대구지방법원 2025타경31776. 경상북도 성주군 가천면 창천리 641 제1동 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자는 강은기이고, 등기상 2013.09.03 설정된 임오새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05 임의경매개시결정이 들어왔고, 경매로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 49%까지 내려온 상태로, 가격만 보면 상당히 낮아진 회차입니다.

다만 이 물건은 단순히 최저가만 보고 판단하기 어렵습니다. 현황자료에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 확인된 점유자들의 전입신고는 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 반면 보증금은 미상인 사례가 있어 매각물건명세서 확인이 필요합니다. 또 승강기 운행금지와 건축물현황도 위치 오류 정정 필요, 등기상 지목과 토지대장·현황 지목 차이도 있어 가격 메리트와 별개로 물건 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

2013.09.03 설정된 임오새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며, 2025.09.05 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당자료상 현재 최저매각가 39,396,000원에서 집행비용 1,109,128원을 제외한 금액 대부분이 근저당에 배당되고, 근저당 배당액은 38,286,872원입니다. 근저당 채권최고액 91,000,000원 중 52,713,128원 미배당이 발생하지만, 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 미상

확인된 임차인 5명 모두 전입신고가 2013.09.03 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 조사되었습니다. 다만 보증금은 모두 미상이고, 일부는 배당요구가 접수되어 있으므로 최종 입찰 전 매각물건명세서를 통한 보완 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계나 전세사기피해자 우선매수권에 해당하는 내용은 확인되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 3,939.6만원, 최근 12개월 실거래 9,000만원

행복한세상가동은 총 7세대이고, 대상면적은 56.515㎡입니다. 최근 12개월 실거래는 1건으로 2025.09 전용 56.64㎡, 2층, 90,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 90,000,000원이며, 현재 최저매각가 대비 비율은 43.8%입니다.

현재 최저매각가 39,396,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 43.8%입니다. 감정가 80,400,000원보다도 크게 낮아 2회 유찰 후 가격 메리트가 분명해졌습니다. 다만 실거래 표본은 1건뿐이므로, 단순 평균 하나만으로 개별 호수의 실제 가치가 동일하다고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,396,000원 가정)

근저당권 채권최고액 91,000,000원에 대해 38,286,872원이 배당되고 52,713,128원이 미배당으로 남습니다. 다만 배당 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 현지명칭 ‘행복한세상(가)’동·‘행복한세상(나)’동의 다세대주택 단위세대로, 가천초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 면소재지 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로, 버스정류장 등 교통사정은 보통인 편입니다.
• 지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시지역, 중점경관관리구역 등이 포함되고 중로3류·소로3류에 접합니다.
• 건물. 본건 번호 (1)은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 (다세대주택) 중 제1층 제101호 단위세대이며 사용승인일은 2014.05.14.입니다.
• 설비. 가스공급설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 있으나 본건 번호 (2~6) 집합건물의 승강기설비는 운행금지 상태로 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 본건 번호 (1) 집합건물은 건축물현황도에 제101호와 제102호 위치가 바뀌어 등재되어 있어 소유자의 정정 신청이 필요한 상태입니다. 또한 대지권 목적 토지의 등기상 지목은 ‘답’, 토지대장 및 실제 지목은 ‘대’입니다.
• 환금성. 행복한세상가동은 총 7세대로 확인되고, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 따라서 최근 실거래가 존재하지만 거래 표본 자체는 많지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격. 현재 최저매각가 39,396,000원은 최근 12개월 실거래 평균 90,000,000원의 43.8%입니다. 가격 메리트는 충분하지만 단순 시세 차익만으로 판단하지 마세요.
• 권리. 2013.09.03 임오새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.09.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임대관계. 현황자료상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이고 대항력은 없는 것으로 조사됐지만, 보증금은 미상이므로 매각물건명세서와 점유현황을 다시 대조하세요.
• 승강기. 운행금지 상태가 기재되어 있으므로 실제 현재 상태와 유지·복구 여부를 확인하세요.
• 건축물현황도. 제101호와 제102호 위치가 바뀌어 등재되어 있고 소유자의 정정 신청이 필요한 상태이므로 관련 정정 진행 여부를 확인하세요.
• 대지권. 등기사항증명서상 지목 ‘답’과 토지대장·실제 지목 ‘대’의 차이를 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 원본 기준으로 최종 대조하세요.

맺으며 — “가격은 매력적이지만, 확인 없이 싸다고 단정할 물건은 아니다”

이 물건의 가장 큰 장점은 현재 최저매각가 39,396,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 90,000,000원의 43.8% 수준이고, 감정가 80,400,000원보다도 크게 낮아 2회 유찰 이후 가격 메리트가 분명합니다. 권리 측면에서도 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격이 낮아진 이유를 물건 자체에서 확인해야 합니다. 임대관계 미상, 보증금 미상, 승강기 운행금지, 건축물현황도 위치 오류 정정 필요, 등기상 지목과 토지대장·현황 지목 차이 등이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없고 가격은 낮다. 대신 물건 하자와 서류 정합성을 확인한 뒤 판단한다”입니다.