서울동부지방법원 2024타경50145. 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 12층 1203호입니다. 사건의 핵심은 4회 유찰로 낮아진 최저가가 아니라 임차권입니다. 을구 1번 주택임차권자인 김지윤은 2021년 7월 9일 주민등록·점유를 갖췄고, 확정일자는 2021년 6월 15일이며 보증금은 239,000,000원입니다. 2023년 5월 31일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.

현재 최저매각가 93,389,000원을 기준으로 집행비용 2,081,002원을 먼저 공제하면 김지윤에게 예상되는 배당은 91,307,998원입니다. 따라서 보증금 중 147,692,002원이 남습니다. 입찰자가 법원에 내는 매각대금과 인수보증금을 합친 부담은 배당비용의 영향으로 241,081,002원이지만, 대항력 인수형의 본질은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 239,000,000원 부근에 고정된다는 점입니다. 그래서 5회·6회 유찰이 이어져도 단순히 “더 싸졌다”고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권이 매수인에게 남는다

② 임차인 분석 — 실제 확인되는 임차인은 2명 기록

김지윤은 전입·점유·확정일자·임차권등기가 확인되고, 보증금도 특정돼 있어 인수위험을 금액으로 계산할 수 있습니다. 반면 김선동은 현황조사에 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 또한 조사상 호수는 1402호로 표기돼 본건 1203호와 다르므로 입찰 전 현황조사·전입세대 및 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다

동일 건물 유사 면적의 거래 12건 평균은 229,083,333원이지만, 이 평균에는 2021~2022년 2.23억~2.39억원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 거래는 2025년 8월의 202,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 202,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 평균은 -12.8% 하락했습니다. 반면 대항력 보증금을 기준으로 본 실질취득은 약 239,000,000원으로, 최근 시세의 약 118.3%입니다. 즉 최저가 93,389,000원이 전체 평균의 40.8%, 최근 시세의 46.2%라는 숫자는 매수인 인수를 빼고 본 착시입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,389,000원 가정)

김지윤 보증금 239,000,000원 중 예상배당 91,307,998원을 제외한 147,692,002원이 현재 회차 매수인 인수 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

회차가 내려갈수록 법원에 납부하는 매각대금은 93,389,000원 → 74,711,200원 → 59,768,960원으로 크게 줄지만, 김지윤 보증금의 미배당 인수액은 147,692,002원 → 166,033,602원 → 180,706,881원으로 증가합니다. 결국 세 시나리오 모두 총부담은 약 2.40억 수준에 머뭅니다. 유찰 자체가 가격할인을 만들어내지 못하는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 다세대이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 14.0075㎡입니다.
• 입지. 강동구청 남동측 인근이며 주변은 상업·업무용 건물이 있는 노선상가지대, 후면은 공동주택과 근린생활시설이 있는 주택지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물, 사용승인일 2021.04.23. 위생·급배수·난방·도시가스·기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성내로 및 성내로12길에 접합니다. 공시지가는 7,914,000원/㎡입니다.
• 환금성. 최근 12개월 확인 거래는 1건, 202,000,000원이며 과거 평균 대비 최근 가격추세는 -12.8%입니다. 소형 원룸형 특성까지 감안하면 실질취득 2.39억원 수준의 재매각 경쟁력은 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김지윤 임차권 인수액 재계산. 실제 낙찰가와 배당표 확정액에 따라 인수액이 달라지므로 매각 직전 배당요구·명세서 원본을 다시 확인하세요.
• 최저가 착시 금지. 93,389,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 239,000,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 229,083,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 202,000,000원과 -12.8% 하락 추세를 우선 기준으로 보세요.
• 김선동 현황 재확인. 전입일은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않고 조사상 1402호로 기재돼 있습니다. 본건 1203호와의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 일부 물건은 이해관계인 부재·폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능했다고 감정평가서에 적혀 있으므로 실제 내부구조와 상태를 재확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 갑구에 민간임대주택 등록 부기등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.

맺으며 — “4회 유찰 = 59% 할인”이 아니다

겉으로만 보면 감정가 228,000,000원에서 최저가 93,389,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가 할인과 실질취득가 할인이 전혀 다른 구조입니다. 김지윤의 보증금 239,000,000원이 매각대금보다 크고, 미배당 보증금을 매수인이 인수하기 때문에 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어납니다.

더 중요한 것은 현재 시장입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래는 202,000,000원, 최근 가격 추세는 -12.8%입니다. 반면 실질취득 기준은 약 239,000,000원으로 최근 시세보다 높습니다. 여기에 이미 4회 유찰, 소형 원룸형 이용, 김선동 관련 미상 점유기록까지 겹칩니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득가는 싸지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수보증금과 환금성입니다.