광주지방법원 2025타경52095. 여수시 광무동 ‘프레지움TOP테라스’ 전용 78.1838㎡, 1층 103호 다세대 물건입니다. 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2023.12.21. 설정된 회원신용협동조합의 채권최고액 2,800,000,000원 근저당이 말소기준이고, 통영복음신용협동조합 근저당 737,040,000원, 후순위 근저당 500,000,000원과 경매개시결정·여수시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 ‘3번 유찰됐으니 싸다’고 단순 해석하면 안 됩니다. 현재 최저가 128,800,000원은 최근 12개월 확인 실거래 135,000,000원의 95.4%입니다. 할인폭은 6,200,000원에 그치고, 실거래 표본 자체도 1건입니다. 게다가 감정평가 내용에는 103호의 벽지 등 인테리어 미완성, 화장실 타일·변기 미시공, 일부 방충망 미설치 등이 적시돼 있어, 가격 비교 시 마감 상태 차이를 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52095 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층103호 · 전라남도 여수시 광무7길 17-19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 78.1838㎡ · 4층 건물 중 1층 103호 · 동향·계단식 |
| 단지 | 프레지움TOP테라스 · 16세대 · 2022.07.25. 준공 |
| 소유자 | 유한회사프레지움 |
| 감정가 / 최저가 | 287,500,000원 / 128,800,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 694,464,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.12.21. 회원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 통영복음신용협동조합의 채권최고액 737,040,000원 근저당과 김범신 명의 채권최고액 500,000,000원 근저당이 설정됐고, 후자는 2024.01.19. 진병길에게 이전된 기재가 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.29. 통영복음신용협동조합 채권자로 등기됐으며, 2025.11.17. 여수시 압류도 말소기준 이후입니다.
② 임차·점유 — 전입은 늦지만 현장 확인은 필수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양준식 | 2025.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
양준식의 전입신고일은 2025.10.16.로 말소기준일 2023.12.21.보다 늦습니다. 따라서 이 전입만을 기준으로 보면 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 103호가 공실로 기재된 반면, 현황조사에는 양준식 전입내역이 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 3회 유찰인데도 최근 거래와 6,200,000원 차이
프레지움TOP테라스 전용 78.18㎡의 확인되는 최근 거래는 2026.01. 1층 135,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 135,000,000원입니다. 현재 최저가는 128,800,000원으로 최근 거래의 95.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 78.18㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.18㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 회원신용협동조합 | 2,800,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 737,040,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김범신 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,037,040,000원 중 예상배당은 126,196,800원이고, 미배당은 3,910,843,200원입니다. 현재 회차 시나리오상 신청채권 694,464,217원에 대한 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 2번 근저당은 2024.01.19. 진병길에게 이전된 등기가 있으므로 실제 배당채권자 표시는 배당절차 원본과 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 128,800,000원 | 3,910,843,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 103,040,000원 | 3,936,242,560원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 82,432,000원 | 3,956,491,776원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 선순위 채권자의 미배당액이 커질 뿐, 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 다음 회차를 판단할 때 권리비용이 늘어나는 구조는 아니며, 핵심 변수는 순수하게 낙찰가와 미완성 상태의 보완 부담입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 광무동 프레지움 TOP 테라스 내에 위치하고, 주변은 시가지 인근 야산지대와 소규모 공동주택·단독주택 등의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하며, 단지 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로, 위생·급수·난방·소화전·시스템에어컨·엘리베이터·지하주차장 설비가 있고 옥상에 세대당 1개소의 테라스가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·자연녹지지역이며 토지면적은 1,473.0㎡, 공시지가는 133,300원/㎡입니다.
- 규모와 거래. 16세대 단지이며 확인되는 최근 실거래는 1건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 매각률은 0.0%입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 128,800,000원은 최근 실거래 135,000,000원의 95.4%입니다. 3회 유찰이라는 횟수보다 실제 거래가격과의 차이를 우선 보세요.
- 미완성 상태. 103호의 벽지·화장실 타일·변기·방충망 등 미시공 사항을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 매각물건명세서의 공실 기재와 양준식 전입내역이 함께 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 재확인하세요.
- 임차보증금. 양준식의 보증금·확정일자는 확인되지 않았지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 관련 원본을 최종 대조하세요.
- 배당관계. 을구 2번 근저당권이 2024.01.19. 진병길에게 이전된 기재가 있으므로 실제 배당채권자와 채권 잔액을 배당요구·채권계산서 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 실거래와 완성도를 보라”
이 물건의 권리는 어렵지 않습니다. 말소기준 이후의 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 양준식의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 가격 평가는 별개입니다. 3회 유찰돼 128,800,000원까지 내려왔어도 최근 확인 거래 135,000,000원과의 차이는 6,200,000원, 비율로는 95.4%입니다. 거래 표본도 1건뿐이며, 103호에는 벽지·화장실 타일·변기 등 미시공 사항이 확인됩니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로 검토입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실제 거래가격과 내부 마감 상태가 이 물건의 승부처입니다.
