서울동부지방법원 2024타경50145. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 1203호가 다섯 차례 유찰돼 최저매각가가 74,711,000원까지 내려왔습니다. 감정가는 228,000,000원으로, 최저가는 감정가의 약 32.77%에 불과합니다. 겉보기에는 큰 폭의 할인처럼 보이지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준보다 앞선 임차권에 있습니다.
2023.05.31 등기된 김지윤의 주택임차권은 2024.01.18 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 임대차계약·확정일자는 2021.06.15, 전입·점유 개시일은 2021.07.09입니다. 매각물건명세서에도 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 그래서 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 떠안을 보증금이 늘어납니다. 여기에 현황조사상 1402호로 기재된 별도 전입자까지 있어, 점유관계 확인도 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 12층 1203호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 해당 호실 / 면적 | 12층 1203호 · 임차권등기상 14.0075㎡ |
| 건물규모 / 승인 | 15층 건물 · 2021.04.23 사용승인 |
| 건물 세대수 | 82세대 |
| 소유자 | 이행보 (2021.07.09 소유권이전 · 등기 거래가액 239,000,000원) |
| 감정가 | 228,000,000원 |
| 최저매각가 | 74,711,000원 (5회 유찰 · 감정가의 32.77%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 1,761,750,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.18 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 김지윤 · 보증금 239,000,000원 · 을구 1번 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권의 인수
말소기준권리는 2024.01.18 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2023.05.31 주택임차권등기는 단순히 말소되는 권리로 취급할 수 없습니다. 매각물건명세서에 보증금 미배당 잔액 인수가 명시돼 있기 때문입니다.
한편 2021.05.07 설정됐던 수협은행 신탁은 2021.07.09 이미 말소됐습니다. 이행보 소유권이전 이후 민간임대주택등기가 부기돼 있으므로 현재 등록 상태와 처분 관련 사항을 확인해야 합니다. 신탁 말소 사실이 선순위 임차보증금 인수위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수와 점유 불확실성
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김지윤 1203호 14.0075㎡ 전부 을구 1번 임차권등기 |
전입 2021.07.09 확정 2021.06.15 배당요구 2023.05.31 |
239,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
|
김선동 현황조사상 1402호 1203호와 호수 불일치 |
전입 2021.06.04 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
확인되는 본건 임차권자는 김지윤 1명이며, 별도로 김선동의 전입기록이 현황조사에 나타납니다. 김선동의 점유부분은 1402호로 기재돼 있어 경매대상인 1203호와 일치하지 않습니다. 따라서 김선동을 곧바로 본건의 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유 호실, 임대차계약, 전입세대 및 보증금의 관계를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 비교할 것은 최저가가 아니라 실질취득액
에스아이팰리스센트럴성내의 유사 면적 거래는 총 12건이며 전체 평균은 229,083,333원입니다. 다만 과거 거래에는 2021년과 2022년의 높은 가격이 다수 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균으로 집계된 202,000,000원, 최신 거래 2025.08의 202,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 거래가격 추세 -12.8%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 집계 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
전체 평균 229,083,333원보다 최근 거래 202,000,000원이 낮고, 추세 지표도 -12.8%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 기준으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 또한 최근 평균으로 집계된 거래가 1건에 그치며, 확인되는 최신 거래월은 2025.08입니다. 매각기일 2026.10.26과 시차가 있어 최신 거래 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,711,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,744,798원 |
| 1. 임차인 김지윤 보증금 | 239,000,000원 | 72,966,202원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구금 | 1,761,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김지윤 | — | 166,033,798원 |
예상배당액 74,711,000원 중 집행비용 1,744,798원, 김지윤 보증금 배당 72,966,202원으로 배분됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이며 청구금액 1,761,750,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 그 미배당 청구금액 전체를 매수인이 인수한다는 뜻은 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다
이 사건의 가장 중요한 구조는 낙찰가와 인수보증금이 반대 방향으로 움직인다는 점입니다. 김지윤 보증금 239,000,000원을 전액 배당하지 못하는 상황에서는 낙찰가격이 낮아질수록 배당액이 감소하고 매수인이 떠안는 미배당액이 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 74,711,000원 | 166,033,798원 | 240,744,798원 |
| 6회 유찰 시 | 59,768,800원 | 180,707,038원 | 240,475,838원 |
| 7회 유찰 시 | 47,815,040원 | 192,445,631원 | 240,260,671원 |
5회 유찰 상태에서 7회 유찰 가정으로 최저가가 74,711,000원에서 47,815,040원까지 내려가더라도, 예상 실질취득액은 240,744,798원에서 240,260,671원으로 소폭 달라질 뿐입니다. 이는 추정 집행비용 차이가 반영된 결과로, 경제적 부담의 중심이 239,000,000원 보증금에 묶여 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 성내동 강동구청 남동측 인근. 주변은 상업·업무용 건물이 있는 노선상가지대이며, 후면에 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 근거리에 지하철 8호선 강동구청역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2021.04.23 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 원룸형 도시형생활주택입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비와 기계식 주차시설이 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 비행안전 관련 구역 등 토지이용상 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 82세대 규모의 소형 주거시설로, 전용 약 14㎡의 원룸형 상품입니다. 최근 실거래 표본이 적고 가격 추세가 -12.8%로 하락해 재매각가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태. 일부 물건은 이해관계인 부재나 폐문 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 외부관찰·도면·탐문을 토대로 감정평가가 이뤄졌습니다. 본건의 실제 내부구조와 유지관리 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 을구 1번 김지윤 임차권등기가 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 대상임을 반드시 재확인하세요.
- 실질취득액 기준 가격 판단. 최저가 74,711,000원만으로 비교하지 말고, 인수보증금을 포함한 240,744,798원을 기준으로 최근 거래 202,000,000원과 비교해야 합니다.
- 배당액 및 최종 인수금 점검. 실제 배당표, 집행비용, 선순위 조세 및 임차인의 우선변제 처리 결과에 따라 김지윤의 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
- 김선동의 점유관계 조사. 현황조사상 1402호 기재와 대상 물건 1203호의 불일치를 확인해야 합니다. 임대차계약서·전입세대·실제 점유 현황을 대조하고, 본건에 관한 별도 권리가 존재하는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 상태. 갑구 4-1번 민간임대주택등기와 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 관련 행정상 사항을 확인하세요.
- 실거래 하락 추세. 최근 집계가격 202,000,000원과 추세 -12.8%를 고려해, 과거 평균 229,083,333원을 가격 상승의 근거로 사용하지 마세요.
- 원룸형 상품의 환금성. 소형 주거시설의 실수요·임대수요, 기계식 주차 이용 여건, 관리비 및 실제 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차보증금 정산과 임차권등기 말소, 실제 점유자 인도 및 공용부분 관리비 체납을 별도로 검토하세요.
- 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가는 7,471만원, 부담은 약 2억4천만원”
이 물건은 5회 유찰과 감정가의 32.77%라는 숫자만으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 명시된 선순위 임차권 때문에 낙찰자는 김지윤 보증금의 미배당 잔액을 부담하게 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득액은 240,744,798원으로, 최근 거래 202,000,000원보다 38,744,798원 높습니다.
더구나 시장 추세는 -12.8%로 하락 중이고, 추가 유찰이 발생해도 인수보증금이 늘어 실질취득액은 약 2억4천만원 수준에 머무는 구조입니다. 여기에 김선동의 타 호실 전입기록과 본건의 관계도 확인해야 합니다. 가격 부담·선순위 보증금 인수·점유 불확실성·반복 유찰·소형 주거시설의 환금성 위험이 겹칩니다.
따라서 현 상태에서는 단순 저가 낙찰을 기대한 접근보다 입찰 보류와 권리관계 확인을 우선하는 판단이 적절합니다. 최저가가 더 내려가는 것만으로는 가격 부담이 충분히 개선되지 않습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가격이 아니라 실제로 떠안는 보증금과 총취득 부담입니다.
