131,488,000원
광주지방법원 2025타경52095. 여수시 광무동 ‘프레지움TOP테라스’ 2층 201호로, 용도는 다세대입니다. 감정가 293,500,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 131,488,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준은 2023.12.21. 설정된 회원신용협동조합의 채권최고액 2,800,000,000원 근저당입니다. 이후 통영복음신용협동조합 근저당, 김범신 근저당과 현재 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
점유자는 양준식입니다. 전입일은 2025.10.16.로 말소기준권리인 2023.12.21.보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 점유조건은 매각물건명세서 등 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52095 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 광무동 784-2 2층 201호 |
| 단지 / 용도 | 프레지움TOP테라스 · 다세대 |
| 전용면적 | 78.1838㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 · 동향 · 계단식 |
| 소유자 | 유한회사프레지움 |
| 감정가 / 최저가 | 293,500,000원 / 131,488,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 694,464,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.12.21. 회원신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 통영복음신용협동조합 채권최고액 737,040,000원 근저당과 김범신 채권최고액 500,000,000원 근저당이 설정됐고, 김범신의 근저당권은 2024.01.19. 진병길에게 이전됐습니다. 2025.09.29.에는 통영복음신용협동조합을 채권자로 하는 현재 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양준식 | 2025.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 3회 유찰됐지만 최근 시세와 거의 붙어 있다
프레지움TOP테라스의 동일 면적 실거래 자료는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026.01. 전용 78.18㎡, 1층 거래가가 135,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 78.18㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.1838㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
현재 최저매각가 131,488,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 97.4%입니다. 시세 평균보다 낮은 가격이기는 하지만, 비교 표본이 1건뿐이고 현재 가격이 최근 시세와 매우 근접해 있어 3회 유찰 자체만으로 큰 할인이라고 판단하기는 어렵습니다. 감정가 293,500,000원 대비 할인 폭보다 실제 최근 거래가격을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,488,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,640,832원 |
| 2. 근저당 · 회원신용협동조합 | 2,800,000,000원 | 128,847,168원 |
| 3. 근저당 · 통영복음신용협동조합 | 737,040,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김범신 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,037,040,000원 중 예상 배당액은 128,847,168원이고, 미배당액은 3,908,192,832원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 광무동 프레지움 TOP 테라스 내에 위치하며, 주위는 시가지 인근 야산지대와 소규모 공동주택·단독주택 등의 기존 주택지대입니다.
- 교통. 단지 동측 근거리에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 일단의 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 제1종전용주거지역·자연녹지지역입니다. 공시지가는 133,300원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급수·난방·소화전·시스템에어컨·엘리베이터·지하주차장이 설치돼 있고 옥상에는 세대당 테라스가 설치돼 있습니다.
- 점유상태. 201호는 점유자 거주 상태로 정상적인 것으로 추정돼 있으며, 201호를 제외한 7세대는 공실 상태로 조사돼 있습니다.
- 단지 거래. 프레지움TOP테라스는 16세대, 2022.07.25. 준공이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 서류 확인. 양준식의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 실거래. 감정가 293,500,000원보다 현재 최저가가 크게 낮다는 사실보다 최근 12개월 실거래 135,000,000원과의 비교를 우선해야 합니다.
- 표본 부족. 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 135,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다 개별 층·상태를 직접 확인해야 합니다.
- 단지 상태 확인. 감정자료상 201호를 제외한 7세대는 공실이고 일부 다른 호에는 미시공 사항이 기재돼 있습니다. 공용부 관리와 단지 운영상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 105,190,400원, 5회 유찰 시 84,152,320원 시나리오가 제시돼 있으므로 현재 가격과 추가 유찰 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 감정가가 아니라 최근 거래로 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.12.21. 회원신용협동조합 근저당이고, 이후 등기권리는 매각으로 정리되며 양준식의 2025.10.16. 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 3회 유찰돼 최저가가 131,488,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 135,000,000원의 97.4%입니다. 최근 거래도 1건뿐이고 단지는 16세대 규모여서, 감정가 대비 큰 할인만 보고 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 확인. 현재 회차의 핵심은 이 두 가지를 분리해서 판단하는 것입니다.
