서울동부지방법원 2024타경50145. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 14층 1402호입니다. 사건의 말소기준권리는 2024.01.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.04.21. 을구 1번 우혜민의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.05.13., 확정일자는 2021.05.18., 전입·점유개시는 2021.06.04., 보증금은 270,000,000원으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.08.07. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 우혜민에 관한 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 하지만 이 확약은 우혜민에게만 적용됩니다. 별도로 조사된 김선동은 2021.06.04. 전입, 2024.03.25. 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 14층1402호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) · 19.8275㎡ |
| 소유자 | 이행보 · 2021.05.13. 매매 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 1,761,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 서울동부지방법원 등기국 · 2026.08.05. |
| 건물 사용승인 | 2021.04.23. |
| 단지 규모 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유는 미상
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김선동 1402호 | 2021.06.04. / 미상 배당요구 2024.03.25. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 우혜민 건물 제14층 제1402호 19.8275㎡ 전부 | 2021.06.04. / 2021.05.18. 배당요구 2023.04.21. | 270,000,000원 | 원래 有 → 포기 | 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 가격보다 44.1% 높다
시세 판단에서는 과거 거래가 많이 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 이 단지의 최근 12개월 거래는 2025.08. 1건, 202,000,000원입니다. 최신 거래도 같은 202,000,000원이며, 최근 구간은 과거 거래 대비 -12.8% 하락했습니다. 현재 최저가 291,000,000원은 최근 시세의 144.1%이므로 가격이 싸다고 볼 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
비교 거래 면적은 주로 14.04㎡이고 본건은 19.8275㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 202,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 291,000,000원이 최근 거래보다 89,000,000원 높고, 전체 12건 최고 거래가 239,000,000원보다도 높다는 점은 가격 판단에서 무시하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,874,000원 |
| 1. 임차인 우혜민 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 1,761,750,000원 | 16,126,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 우혜민 보증금 270,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 16,126,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 1,745,624,000원입니다. 우혜민은 확약에 따라 보증금이 전액 배당되지 않는 회차라도 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 적용됩니다.
④ 유찰 시 인수 시나리오 — 표의 인수액은 확약 전 룰상 금액*
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 룰상 인수액* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 291,000,000원 | 16,126,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 232,800,000원 | 0원 | 41,259,200원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 186,240,000원 | 0원 | 87,167,360원* |
* 41,259,200원·87,167,360원은 우혜민이 대항력을 유지한다고 가정한 배당 시나리오의 룰상 미배당 인수액입니다. 그러나 2026.08.07. 확약에 따라 우혜민은 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 단, 김선동의 보증금·확정일자는 미상이므로 그 점유와 관련한 별도 인수 위험은 금액으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구청 남동측 인근. 주변은 상업용·업무용 건물이 있는 노선상가지대이며 후면에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 15층 건물 물건군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물, 사용승인일 2021.04.23. 위생·급배수·난방·도시가스·기계식 주차장시설이 있습니다.
- 도로. 북측 성내로와 남측 성내로12길의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역. 토지면적 739.8㎡, 공시지가 7,914,000원/㎡, 상업용 이용·평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전구역, 공장설립제한지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 82세대 규모이고 비교 실거래 표본의 면적이 본건 19.8275㎡와 일치하지 않습니다. 최신 거래는 2025.08. 202,000,000원 1건으로 최근 시세 표본이 적습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우혜민 확약서 원본 확인. 2026.08.07. 대항력 포기·우선변제권만 주장·임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에도 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 김선동 보증금 확인. 2021.06.04. 전입과 배당요구가 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 별도 대항력 위험을 확정하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 가격 상한 재검토. 최저가 291,000,000원은 최근 12개월 평균 202,000,000원의 144.1%입니다. 최근 거래 추세도 -12.8%입니다.
- 면적 차이 확인. 본건 19.8275㎡와 실거래 표본 14.04㎡·14.07㎡가 일치하지 않으므로 직접 비교에는 한계가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 일부는 이해관계인 부재·폐문 등으로 내부 확인이 불가능해 현황도면·외부관찰·주변 탐문을 이용했습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.05.25. 민간임대주택 등록 부기 내용과 경매 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나로 끝난 사건이 아니다
이 사건에서 가장 큰 등기상 인수 위험이었던 우혜민의 270,000,000원 임차권은 2026.08.07. 확약으로 상당 부분 정리됐습니다. 그 임차인만 놓고 보면 매수인 인수는 실질 0원입니다. 하지만 별도 점유자 김선동은 전입일이 말소기준보다 앞서면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균이자 최신 거래는 202,000,000원, 현재 최저가는 291,000,000원으로 144.1%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -12.8% 하락했고, 비교 거래 면적도 본건보다 작아 단순 환산은 어렵습니다. 여기에 4회 유찰, 소형 도시형생활주택의 환금성, 확약 밖 미상 점유까지 겹칩니다. 우혜민 확약은 호재지만, 그것만으로 가격과 권리 리스크가 모두 해소된 것은 아닙니다.
