130,144,000원
광주지방법원 2025타경52095. 여수시 광무동 ‘프레지움 TOP 테라스’ 내 2층 204호 다세대 물건입니다. 감정가는 290,500,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 130,144,000원입니다. 등기상 핵심은 2023.12.21. 설정된 회원신용협동조합의 채권최고액 2,800,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 같은 날 설정된 통영복음신용협동조합 근저당과 김범신 명의 근저당, 이후 경매개시결정과 여수시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 단순하지만 현장 확인은 필요합니다. 현황조사에는 양준식이 2025.10.16. 전입한 것으로 잡혀 있으나 말소기준인 2023.12.21.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 한편 감정 관련 기록에는 204호가 공실이고, 벽지 등 인테리어 미완성 및 보일러실 천장 등 미시공 사항이 기재되어 있어 현재 점유 상태와 내부 마감 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52095 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층204호 |
| 도로명 | 전라남도 여수시 광무7길 17-19 |
| 물건종류 / 비교면적 | 다세대 · 78.1838㎡ · 4층 건물 중 2층 204호 · 동향·계단식 |
| 소유자 | 유한회사프레지움 |
| 감정가 / 최저가 | 290,500,000원 / 130,144,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 694,464,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2022년에는 주식회사무궁화신탁과 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 말소되었습니다. 현재 소유자는 유한회사프레지움입니다. 권리분석의 기준은 2023.12.21. 회원신용협동조합 근저당이며, 해당 근저당과 같은 날 설정된 통영복음신용협동조합 및 김범신 명의 근저당은 매각으로 정리됩니다. 2024.03.14. 회원신용협동조합이 넣었던 임의경매는 2025.09.23. 취하되어 2025.09.29. 말소됐고, 현재 사건은 2025.09.29. 통영복음신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양준식 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
양준식의 전입일은 말소기준 2023.12.21.보다 늦은 2025.10.16.이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 시세 비교 — 96.4%지만 표본이 1건뿐
프레지움TOP테라스는 16세대, 2022.07.25. 사용승인된 다세대 단지입니다. 비교면적 78.18㎡에 맞는 최근 실거래는 2026.01. 1층에서 거래된 135,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 135,000,000원이며, 현재 최저가 130,144,000원은 최근 실거래 대비 96.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 78.18㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.18㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
수치만 보면 최저가는 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 비교 가능한 실거래가 1건뿐이고, 해당 거래는 1층이며 본건은 2층입니다. 이 한 건만으로 130,144,000원이 충분히 싸다고 단정하기 어렵습니다. 더구나 본건은 3회 유찰되었고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 가격 판단은 단순 할인율보다 내부 미시공 비용과 실제 재매각 가능성까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,622,016원 |
| 1. 근저당 · 회원신용협동조합 | 2,800,000,000원 | 127,521,984원 |
| 2. 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 737,040,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김범신 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 4,037,040,000원 중 127,521,984원이 배당되고, 미배당액은 3,909,518,016원입니다. 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 45%) | 130,144,000원 | 127,521,984원 | 3,909,518,016원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 36%) | 104,115,200원 | 101,857,587원 | 3,935,182,413원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 29%) | 83,292,160원 | 81,392,901원 | 3,955,647,099원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려가면 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 회차의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 130,144,000원에 내부 미시공 상태와 환금성까지 감수할 가치가 있는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 광무동 ‘프레지움 TOP 테라스’ 내에 위치하며, 주위는 시가지 인근 야산지대와 소규모 공동주택·단독주택이 섞인 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하며, 단지 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며, 본건 204호는 동향·계단식입니다. 위생·급수·난방·소화전·시스템에어컨·엘리베이터·지하주차장 설비가 있고 옥상에는 세대당 1개소의 테라스가 설치되어 있습니다.
- 규제. 제1종전용주거지역·자연녹지지역이며, 토지는 잡종지 1,473.0㎡, 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 133,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 16세대 규모 다세대이며 비교 가능한 최근 실거래가 1건에 그칩니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회이고 매각률은 0.0으로 표시되어 있어 재매각성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 현황조사상 양준식 전입과 감정 기록상 공실 기재가 함께 존재합니다. 실제 점유자와 명도 상대방을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 미시공 비용 확인. 204호는 벽지 등 인테리어 미완성, 보일러실 천장 등 미시공이 기재되어 있습니다. 공사 범위와 비용을 현장에서 산정해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 실거래가 135,000,000원 1건뿐입니다. 한 건만으로 시세를 확정하지 말고 주변 다세대·연립 거래와 함께 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 104,115,200원, 5회 유찰 시 83,292,160원이며 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 승부는 물건 상태와 환금성”
이 물건은 말소기준 뒤 임차인 전입이고 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 3회 유찰된 현재 최저가 130,144,000원이 최근 실거래 135,000,000원의 96.4% 수준이고, 그 실거래조차 1건뿐입니다. 여기에 내부 인테리어 미완성·보일러실 천장 미시공과 점유 상태 불일치까지 확인됩니다. 권리는 통과, 가격은 제한적 메리트, 현장 상태와 환금성은 보수적으로. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 완성도와 다시 팔 수 있는 가격을 먼저 계산해야 하는 다세대 물건입니다.
