대전지방법원 2025타경51666. 서산시 예천동 에코홈타운 나동 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 199,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 97,510,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 수탁자인 신영부동산신탁 주식회사이며, 말소기준은 2020년 10월 28일 접수된 숭의신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 근저당권의 접수번호는 39403, 같은 날 설정된 신탁등기의 접수번호는 39412로 근저당권이 먼저 접수됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없다고 명시되어 있습니다. 다만 신탁 부동산인 만큼 신탁원부 제2020-977호를 통해 신탁 목적과 수익자, 재산의 관리·처분 조항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 예천동 494-3, 497-22 나동 5층 501호 도로명: 충청남도 서산시 호수공원13로 19-3 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 등으로 이용 중 · 5층 건물의 5층 501호 |
| 소유자 | 신영부동산신탁 주식회사 (수탁자·단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 97,510,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 숭의신용협동조합 / 702,132,684원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 단지 정보 | 에코홈타운 · 28세대 · 사용승인 2020.06.15 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 신탁원부 대조가 핵심
2020년 1월 설정된 제이에스에셋대부의 근저당권 2건은 2020년 10월 28일 이미 말소됐고, 가처분과 가압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준은 숭의신용협동조합의 근저당권이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 낙찰자가 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
최저매각가는 97,510,000원으로 감정가 199,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 에코홈타운의 최근 실거래 금액과 최근 낙찰 금액은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 감정가와 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
특히 감정평가서에는 본건 건물의 전체 세대가 공실이고, 승강기가 중단됐으며, 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태라고 명시되어 있습니다. 따라서 현재 최저가 97,510,000원은 곧바로 ‘시세보다 저렴한 가격’이 아니라, 내부 구조·관리 상태·설비 복구비를 확인한 뒤 판단해야 하는 검증 전 가격입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 97,510,000원 | 0원 | 85,354,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 68,257,000원 | 0원 | 56,628,374원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 47,779,900원 | 0원 | 36,519,862원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 97,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,155,180원 |
| 1. 근저당 · 숭의신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,354,820원 |
등기부상 채권최고액 기준으로는 숭의신용협동조합이 10,000,000원을 전액 배당받고, 소유자에게 85,354,820원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산소방서 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 있으나, 현재 승강기는 중단 상태이고 세대별 시스템에어컨은 철거된 상태입니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 단지 외곽으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 공시지가. 589,800원/㎡이며 지목은 대, 토지면적은 919.0㎡입니다.
- 환금성. 에코홈타운은 28세대 규모이고 최근 확인되는 낙찰 금액이 없어, 실제 매수층과 적정 매각기간을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-977호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 공동담보 대조. 숭의신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2020-566호와 채권계산서를 확인하세요.
- 청구액 검증. 신청 청구액 702,132,684원과 등기부상 채권최고액 10,000,000원의 차이가 발생한 원인을 경매기록에서 확인하세요.
- 점유 조사. 전체 세대 공실로 기재됐지만 임대관계는 미상입니다. 출입 가능 여부와 실제 점유자를 현장에서 다시 조사하세요.
- 설비 상태. 승강기 중단 원인과 재가동 비용, 시스템에어컨 철거 범위, 세대 내부 구조와 관리 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 다세대 매매·임대 사례와 수리비를 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 경매기록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 싼 가격은 같은 말이 아니다”
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없으며, 예상 배당에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순한 물건입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래와 낙찰사례가 확인되지 않고, 건물 전체 공실·승강기 중단·시스템에어컨 철거 상태가 함께 기재되어 있습니다. 여기에 신탁원부 확인과 702,132,684원의 신청 청구액 검증까지 필요합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 물건 상태는 현장 확인 전 보류입니다.
