대구지방법원 2025타경31776. 경상북도 성주군 가천면 창천리 소재 ‘행복한세상가동’ 4층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 79,700,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 39,053,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2013.09.03. 설정된 임오새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 91,000,000원입니다. 이후 2025.09.05. 임의경매개시결정이 기입됐으며 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련 조사에는 최윤창·김혜리·김규식·이상준·강민구 5명이 확인됩니다. 이들은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·임차 조사 대상이며, 전입일은 모두 말소기준권리인 2013.09.03. 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 5명 모두 대항력 없음입니다. 이 사건 목적물인 가동 4층 502호에는 강민구가 2020.10.12. 전입했고 2025.11.27. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액 자체는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 4층502호 |
| 도로명 | 경상북도 성주군 가천면 창천2길 17-9 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 56.635㎡ · 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 중 4층 502호 |
| 사용승인일 | 2013.08.28. |
| 소유자 | 강은기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 79,700,000원 / 39,053,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 431,597,544원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤창 | 나동 101호 | 2017.02.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.11 |
| 김혜리 | 가동 101호 | 2025.01.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김규식 | 가동 301호 | 2021.06.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이상준 | 가동 302호 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.04 |
| 강민구 | 가동 4층 502호 | 2020.10.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.11.27 |
핵심은 대상 호수인 가동 4층 502호의 강민구입니다. 전입일 2020.10.12.은 말소기준권리 2013.09.03.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제·실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 43.4%지만 거래 표본은 1건
행복한세상가동은 총 7세대이고, 대상 면적 56.635㎡와 매칭되는 최근 거래는 2025.09. 56.64㎡ 2층 90,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원이며, 현재 최저가 39,053,000원은 그 금액의 43.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.64㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,102,954원 |
| 1. 근저당 · 임오새마을금고 | 91,000,000원 | 37,950,046원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임오새마을금고의 채권최고액 91,000,000원 중 37,950,046원이 배당되고 53,049,954원이 미배당됩니다. 이 미배당은 근저당권자의 채권 부족분이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,053,000원 | 37,950,046원 | 53,049,954원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,337,100원 | 26,445,032원 | 64,554,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,135,970원 | 18,391,523원 | 72,608,477원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 물건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄하는 ‘실질취득 고정형’이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 추가되는 구조가 아니므로 실질취득도 낙찰가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 성주군 가천면 창천리 가천초등학교 북측 인근. 주위는 면소재지 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로·버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.
- 용도. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택의 다세대주택 단위세대이며 사용승인일은 2013.08.28.입니다.
- 도로. 해당 집합건물 부지는 남동측 폭 12m 인도 있는 2차로 아스팔트포장도로와 북동측 폭 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당하고 중로3류·소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 288.0㎡, 공시지가 102,800원/㎡이며 실제 지목은 대입니다.
- 공부 차이. 대지권의 목적인 토지는 등기사항증명서상 지목이 ‘답’이나 토지대장 및 실제 지목은 ‘대’입니다.
- 설비. 가스공급·승강기·화재탐지 및 소방·개별난방·위생·급배수 설비가 있으나, 감정평가 당시 해당 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태였습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유 확인. 대상 호수에는 강민구가 2020.10.12. 전입한 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 확인. 강민구를 포함한 임차인들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에서 최우선변제 가능 여부와 실제 배당관계를 재확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 감정평가 당시 운행금지 상태였으므로 현재 운행 여부와 수리·복구 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 거래가 90,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 39,053,000원이 크게 낮더라도 단일 거래를 절대 시세로 보지 말아야 합니다.
- 지목 차이. 등기사항증명서의 ‘답’과 토지대장·현황의 ‘대’ 차이를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·설비 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격만으로 끝나는 물건은 아니다”
권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2013.09.03. 임오새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 5명의 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가 39,053,000원은 최근 실거래 90,000,000원의 43.4%여서 표면적인 가격 차이는 큽니다.
다만 최근 실거래가 단 1건이고 총 7세대의 소규모 다세대라는 점, 2회 유찰된 점, 감정평가 당시 승강기 운행금지가 확인된 점은 가격 할인과 별도로 봐야 합니다. 대상 502호 임차인의 보증금도 미상이라 최우선변제 여부를 포함한 배당 세부 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮고 가격 차이는 크지만, 환금성·설비·점유 확인을 끝내야 비로소 입찰가를 정할 수 있는 다세대 물건입니다.
