권등기 역시 2017.01.19 말소되어 현재 본건의 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차·점유 확인 — 인수 위험은 없음
| 구분 | 내용 | 대항력 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 과거 임차권등기 · 권경숙 | 임차보증금 29,800,000원 · 2014.10.11 점유개시 · 2017.01.19 말소 | 현재 권리 아님 | 0원 |
| 타 세대 최윤창 | 나동 101호 · 2017.02.16 전입 | 없음 | 0원 |
| 타 세대 김혜리 | 가동 101호 · 2025.01.23 전입 | 없음 | 0원 |
| 타 세대 김규식 | 가동 301호 · 2021.06.04 전입 · 2024.11.25 확정일자 | 없음 | 0원 |
| 타 세대 이상준 | 가동 302호 · 2025.01.31 전입 | 없음 | 0원 |
| 타 세대 강민구 | 가동 4층 502호 · 2020.10.12 전입 | 없음 | 0원 |
타 세대 점유자의 보증금은 미상이며 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다. 다만 본건 1동 301호의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격 메리트는 분명하다
행복한세상가동은 7세대 규모이며 준공일은 2013.08.28입니다. 본건과 면적이 일치하는 최근 거래는 2025.09, 전용 56.64㎡, 2층에서 90,000,000원에 1건 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 평균 | 56.515㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
최근 12개월 평균은 90,000,000원이고 최신 거래도 90,000,000원입니다. 현재 최저가 39,788,000원은 이 가격의 44.2%입니다. 감정가 81,200,000원 자체는 최근 거래보다 낮지만, 2회 유찰 후 현재 최저가에서 가격 메리트가 크게 확대된 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,116,184원 |
| 1. 근저당 · 임오새마을금고 | 91,000,000원 | 38,671,816원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 91,000,000원에 대해 현재 가정 매각가에서는 38,671,816원이 배당되고 52,328,184원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 가천초등학교 북측 인근이며, 주위는 면소재지 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로·버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택)이며, 본건 관련 구조·설비는 다세대주택의 통상 설비가 갖춰져 있습니다.
- 설비. 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이고, 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·중점경관관리구역 등이 적용됩니다.
- 공부와 현황. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 지목은 ‘답’이나 토지대장 및 실제 지목은 ‘대’이며, 건축물현황도에는 제101호와 제102호의 위치가 바뀌어 등재되어 있어 정정 신청이 필요한 상태입니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대이며, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 가격 메리트는 크지만 거래 유동성은 충분히 높다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 39,788,000원은 최근 실거래 90,000,000원의 44.2%이므로 가격 자체는 매력적인 구간입니다.
- 권리. 말소기준권리는 2013.09.03 임오새마을금고 근저당권입니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
- 승강기. 운행금지 상태이므로 실제 거주 편의성과 향후 수선·운영 문제를 현장에서 확인하세요.
- 공부 대조. 대지권 목적 토지의 지목과 건축물현황도의 호수 표기가 공부와 현황 사이에서 차이가 있으므로 등기·토지대장·건축물현황을 상호 대조해야 합니다.
- 소규모 단지. 총 7세대 규모이고 최근 거래가 1건뿐이므로, 취득 후 매도 시점의 환금성은 보수적으로 판단하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·현황·감정·시세 자료를 바탕으로 한 의견이므로 입찰 전 원본 서류와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸지만, 확인하고 사야 한다”
이 물건은 권리상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저가가 39,788,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 90,000,000원의 44.2%에 불과해 가격 메리트가 큽니다. 반면 승강기 운행금지, 대지권 목적 토지 지목 불일치, 건축물현황도 호수 표기 오류처럼 가격 외의 확인 포인트가 분명합니다. 따라서 이 사건은 ‘권리가 복잡해서 피해야 하는 물건’이라기보다, 낮은 가격이 물건의 실제 상태와 공부상 정합성까지 확인했을 때도 충분한지 판단해야 하는 물건입니다. 가격은 합격선에 들어왔고, 최종 승부처는 현장·공부 대조입니다.
