서울동부지방법원 2024타경50145. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 14층 1402호입니다. 사건 용도는 다세대이며, 감정평가상 해당 건물군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 이행보, 2021년 거래가액은 270,000,000원입니다. 이후 우혜민의 임차권등기가 설정되었고, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 핵심은 경매개시결정 이전에 성립한 임차권과 이를 둘러싼 보증기관 확약입니다.
등기부상 우혜민의 임차보증금은 270,000,000원입니다. 현재 최저매각가 232,800,000원에 매각된다는 가정하에 예상 배당액은 228,740,800원으로, 차액 41,259,200원이 발생합니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득비용은 약 270,000,000원 수준에 묶이는 인수형 구조입니다. 낙찰가가 낮아져도 잔여보증금 인수액이 증가하기 때문에 겉으로 보이는 할인율에 현혹되어서는 안 됩니다. 다만 제출된 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행되면 그 부족분의 실질 인수위험은 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 14층 1402호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 건물군 |
| 등기 임차권 범위 | 제14층 제1402호 19.8275㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 · 사용승인 2021.04.23 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.06.04 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 232,800,000원 (감정가의 80%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 1,761,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2024.01.18 강제경매개시결정 (갑구 5번) |
| 선순위 임차권 | 우혜민 · 보증금 270,000,000원 · 2023.04.21 등기 |
| 보증기관 확약 | 2026.08.07 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
| 민간임대주택등기 | 2021.05.25 등록 · 2021.06.04 부기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 교차점
이 사건의 말소기준권리는 2024.01.18 강제경매개시결정입니다. 그런데 우혜민의 임차권등기는 이보다 앞선 2023.04.21에 설정되어 있습니다. 임대차계약일은 2021.05.13, 확정일자는 2021.05.18, 주민등록 및 점유개시일은 2021.06.04입니다. 따라서 선순위 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권으로 분석해야 합니다.
임차인 및 점유관계
임차인·점유 관련 명의는 김선동과 우혜민 2명입니다. 두 명 모두 보증기관 명의의 대위변제·승계 중복신고자로 표시되어 있지는 않습니다. 다만 동일 호실과 동일 전입일이 확인되므로, 실제 별개의 임대차계약이 존재하는지와 보증금 귀속관계를 확인하는 것이 중요합니다.
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
우혜민 1402호 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.06.04 확정 2021.05.18 |
270,000,000원 | 선순위 있음 | 있음 | 중복신고 아님 |
|
김선동 1402호 · 현황조사 기재 |
전입 2021.06.04 확정 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 중복신고 아님 |
배당요구 관련 기록: 우혜민 2023.04.21, 김선동 2024.03.25. 우혜민의 배당요구일 표기는 임차권등기 접수일과 같으며, 정확한 절차 내용은 원본 대조가 필요합니다.
매각물건명세서에는 명시 인수권리 및 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 보증기관 확약에 따른 권리 해소 가능성을 뒷받침하지만, 김선동의 보증금과 독립적인 대항력 여부까지 확정해 주는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 5회 유찰이어도 싸다고 보기 어렵다
에스아이팰리스센트럴성내는 82세대, 2021.04.23 사용승인 건물입니다. 거래 비교자료에는 최근 12개월 거래 1건과 이전 거래들이 포함되어 있습니다. 가장 중요한 사실은 최근 거래가 202,000,000원, 현재 최저매각가 232,800,000원이라는 점입니다. 금액만 비교하면 최저가가 최근 거래의 115.2%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
전체 12건 평균은 229,083,333원으로 현재 최저가와 가까워 보입니다. 그러나 대부분이 2021~2022년 거래입니다. 최근 12개월 평균은 202,000,000원이고, 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -12.8%입니다. 즉 가격이 하락한 흐름이 확인되며, 과거 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 현재 최저가가 적정하다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,059,200원 |
| 1. 우혜민 임차보증금 | 270,000,000원 | 228,740,800원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 1,761,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 추정 배당순서와 집행비용을 반영한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 채권신고, 당해세, 최우선변제, 배당순위 및 절차에 따라 달라질 수 있습니다. 김선동의 미상 보증금은 정량적으로 반영되지 않았습니다.
현재 가정에서는 매각대금 대부분이 우혜민 관련 임차보증금 배당에 사용됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액 1,761,750,000원은 예상배당액이 0원입니다. 그러나 신청채권자에게 배당되지 않는 금액 전체가 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 선순위 임차권의 대항력과 확약의 효력으로 별도 판단해야 합니다.
회차별 인수위험 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 보증금
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 실질취득(확약 미적용) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (80%) | 232,800,000원 | 41,259,200원 | 274,059,200원 |
| 6회 유찰 (64%) | 186,240,000원 | 87,167,360원 | 273,407,360원 |
| 7회 유찰 (51.2%) | 148,992,000원 | 123,893,888원 | 272,885,888원 |
실질취득은 각 회차 최저가와 예상 미배당 보증금을 합산한 값으로, 확약 미적용 시 우혜민 임차권의 룰상 인수액을 보여줍니다. 집행비용 추정치에 따라 합계가 조금씩 달라집니다. 확약 적용 시 우혜민 관련 실질 인수는 0원이며, 김선동의 미상 보증금은 위 수치에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구청 남동측 인근으로, 주변은 상업용·업무용 건물이 위치하는 노선상가지대입니다. 후면에는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 근거리 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물로, 사용승인일은 2021.04.23입니다. 위생·급배수, 난방, 도시가스 및 기계식 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경보호구역·과밀억제권역·비행안전 관련 제한 등이 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 7,914,000원/㎡이고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 이용상태. 본건 건물군은 도시형생활주택(원룸형)으로 평가되었습니다. 다만 감정 대상 중 일부는 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장 도면과 외부 관찰 등에 근거한 부분이 있으므로 실제 내부구조·마감·설비 상태를 재확인해야 합니다.
- 환금성. 82세대 소형 주거상품이며, 확인된 거래는 본건과 면적이 다른 소형 호실에 집중되어 있습니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건이고 거래 추세가 -12.8%인 만큼 매각 시 기대가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 2026.08.07 제출된 주택도시보증공사 확약서의 원문을 확인해 우혜민 임차권에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 검증해야 합니다.
- 김선동의 권리관계 확인. 전입일은 2021.06.04이고 배당요구 관련 기록은 2024.03.25입니다. 보증금·확정일자·계약당사자·점유형태가 불명확하므로 실제 별개의 선순위 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 방지. 우혜민 임차권과 주택도시보증공사의 확약 관련 금액을 별도 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 반대로 김선동에게 독립적인 보증금이 존재한다면 이를 확약 대상 보증금에 임의로 포함해서도 안 됩니다.
- 실질취득비용 기준 입찰. 확약 미적용 시 현재 회차의 실질취득비용은 274,059,200원입니다. 후속 유찰 시에도 잔여보증금이 증가하므로 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 수익성이 개선된다고 판단하지 마세요.
- 동일 면적 거래 검증. 현재 비교 거래 면적은 14.04㎡ 및 14.07㎡로 본건 임차권등기상 19.8275㎡와 다릅니다. 동일 면적·층·이용상태의 거래를 추가 확인한 후 실제 입찰가격 상한을 정해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 202,000,000원이며 최근과 과거 가격 차이는 -12.8%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 229,083,333원을 현재 시세로 단순 적용하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021년 등록된 민간임대주택등기와 관련하여 임대사업자의 의무 및 매각 후 정리 사항을 확인해야 합니다.
- 점유·명도·관리비 확인. 실제 거주자 및 인도 가능성을 현장에서 확인하고, 공용부분 미납 관리비와 기계식 주차장 사용·관리 조건도 점검해야 합니다.
- 경매기록 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 관련 문건 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 그러나 안전한 저가매수는 아니다”
이 물건의 권리분석은 선순위 임차권의 원칙적인 인수위험을 보증기관의 확약이 얼마나 확실하게 제거하는가에 달려 있습니다. 우혜민의 임차보증금은 270,000,000원이고, 현재 회차의 예상 미배당액은 41,259,200원입니다. 확약이 적용되지 않는다면 매수인의 실질취득은 약 270,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다.
주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 점은 분명히 중요한 긍정 요소입니다. 해당 확약이 우혜민 임차권에 유효하게 적용된다면 그 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원이 됩니다. 그러나 김선동의 보증금과 권리관계가 확인되지 않았으므로 물건 전체를 인수위험 없는 안전형으로 확정할 수는 없습니다.
가격에서도 확신하기 어렵습니다. 현재 최저가 232,800,000원은 최근 비교 거래 202,000,000원의 115.2%이고, 최근 거래 추세는 -12.8%입니다. 비교 거래와 본건의 면적이 다르다는 한계까지 고려하면, 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰 4.7회와 본건 5회 유찰은 유찰 횟수 자체보다 권리·가격의 근본적인 불확실성을 점검해야 한다는 신호입니다.
최종 판단은 보수적 D등급. 보증기관 확약의 적용 범위와 김선동의 독립적인 임차권 여부를 먼저 확인하고, 본건과 동일 면적의 최근 거래로 적정가치를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 현재 단계에서는 권리 확인과 가격 검증 모두 선행되어야 합니다.
