대전지방법원 2025타경51666. 서산시 예천동 에코홈타운 나동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 200,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 98,000,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 신영부동산신탁 주식회사이고, 2020.10.28. 설정된 숭의신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 근저당권은 접수번호 39403, 신탁 이전은 같은 날 접수번호 39412로 근저당권이 먼저 접수됐습니다. 이후 2025.08.25. 숭의신용협동조합이 임의경매를 신청했으며, 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 신탁등기가 있는 부동산이므로 입찰 전에는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부 제2020-976호의 관리·처분 조항도 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 4층 402호 도로명: 충청남도 서산시 호수공원13로 19-3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 숭의신용협동조합 / 702,132,684원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.28. 숭의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 신탁원부 확인
확인된 임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 2020.10.28. 숭의신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 신탁 이전과 경매개시결정은 매각 절차에서 정리되는 구조로 분석됩니다. 이전에 설정됐던 제이에스에셋대부의 근저당권 2건과 가처분·가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격과 물건 상태 — 49%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 68,600,000원, 4회 유찰 시 48,020,000원입니다. 표면적인 가격은 크게 내려왔지만 동일 면적 실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 98,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 68,600,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 48,020,000원 | 0원 |
에코홈타운은 28세대, 준공일은 2020.06.15.로 확인됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회로 현재 회차와 같습니다. 최근 낙찰가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하기보다는 인근 다세대 매매·임대 시세와 공실 해소 가능성을 직접 조사해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,836,000원 |
현재 최저가 98,000,000원 기준으로 등기상 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권액 702,132,684원 전체가 충족된다는 의미는 아니며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산소방서 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 함께 있는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택 등으로 이용 중인 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주거용 건부지이며, 단지 외곽이 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 전체 세대 공실, 엘리베이터 중단, 시스템에어컨 철거 상태로 내부 구조와 관리상태를 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 28세대 규모이며 최근 낙찰가격이 확인되지 않아 매매·임대 수요와 적정 회수기간을 현장에서 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-976호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 비용 부담 조항을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-566호와 채권계산서를 대조해 신청채권액 702,132,684원과 이 부동산의 채권최고액 10,000,000원 차이를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 실제 402호 출입 가능 여부, 내부 훼손, 누수·동파, 전기·수도·난방 작동 상태를 직접 점검하세요.
- 승강기 정상화 비용. 운행 중단 사유와 검사·수리비, 비용 부담 주체, 재가동 가능 시점을 확인하세요.
- 설비 복구비. 철거된 시스템에어컨과 세대별 마감·설비 복구에 필요한 견적을 입찰가에서 차감하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 전기·수도·승강기 관련 체납 및 미납 공사비를 관리 주체에 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 비율이 아니라 인근 예천동 다세대의 실제 매매가·임대가·공실률을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건 상태는 복잡”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 인수권리와 법정지상권도 해당 없어 권리상 인수액은 0원입니다. 감정가 200,000,000원에서 2회 유찰돼 98,000,000원까지 내려왔다는 점도 눈에 띕니다. 그러나 전체 세대 공실, 승강기 운행 중단, 시스템에어컨 철거라는 상태는 단순한 가격 할인보다 더 중요한 변수입니다.
실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않는 상황에서 감정가의 49%만 보고 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 권리는 합격이지만 현장 상태와 가격은 보류입니다. 신탁원부와 공동담보 관계를 원본으로 확인하고, 설비 복구비·공실 해소 가능성·인근 다세대의 실제 거래가격을 모두 반영한 금액이 이 물건의 진짜 입찰 상한입니다.
