98,000,000원
대전지방법원 2025타경51666. 충남 서산시 예천동 에코홈타운 나동 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 98,000,000원입니다. 등기상 소유자는 신영부동산신탁 주식회사이고, 말소기준권리는 2020년 10월 28일 설정된 숭의신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당과 2025년 8월 25일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 단순하지만, 가격과 현장에서는 확인할 항목이 많습니다. 제공된 단지 자료에는 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 없고, 감정평가 참고사항에는 건물 전체 세대가 공실이며 승강기가 중단되고 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태라고 적혀 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 2층 202호 도로명주소: 충청남도 서산시 호수공원13로 19-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 숭의신용협동조합 / 702,132,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 에코홈타운 · 28세대 · 사용승인 2020.06.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
등기부에는 과거 제이에스에셋대부 근저당권 2건과 송정용 가압류, 제이에스에셋대부 가처분이 있었지만 모두 현재 경매 전에 이미 말소됐습니다. 현존하는 말소기준권리는 숭의신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 기재된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 가격 판단 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 200,000,000원의 49%인 98,000,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 68,600,000원, 4회 유찰 시 48,020,000원입니다. 그러나 에코홈타운의 최근 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않고, 제공된 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없는 이유입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 산정상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 98,000,000원 | 0원 | 0원 | 85,836,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,600,000원 | 0원 | 0원 | 56,965,200원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,020,000원 | 0원 | 0원 | 36,755,640원 |
각 회차의 채권 미배당이 0원으로 산정된 것은 배당 시나리오가 본건 등기상 근저당 10,000,000원만을 채권총액으로 반영했기 때문입니다. 사건 청구액 702,132,684원과는 계산 기준이 다르므로, 소유자 잔여액 역시 법원의 실제 배당표로 확정된 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 숭의신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,836,000원 |
제공된 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 사건 청구액과 등기상 근저당 채권최고액의 차이 및 공동담보 배분관계에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산소방서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호 등이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 현장 상태. 전체 세대가 공실이고 승강기는 중단 상태이며 세대별 시스템에어컨은 철거된 상태입니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 단지 외곽으로 공도와 접합니다. 토지면적은 919㎡, 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 에코홈타운은 28세대, 사용승인일은 2020.06.15입니다. 최근 실거래와 최근 낙찰가가 확인되지 않아 거래 유동성을 수치로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 신탁원부에서 직접 확인하세요.
- 공동담보 확인. 숭의신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2020-566호와 실제 피담보채무를 대조하세요.
- 청구액 차이 확인. 사건 청구액 702,132,684원과 등기상 채권최고액 10,000,000원의 차이가 발생한 배경과 배당요구 내역을 법원 원본에서 확인하세요.
- 점유 재조사. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현관·우편물·전입세대와 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 공용설비 점검. 승강기 중단 원인, 정상화 비용, 전기·수도·소방설비 작동 여부와 공용부분 관리 상태를 확인하세요.
- 전용부 점검. 시스템에어컨 철거 흔적, 내부 마감, 누수·결로·난방·급배수 상태를 현장에서 확인하고 보수비를 응찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고 인근 다세대의 최근 거래, 현재 매물과 임대수요를 별도로 대조하세요.
- 관리비·공과금. 전체 공실 건물인 만큼 공용관리비 체납, 승강기 유지비, 전기·수도 체납 여부를 관리주체와 공급기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·공동담보목록·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 2026.07.21의 실제 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 매입가는 별개다”
이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석의 표면은 비교적 단순합니다. 그러나 신탁재산과 공동담보 구조, 사건 청구액 702,132,684원과 등기상 근저당 10,000,000원의 차이는 반드시 원본으로 풀어야 합니다.
가격 판단은 더 보수적이어야 합니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래와 낙찰 사례가 없고, 전체 공실·승강기 중단·시스템에어컨 철거 상태가 확인됩니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 현장 확인 전 보류입니다. 응찰가는 단순 할인율이 아니라 공용설비 정상화 비용, 내부 수리비, 점유 확인 결과와 실제 환금성을 반영해 결정해야 합니다.
