서울동부지방법원 2024타경50145. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 10층 1003호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에서는 해당 건물의 10층 호실들이 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사용승인일은 2021.04.23, 비교대상 면적은 14.0075㎡이며 단지는 82세대입니다.
이 물건의 핵심은 감정가 대비 41% 수준까지 내려온 최저가가 아닙니다. 2023.05.25 등기된 박수진의 주택임차권은 임대차계약 2021.06.25, 주민등록 2021.06.28, 점유개시 2021.06.25, 임차보증금 237,000,000원으로 기재돼 있습니다. 말소기준으로 선언된 2024.01.18 강제경매개시결정보다 앞서므로, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 10층1003호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 대상면적 14.0075㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13 매매 · 거래가액 237,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 92,570,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 1,761,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 민간임대주택 등기 | 2021.05.25 민간임대주택 등록 부기등기 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기상 가장 중요한 권리는 을구 1번 박수진 주택임차권입니다. 2023.05.25 접수됐고 임차보증금은 237,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.01.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아니라, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 박수진은 명확, 김선동은 확인 필요
| 성명 | 점유 / 부분 | 전입·등기 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.06.28 · 임차권등기 2023.05.25 | 237,000,000원 | 2023.05.25 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 김선동 | 1402호 | 전입 2021.06.04 | 미상 | 2024.03.25 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
박수진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재돼 있으며, 보증금 237,000,000원의 인수 위험이 명확합니다. 반면 김선동은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 기재 부분도 1402호입니다. 따라서 본건 1003호와의 관련성을 원본 문서에서 먼저 대조해야 하며, 이 자료만으로는 대항력을 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 두 사람 모두 보증기관 승계 중복신고로 표시된 사람은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.37억을 놓고 봐야 한다
동일 단지·유사 면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만, 상당수가 2021~2022년 거래입니다. 최신 거래는 2025.08의 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 202,000,000원입니다. 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 -12.8% 하락했습니다. 따라서 전체 과거 평균 229,083,333원보다 최근 202,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
현재 최저가 92,570,000원은 최근 시세의 45.8%에 불과하지만, 이 수치만으로는 싸다고 평가할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 실질취득 약 237,000,000원입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균 202,000,000원보다 높은 수준이고, 심지어 전체 12건 평균 229,083,333원보다도 높습니다. 게다가 최근 추세가 -12.8%인 하락 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,570,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,260원 |
| 인수 · 박수진 임차보증금 | 237,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 1,761,750,000원 | 90,503,740원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 신청채권자에게 90,503,740원이 배당되고 미배당은 1,671,246,260원입니다. 박수진 임차보증금은 배당액 0원으로 계산돼 인수 대상이 남습니다. 이 사건은 낙찰가 자체보다 대항력 임차보증금이 매수인의 실질 부담을 좌우하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구청 남동측 인근. 상업용·업무용 건물이 있는 노선상가지대이며 후면은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 해당 10층 호실군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.04.23입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비와 기계식 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북측 성내로 및 남측 성내로12길에 접하고, 토지는 평지의 세로장방형이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 환금성. 면적 14㎡대 원룸형 주택이고 최근 동일 면적 거래는 2025.08의 202,000,000원 1건입니다. 과거 평균보다 최근 가격이 낮아진 흐름을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 92,570,000원은 최근 시세의 45.8%지만, 이 사건은 대항력 임차권 인수형이라 실질취득 약 237,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 박수진 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.06.25, 주민등록일 2021.06.28, 점유개시 2021.06.25, 보증금 237,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 김선동 관련성 확인. 전입일 2021.06.04, 기재 부분 1402호, 보증금·확정일자 미상입니다. 본건 1003호와의 관계 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 부기등기 확인. 2021.05.25 민간임대주택 등록 부기등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 행정사항을 원본에서 확인하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가 과정에서 일부는 이해관계인 부재·폐문으로 정확한 내부 확인이 불가능했다고 기재돼 있습니다. 실제 내부구조와 상태를 입찰 전 확인하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 과거 대비 -12.8%입니다. 과거 12건 평균 229,083,333원을 그대로 현재 시세로 쓰지 말고 최근 202,000,000원을 우선 비교하세요.
- 다회유찰 해석. 단지 평균 유찰 횟수 4.2회, 본건 4회 유찰입니다. 추가 유찰만으로 인수 구조가 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “9,257만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 226,000,000원이 4회 유찰돼 최저가 92,570,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 박수진의 주택임차권과 보증금 237,000,000원이 존재하고, 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 가격 판단은 실질취득 약 237,000,000원을 놓고 해야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 202,000,000원이고, 최근 추세는 -12.8%입니다. 실질취득이 최근 시세보다 높은 상태에서 4회 유찰, 14㎡대 원룸형 이용, 추가 전입신고자 확인 필요성까지 겹칩니다. 낮은 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없고, 권리와 시세를 함께 보면 보수적으로 접근할 사건입니다.
