대전지방법원 2025타경51666. 서산시 예천동 에코홈타운 나동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁 주식회사이며, 2020년 10월 28일 숭의신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 같은 날 신탁등기가 접수됐습니다. 근저당 접수번호는 제39403호, 신탁 접수번호는 제39412호로 근저당권이 신탁보다 앞섭니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 8월 25일 숭의신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기부에 있었던 주식회사제이에스에셋대부의 근저당권 2건과 가처분, 송정용의 지분 가압류는 모두 경매 개시 전에 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 없다고 명시되어 있어, 등기상 인수 위험은 낮은 구조입니다. 다만 현재 소유자가 신탁회사인 만큼 신탁 목적과 임대차·관리·처분 권한은 신탁원부 제2020-975호와 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494-3 나동 3층 302호 도로명: 충청남도 서산시 호수공원13로 19-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 등으로 이용 · 5층 건물 내 3층 |
| 단지 | 에코홈타운 · 28세대 · 2020.06.15 준공 |
| 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 숭의신용협동조합 / 702,132,684원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.28 숭의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신탁보다 앞선 근저당
주식회사제이에스에셋대부의 근저당권은 채권최고액 2,000,000,000원과 1,200,000,000원으로 설정됐으나 2020년 10월 28일 해지를 원인으로 모두 말소됐습니다. 앞서 설정된 가처분과 송정용의 1,350,000,000원 지분 가압류도 각각 해제되어 등기부상 남아 있지 않습니다.
현재 권리분석의 기준은 을구 4번 숭의신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 접수된 신탁등기보다 접수번호가 앞서며, 경매개시결정도 이 근저당권자가 신청했습니다. 매각물건명세서에 인수권리가 없다고 명시되어 있어 낙찰자에게 승계되는 등기상 권리는 0원으로 분석됩니다.
② 임차인·점유 — 현황은 공실, 임대관계는 미상
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가 조사에서는 본건 건물 전체 세대가 공실인 것으로 기재됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 공실이라는 외관만으로 점유·전입·사업자등록 관계까지 확정해서는 안 됩니다. 현장 점유 상태와 전입세대 열람 등은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 분석 기준 면적 56.44㎡와 일치하는 비교 실거래가가 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 98,000,000원 | 10,000,000원 | 85,836,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,600,000원 | 10,000,000원 | 56,965,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 48,020,000원 | 10,000,000원 | 36,755,640원 | 0원 |
에코홈타운의 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0%입니다. 현재 회차가 이미 평균 유찰 횟수에 도달했지만 낙찰 사례를 통한 가격 검증은 불가능한 상태입니다. 최저가 하락을 곧바로 저가 매수 기회로 해석하기보다, 소규모 다세대의 거래성·임대수요·수선비를 합산해 응찰가를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,164,000원 |
| 1. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,836,000원 |
본 물건 등기상 근저당권의 채권최고액은 10,000,000원이며 공동담보목록 제2020-566호가 기재돼 있습니다. 신청채권 청구액은 702,132,684원이지만 이 배당표는 본 물건에 설정된 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 다세대주택으로 이용 중이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 마감입니다.
- 입지. 서산소방서 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으나, 조사 당시 승강기는 중단된 상태였습니다.
- 관리상태. 전체 세대가 공실이고 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태로 조사돼, 내부구조와 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 단지 외곽이 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 비교 가능한 실거래가가 없어 최저가 98,000,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다. 인근 다세대의 실제 매매·전월세 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-975호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 전입세대, 사업자등록 관계를 다시 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 중단 원인과 수리·검사·공용전기 체납 여부, 재가동 비용 부담 주체를 확인하세요.
- 내부 설비. 시스템에어컨 철거 상태와 난방·급배수·전기 설비의 작동 여부를 점검하세요.
- 공실 건물 관리. 전체 세대 공실에 따른 누수·동파·환기·방범·공용부 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 구조. 근저당권에 공동담보목록 제2020-566호가 기재돼 있으므로 관련 물건과 채권 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 49% 할인은 가격 검증이 아니다
이 물건은 말소기준인 숭의신용협동조합 근저당권이 신탁등기보다 앞서고, 매각물건명세서상 인수권리도 없어 권리 인수액은 0원입니다. 기존의 대부업체 근저당, 가처분과 가압류도 이미 말소돼 등기 구조만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 98,000,000원은 감정가의 49%지만 이를 검증할 일치 면적 실거래가나 최근 낙찰 사례가 없습니다. 오히려 단지 경매 낙찰률 0%, 전체 세대 공실, 승강기 중단, 시스템에어컨 철거와 임대관계 미상이라는 현장 변수가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 할인율이 아니라 실거래 조사와 복구비 견적을 마친 뒤 실질취득비용으로 판단해야 하는 다세대 물건입니다.
