광주지방법원 2025타경52095. 전남 여수시 광무동 ‘프레지움TOP테라스’ 1층 104호, 전용 78.1838㎡의 다세대 물건입니다. 권리분석의 핵심 기준은 2023.12.21 회원신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 2,800,000,000원이고, 같은 날 통영복음신용협동조합 737,040,000원, 김범신 500,000,000원의 근저당권도 설정됐습니다. 김범신 근저당권은 이후 진병길에게 이전됐습니다. 이들 담보권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 거액의 미배당이 남더라도 그 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 287,500,000원에서 3회 유찰돼 최저가는 128,800,000원까지 내려왔지만, 같은 프레지움TOP테라스 전용 78.18㎡의 2026.01 실거래는 135,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 역시 이 1건으로 평균 135,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 시세의 95.4%입니다. 감정가 대비 할인폭은 커 보이지만, 실제 시장가격과의 간격은 크지 않다는 점이 이 물건의 가격 판단 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52095 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 광무동 784-2 1층104호 · 전라남도 여수시 광무7길 17-19 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 78.1838㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 유한회사프레지움 |
| 감정가 / 최저가 | 287,500,000원 / 128,800,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영복음신용협동조합 / 694,464,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 감정 이용상태 | 104호를 포함한 7세대 공실 상태로 평가됐으며, 104호는 주요 미시공 사항이 확인됨 |
① 권리 흐름 — 담보권 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2023.12.21 회원신용협동조합 근저당권입니다. 통영복음신용협동조합과 김범신의 근저당권도 같은 날 설정됐고, 김범신의 근저당권은 2024.01.19 진병길에게 이전됐습니다. 2024.03.14 회원신용협동조합이 신청한 종전 임의경매는 2025.09.23 취하돼 2025.09.29 말소됐고, 같은 날 통영복음신용협동조합의 현재 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입일이 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양준식 | 2025.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 양준식 1명입니다. 전입일 2025.10.16은 말소기준권리인 2023.12.21 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단을 보류해야 하지만, 이 점이 매수인에게 보증금 승계로 이어지는 구조는 아닙니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 아니라 ‘실질취득 128,800,000원’을 기준으로 본다
프레지움TOP테라스는 16세대, 2022.07.25 사용승인 단지입니다. 전용 78.18㎡의 최근 확인 거래는 2026.01 1층 135,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 135,000,000원이고, 현재 최저매각가 128,800,000원은 이 가격의 95.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 78.18㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.18㎡ | 1 | 135,000,000원 |
이 사건은 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득금액은 최저매각가와 같은 128,800,000원입니다. 따라서 가격 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 감정가 287,500,000원과 비교하면 매우 낮아 보이지만, 최근 12개월 실거래 135,000,000원과 비교하면 95.4% 수준입니다. 거래 표본도 1건뿐이라 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,603,200원 |
| 1. 근저당 · 회원신용협동조합 | 2,800,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 737,040,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김범신 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 4,037,040,000원 중 예상 배당은 126,196,800원이고, 미배당은 3,910,843,200원입니다. 현재 신청채권자의 청구액은 694,464,217원이지만 이 매각가 가정에서는 선순위 회원신용협동조합 배당 후 잔액이 없어 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 프레지움TOP테라스는 16세대이며 2022.07.25 사용승인. 본건은 4층 건물 중 1층 104호, 전용 78.1838㎡ 다세대입니다.
- 주위환경. 여수시 광무동 시가지 인근 야산지대로, 소규모 공동주택·단독주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하고, 단지 동측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급수·난방·소화전설비, 시스템에어컨, 엘리베이터, 지하주차장이 설치돼 있고 옥상에는 세대당 1개소의 테라스가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,473.0㎡, 잡종지, 연립주택 건부지로 이용 중이며 완경사·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 133,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역과 자연녹지지역에 걸치며, 준보전산지·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
- 건물 상태. 104호에는 실내 조명기구 미설치, 다용도실 도어 미설치, 화장실 점검구 등 미설치, 인덕션 미설치, 벽지 등 인테리어 미완성, 일부 방충망 미설치가 기재돼 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0입니다. 가격 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액 0원이므로 실질취득은 128,800,000원입니다. 이 금액을 최근 12개월 평균 135,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 경계. 감정가 287,500,000원에서 3회 유찰됐지만 최근 거래 대비 비율은 95.4%입니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 미완성 공사 확인. 104호의 조명기구·다용도실 도어·화장실 점검구·인덕션·벽지·방충망 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 공실 기재와 현황조사의 양준식 전입이 함께 존재하므로 현재 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 양준식은 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
- 공동담보 확인. 회원신용협동조합·통영복음신용협동조합·김범신 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당관계 원본을 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 3회 유찰이 곧 저평가는 아니다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.12.21 회원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 양준식도 2025.10.16 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격과 상품성은 별개입니다. 최저가 128,800,000원은 3회 유찰 뒤 감정가에서 크게 낮아졌지만, 최근 12개월 동일 면적 거래 135,000,000원의 95.4%입니다. 실거래 표본은 1건에 불과하고, 104호 내부에도 여러 미시공·미완성 항목이 남아 있습니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 권리는 합격, 가격·환금성·마감상태는 보수적으로. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 취득금액과 최근 거래, 현장 마감상태를 함께 보는 것이 핵심입니다.
