대전지방법원 2025타경51666. 서산시 예천동 에코홈타운 나동 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 수탁자인 신영부동산신탁 주식회사이고, 2020.10.28. 설정된 숭의신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.

권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부보다 현장 상태입니다. 감정자료에는 건물 전체 세대가 공실이고, 엘리베이터가 중단됐으며 세대별 시스템에어컨이 철거된 상태라고 기재돼 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 이 할인폭이 그대로 가격 메리트라고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액 0원, 신탁원부는 확인

임차인 없음. 감정자료상 건물 전체 세대가 공실이며, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다. 2020.01.29. 가처분과 2020.09.01. 가압류, 주식회사제이에스에셋대부의 기존 근저당권 2건은 이미 등기부에서 말소됐습니다.

신청채권자의 청구액은 702,132,684원이지만, 본건 등기부상 숭의신용협동조합의 근저당 채권최고액은 10,000,000원입니다. 예상배당도 본건에 설정된 담보한도 10,000,000원을 기준으로 산정돼 있으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 49% 할인보다 시세 근거가 먼저

현재 최저매각가는 98,000,000원으로 감정가 200,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 절반 이하로 낮아졌지만, 에코홈타운의 확인된 최근 실거래와 최근 낙찰가는 없습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.

추가 유찰이 발생해도 인수액은 늘지 않으므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 비교 가능한 거래가격이 없기 때문에 98,000,000원이 시세보다 싸다고 표현할 근거는 부족합니다. 전 세대 공실, 엘리베이터 중단, 시스템에어컨 철거 상태를 반영한 복구·관리 부담을 현장에서 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

현재 최저가 98,000,000원 기준으로 집행비용과 등기부상 근저당 채권최고액을 배당한 뒤 85,836,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서산소방서 북동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지도배, 창호는 샷시 창호 등으로 마감됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 있으나, 감정자료상 엘리베이터는 중단 상태이며 세대별 시스템에어컨은 철거된 상태입니다.
• 대지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이고, 단지 외곽이 공도와 접합니다. 토지면적은 919㎡, 공시지가는 589,800원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로3류 접합·가축사육제한구역에 해당합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 28세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 실거래와 낙찰가가 없어 가격 검증이 제한됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 대조. 신탁원부 제2020-978호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인하세요.
• 공실 상태 확인. 감정자료상 전체 세대가 공실이므로 본건 502호의 출입 가능 여부, 내부구조, 누수·파손·마감 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 엘리베이터 점검. 중단 원인과 재가동 가능 여부, 관련 비용 및 건물 전체 관리상태를 확인하세요.
• 설비철거 범위. 시스템에어컨 철거 위치와 배관·전기·천장 마감 상태, 복구 필요 범위를 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 사용하지 말고, 인근 다세대주택의 실제 매매·임대 수준과 현장 복구 부담을 함께 비교하세요.
• 배당 원본 확인. 신청채권 청구액 702,132,684원과 본건 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계, 공동담보목록 제2020-566호를 원본 서류에서 확인하세요.

맺으며 — “권리 할인과 물건 할인은 다르다”

이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순합니다. 감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 98,000,000원까지 낮아졌고, 추가 유찰 시에도 미배당과 인수액은 발생하지 않습니다.

그러나 에코홈타운의 최근 실거래와 낙찰 근거가 없고, 건물 전체가 공실이며 엘리베이터 중단과 시스템에어컨 철거 상태가 확인됩니다. 따라서 권리는 통과지만 가격은 현장 확인 후 결정해야 합니다. 감정가의 49%라는 할인율보다 신탁원부, 내부 관리상태, 설비 복구 범위를 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.