서울동부지방법원 2024타경50145. 서울 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 9층 901호입니다. 전용면적 14.0675㎡의 소형 다세대 물건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 감정가 225,000,000원에서 현재 최저가가 180,000,000원으로 낮아져 있지만, 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권의 보증금과 낙찰 이후 인수 여부입니다.
김다옥은 2022.01.10. 전입하고 2021.12.14. 확정일자를 받은 임차권자로, 보증금 235,000,000원이 등기되어 있습니다. 2024.01.18. 강제경매개시결정보다 먼저 임차권등기가 이루어졌으므로, 확약이나 별도의 권리소멸 사유가 확인되지 않는다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 이와 별도로 2026.08.07. 주택도시보증공사의 확약서가 제출되어, 권리 귀속 관계를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 9층 901호 (성내동, 에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 14.0675㎡ · 제9층 제901호 |
| 건물 현황 | 에스아이팰리스센트럴성내 · 82세대 · 사용승인 2021.04.23 · 감정상 도시형생활주택(원룸형) 이용 기재 |
| 소유자 | 이행보 · 2021.07.30. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 180,000,000원 (감정가의 80% · 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 1,761,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26. |
| 말소기준권리 | 2024.01.18. 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 등기 임차권 | 김다옥 · 보증금 235,000,000원 · 을구 1번 |
| 확약서 | 2026.08.07. 주택도시보증공사 제출 · 우선변제권만 주장, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준은 2024.01.18. 강제경매개시결정입니다. 그러나 김다옥의 전입과 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 보증금 235,000,000원이 현재 최저가 180,000,000원을 초과하기 때문에, 경매대금만으로 보증금을 전액 변제할 수 없는 구조입니다.
현재 매각가 180,000,000원 가정에서 집행비용 3,320,000원을 제외하면 임차인에게 176,680,000원이 배당됩니다. 따라서 미배당 보증금 58,320,000원이 남습니다. 확약이 김다옥 임차권에 적용되지 않는 경우 이 금액은 매수인 인수 위험으로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 2명, 보증기관 중복 제외
임차인으로 신고된 사람은 김선동과 김다옥, 2명입니다. 시보증은 김선동의 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계 신고로, 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 다만 김선동의 신고 점유 부분은 본건과 다른 호수로 표시되어 있어 실제 901호 점유와 관련되는지 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다옥 901호 14.0675㎡ 전부 |
235,000,000원 | 2022.01.10. 2021.12.14. |
대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 58,320,000원 확약 적용 확인 필요 |
| 김선동 신고 부분 1402호 |
미상 | 2021.06.04. 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미확인 | 금액 미상 901호 관련성 확인 |
보증기관 시보증의 처리. 전입 2022.01.10., 확정일자 2021.12.14., 배당요구일 2024.01.05.로 기재되어 있으나, 김선동 보증금의 대위·승계 신고에 해당합니다. 별도 보증금은 합산하지 않으며, 실제 임차인 수에도 포함하지 않습니다. 확약서에 따라 소멸하는 보증기관 권리와 별도 임차인 권리가 동일한지 여부는 구분해서 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.8억과 실질취득 2.38억은 다르다
에스아이팰리스센트럴성내의 전용 14㎡대 실거래를 비교하면 전체 12건 평균은 229,083,333원입니다. 그러나 과거 높은 가격에 거래된 사례들이 다수 포함되어 있으므로 전체 평균만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 최신 거래인 2025.08.의 202,000,000원이 더 중요한 비교 기준입니다. 최근 12개월 평균도 202,000,000원이며 해당 기간 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,320,000원 |
| 1. 임차인 김다옥 보증금 | 235,000,000원 | 176,680,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 1,761,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 가정에서 김다옥의 보증금 미배당액은 58,320,000원입니다. 보증공사 청구액 1,761,750,000원은 전액 미배당으로 추정됩니다. 이 청구액을 매수인의 개인 채무로 합산하지는 않습니다. 확약이 적용되는 보증기관 권리는 실질 인수 0원이며, 김다옥 명의 권리에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 총취득비용 하락은 아니다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 지급되는 배당액도 줄고 그만큼 매수인의 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 확약이 적용되지 않는 인수형 구조에서는 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 현상이 발생합니다. 아래 금액은 확약에 따른 면제가 적용되지 않는 경우의 보수적 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 감정가 80% |
180,000,000원 | 58,320,000원 | 238,320,000원 |
| 6회 유찰 감정가 64% |
144,000,000원 | 93,816,000원 | 237,816,000원 |
| 7회 유찰 감정가 51.2% |
115,200,000원 | 122,212,800원 | 237,412,800원 |
각 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 더한 금액입니다. 집행비용 추정치 차이로 합계에 소폭 차이가 있지만 모두 보증금 235,000,000원 부근에 머뭅니다. 김선동 관련 미상 보증금, 취득세 및 기타 비용은 제외했습니다. 확약으로 인수 위험이 실제 해소되는 경우에는 해당 인수액을 더하지 않아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 강동구 성내동 강동구청 남동측 인근. 주변은 상업·업무용 건물이 있는 노선상가지대이고, 후면에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근 버스정류장 및 지하철 8호선 강동구청역을 이용할 수 있는 입지입니다.
- 건물. 2021.04.23. 사용승인된 건물이며, 철근콘크리트구조와 위생·급배수·난방·도시가스 설비, 기계식 주차장시설이 기재되어 있습니다.
- 이용 형태. 다세대 물건으로 분류되며 감정평가에는 도시형생활주택(원룸형) 이용 내용이 포함됩니다. 본건 901호의 실제 내부구조 및 이용 상태는 현장 재확인이 필요합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 82세대의 소형 주거시설로, 최근 실거래 표본이 제한적입니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.7회이며 최근 시세도 하락 추세여서 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 일부 내부 확인이 어려웠다는 기재가 있으므로 실내 상태, 실제 점유 및 기계식 주차 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 김다옥 명의 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 승계 여부. 김다옥의 보증금 235,000,000원, 예상 미배당액 58,320,000원의 매수인 인수 여부를 명확히 해야 합니다.
- 김선동의 호수 불일치. 김선동 신고 부분은 1402호입니다. 본건 901호와의 관계, 실제 점유, 전입 및 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복신고. 시보증은 김선동 관련 대위·승계 신고이므로 독립된 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 가격 기준. 최근 실거래 202,000,000원과 -12.8%의 하락 추세를 우선 고려해야 합니다. 과거 거래를 포함한 평균 229,083,333원만 기준으로 삼지 않아야 합니다.
- 다회유찰 점검. 이미 5회 유찰된 물건이고 단지 경매 평균도 4.7회 유찰입니다. 권리 문제와 유동성·환금성 문제를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.16. 민간임대주택 등록이 기재되어 있으므로 경매 매각 후 관련 의무와 등록 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 미납 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부 및 실제 점유자의 인도·명도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.8억 낙찰이 1.8억 취득을 뜻하지 않는다”
이 사건은 최저가만 보면 225,000,000원 감정가의 80%에 응찰할 수 있는 다회유찰 소형 다세대 물건입니다. 그러나 김다옥의 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 크고, 확약 적용이 확인되지 않은 경우 현재 예상 실질취득은 238,320,000원입니다. 최근 실거래가 202,000,000원보다 높은 금액이므로 이 상태에서는 가격 메리트가 없다고 보는 것이 타당합니다.
주택도시보증공사의 확약서는 중요한 위험 완화 요인입니다. 보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 권리에 대해서는 보증금이 전액 배당되지 않아도 실질 인수액을 0원으로 처리해야 합니다. 그러나 확약 대상과 김다옥 명의 임차권의 권리 귀속을 확인하지 않은 채 모든 보증금 위험이 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 김선동의 1402호 신고 및 보증금 미상 문제는 확약과 별개로 검토해야 합니다.
여기에 최근 가격 -12.8% 하락 추세, 5회 유찰과 단지 평균 4.7회 유찰, 소형 주거시설의 환금성 부담이 겹칩니다. 종합 판단은 D등급의 고위험·조건부 검토 물건입니다. 김다옥 임차권의 확약 적용과 김선동 관련성이 모두 해소된 후에야 최저가 180,000,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 새롭게 평가할 수 있습니다.
