대구지방법원 2025타경31776. 경북 성주군 가천면 창천리 641 소재 다세대주택 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 강은기이며, 2013.09.03 설정된 임오새마을금고 근저당권 91,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05 임의경매개시결정이 들어왔고, 현재 자료에서 확인되는 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
대상 호수의 점유자로 확인되는 이상준은 2025.01.31 전입했습니다. 말소기준일인 2013.09.03보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 2017.11.01로 확인되지만 보증금은 확인되지 않았고, 2025.11.04 배당요구를 했습니다. 배당 여부와 액수는 별도 확인이 필요하지만, 현재 권리분석상 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 56.635㎡ · 4층 공동주택 중 3층 302호 |
| 소유자 | 강은기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 81,400,000원 / 39,886,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 431,597,544원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.03 임오새마을금고 근저당권 · 채권최고액 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 전입
말소기준은 2013.09.03 임오새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤인 2025.09.05 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다. 대상 302호의 이상준도 2025.01.31 전입하여 말소기준보다 후순위이고, 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 현재 예상 인수액 역시 0원입니다.
임차인·점유 현황
현황조사와 문건에서 확인되는 점유·전입자는 5명이며 모두 말소기준권리 설정 이후 전입했습니다. 이 리포트 대상인 가동 302호에 대응하는 점유자는 이상준입니다. 다른 인원은 같은 사건에서 조사된 다른 호수의 점유자입니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤창 · 나동 101호 | 2017.02.16 | 미상 | 2025.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜리 · 가동 101호 | 2025.01.23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김규식 · 가동 301호 | 2021.06.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상준 · 가동 302호 | 2025.01.31 | 2017.11.01 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민구 · 가동 4층 502호 | 2020.10.12 | 미상 | 2025.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 44.3% 할인, 단 표본은 1건
실거래 비교 대상은 행복한세상가동, 전용 56.64㎡ 거래입니다. 최근 12개월 확인 거래는 2025.09의 90,000,000원 1건이며 2층 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 56.64㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 39,886,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 90,000,000원의 44.3%입니다. 매수인 인수가 0원이므로 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 39,886,000원입니다. 가격 숫자만 놓고 보면 상당한 할인 구간에 들어와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,886,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,117,948원 |
| 1. 근저당 · 임오새마을금고 | 91,000,000원 | 38,768,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당 채권최고액 91,000,000원 중 38,768,052원이 배당되고, 52,231,948원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 부족분이지 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 근저당 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 39,886,000원 | 38,768,052원 | 52,231,948원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,920,200원 | 27,017,636원 | 63,982,364원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,544,140원 | 18,792,345원 | 72,207,655원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 단위세대이며 전용 56.635㎡입니다. 사용승인일은 2013.08.28입니다.
- 입지. 성주군 가천면 창천리 가천초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 해당 건물이 포함된 토지는 남동측 폭 12m 아스팔트포장도로와 북동측 폭 6m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지 표시. 대지권 목적 토지는 등기사항증명서상 지목이 ‘답’이지만 토지대장과 실제 현황은 ‘대’입니다.
- 설비. 가스공급·화재탐지 및 소방·개별난방·위생 및 급배수설비와 승강기설비가 있으나, 감정평가 당시 해당 건물의 승강기설비는 운행금지 상태였습니다.
- 환금성. 행복한세상가동은 7세대이며 확인된 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 재매각·재판매는 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 302호 점유 확인. 이상준의 실제 점유 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·배당관계 확인. 이상준의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당요구가 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 승강기 상태 확인. 감정평가 당시 운행금지였으므로 현재 운행 여부, 수리 필요성, 비용 부담 구조를 확인해야 합니다.
- 토지 지목 표시 확인. 등기상 ‘답’과 토지대장·현황상 ‘대’의 차이가 있으므로 입찰 전 등기·대장 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 부족. 90,000,000원 실거래는 유용한 기준이지만 표본이 1건뿐입니다. 개별 호수 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 체납 관리비 등을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 환금성 검증이 승부처
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.09.03 임오새마을금고 근저당이 말소기준이고, 대상 302호의 이상준은 2025.01.31 전입해 후순위입니다. 현재 자료상 매수인 인수는 0원, 실질취득은 최저가와 같은 39,886,000원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 실거래 90,000,000원 대비 44.3%까지 내려와 숫자상 여유가 큽니다. 그러나 이 가격 장점을 그대로 높은 등급으로 연결하기에는 7세대 소규모 단지, 실거래 1건, 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%, 승강기 운행금지 상태라는 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “권리와 가격은 긍정적, 환금성과 시설상태는 반드시 현장 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다.
