서울동부지방법원 2024타경50145. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내의 10층 1003호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 집합건물로, 비교 대상 전용면적은 14.0075㎡입니다. 2021년 사용승인된 건물이고 82세대 규모입니다. 최초 소유권보존 이후 신탁과 신탁말소를 거쳐, 이행보 명의로 237,000,000원에 소유권이 이전됐습니다. 이후 임차인 박수진이 보증금 237,000,000원에 관한 주택임차권등기를 마쳤고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

권리분석의 중심은 2024.01.18. 강제경매개시결정보다 먼저 발생한 임차인의 권리입니다. 특히 박수진의 주택임차권등기에는 점유개시일 2021.06.25., 주민등록일과 확정일자 2021.06.28.이 기재되어 있습니다. 매각물건명세서는 이 임차권의 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 최저가만으로 가격을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024.01.18. 접수된 갑구 5번 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권은 별도로 판단해야 합니다. 특히 2023.05.25. 등기된 박수진의 주택임차권은 매각물건명세서에 인수 가능 권리로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차권 1건, 추가 전입신고 1건

조사상 확인되는 사람은 박수진과 김선동, 총 2명입니다. 이 중 대상 물건인 1003호의 주택임차권이 등기된 사람은 박수진입니다. 김선동은 1402호로 기재되어 있어 대상 물건 1003호와 호실이 다릅니다. 따라서 김선동이 실제 이 물건의 임차인 또는 점유자인지는 별도 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증기관의 중복 승계신고자로 표시된 경우는 아닙니다.

박수진은 2023.05.25. 배당요구가 신고되어 있고, 김선동은 2024.03.25. 배당요구가 신고되어 있습니다. 특히 김선동의 배당요구 여부만으로 1003호의 임차관계가 확인되는 것은 아닙니다. 호실 특정, 실제 점유, 임대차계약 및 보증금 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다

에스아이팰리스센트럴성내의 비교 가능한 소형 면적 거래는 총 12건입니다. 전체 평균 거래가는 229,083,333원이지만, 거래 상당수가 2021~2022년에 집중되어 있습니다. 더 최근의 거래는 2025년 8월 202,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -12.8%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.

최근 12개월 집계는 1건이며, 확인되는 마지막 실거래는 2025.08.입니다. 2026.10.26. 매각기일과 거래 시차가 있으므로 현재의 실제 매매 가능 가격을 확정하는 지표로 사용할 수는 없습니다.

설령 박수진의 보증금에 매각대금이 배당되어 인수잔액이 그만큼 줄어드는 구조로 확정된다 해도, 낙찰대금과 남는 보증금 부담을 합한 총액은 보증금 237,000,000원 수준에 묶이는 성격이 있습니다. 낙찰가를 낮춘 만큼 미배당 보증금이 증가한다면 총부담은 사실상 줄어들지 않습니다. 이 보증금 수준 자체도 최근 거래 202,000,000원보다 35,000,000원 높습니다. 다만 현 예상배당은 임차인 배당 0원을 전제로 하므로, 실제 배당 구조가 확정되기 전에는 237,000,000원을 총취득 상한으로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,056,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 1,733,008원을 제외한 72,322,992원이 주택도시보증공사에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 예상 미배당액은 1,689,427,008원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원입니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권액과 매수인이 인수하는 임차보증금은 서로 다른 항목입니다. 매수인의 핵심 부담은 명세서상 인수되는 임차보증금이며, 현재 배당 추정에 반영된 금액은 237,000,000원입니다.

⑤ 유찰 회차별 위험 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다

앞으로 추가 유찰되는 상황까지 계산하더라도 인수권리 자체가 소멸하는 것은 아닙니다. 현재 제시된 회차별 배당 시뮬레이션은 모두 박수진 보증금 237,000,000원 전액 인수를 가정합니다.

회차별 실질취득액은 해당 회차 최저가와 인수보증금 전액을 합산한 배당 추정 시나리오입니다. 실제 낙찰가·임차인 배당액·인수잔액에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 강동구청 남동측 인근으로, 상업·업무용 건물이 있는 노선상가지대와 후면 공동주택·근린생활시설 지역이 혼재합니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물입니다. 사용승인일은 2021.04.23.이며, 위생·급배수·난방·도시가스설비와 기계식 주차시설을 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 위치합니다. 과밀억제권역과 교육환경보호구역, 항공·군사시설 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 본건 관련 토지 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.05.25. 민간임대주택 등록에 관한 부기등기가 있고, 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 매각에 따른 등록·의무의 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 82세대 규모의 도시형생활주택 원룸형입니다. 확인된 최신 실거래가 2025.08.에 머물고 최근 가격 추세는 -12.8%이며, 경매 평균 유찰은 4.7회입니다. 매수 수요와 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
• 내부 상태. 일부 호실은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 어려워 공부상 도면·외부 관찰·탐문에 따라 평가됐습니다. 실제 내부 구조와 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 가격보다 권리 확정이 먼저

• 박수진 보증금 인수 확정. 을구 1번 주택임차권등기의 보증금 237,000,000원과 명세서의 잔액 인수 문구를 원본으로 확인하고, 실제 배당받을 금액 및 매수인 인수액을 재산정해야 합니다.
• 확정일자와 배당순위 불일치 점검. 등기에는 2021.06.28. 확정일자가 기재돼 있으나 현재 예상배당액은 0원입니다. 배당요구 내역·채권 양도 여부·우선변제권 성립·배당순위 등을 확인해야 합니다.
• 김선동의 호실 불일치 해결. 1402호로 기재된 김선동이 1003호와 실제로 어떤 관계인지 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않았으므로 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
• 실질취득 기준으로 응찰가 계산. 최저가 74,056,000원이 아니라 인수보증금을 합산한 부담액을 기준으로 최신 실거래 202,000,000원과 비교해야 합니다.
• 가격 하락 추세 반영. 과거 평균 229,083,333원만 기준으로 삼지 말고, 최신 거래 202,000,000원과 가격 추세 -12.8%를 우선 고려해야 합니다. 최신 거래 이후 가격 변동도 확인해야 합니다.
• 신탁·민간임대주택 이력. 수협은행 신탁은 등기상 말소됐지만, 민간임대주택 부기등기는 별도로 기재되어 있습니다. 관련 의무와 말소 또는 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 주택임차권등기만으로 현재 실제 점유 상태가 확정되지는 않습니다. 대상 호실의 점유자·인도 가능성·명도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 건물 상태. 미납 공용관리비, 기계식 주차설비 상태, 원룸형 내부 하자 등을 입찰 전 조사해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 자료 및 최종 매각기일 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮다고 취득가가 낮은 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 226,000,000원에서 최저가 74,056,000원으로 내려온 숫자입니다. 겉으로는 크게 할인된 가격처럼 보이지만, 선순위 임차인의 보증금 237,000,000원이 남아 있습니다. 현재 예상배당 그대로라면 실질취득은 311,056,000원으로 계산됩니다.

시세 역시 낙관적으로 보기 어렵습니다. 전체 거래 평균 229,083,333원에는 2021~2022년 거래가 다수 포함되어 있고, 가장 최근 확인된 거래는 2025.08.의 202,000,000원입니다. 가격 추세는 -12.8%로 하락 방향입니다. 설령 배당순위가 달라져 총부담이 보증금 237,000,000원 수준으로 수렴하더라도 최근 거래가격보다 높은 부담입니다.

결국 이 사건에서 먼저 해결해야 할 것은 추가 유찰이나 입찰가 협상이 아니라 박수진의 실제 배당액, 잔여 인수보증금, 김선동의 대상 호실 관련성입니다. 이 문제를 명확히 하지 않은 채 최저가만으로 접근하면 예상보다 높은 취득비용을 떠안을 수 있습니다.

종합 등급 D — 선순위 임차보증금 인수, 최근 시세 초과, 하락 추세 및 5회 유찰이 중첩된 고위험 물건. 현재 기준으로는 입찰 보류 및 권리관계 재확인이 적절합니다.