서울동부지방법원 2024타경50145. 강동구 성내동 에스아이팰리스센트럴성내 9층 901호로, 대상면적은 14.0675㎡입니다. 소유자 이행보가 2021.06.09 매매를 원인으로 2021.07.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 235,000,000원입니다. 이후 김다옥 명의의 주택임차권이 2023.05.18 등기됐으며, 임차보증금 역시 235,000,000원입니다.
표면상 가장 중요한 권리는 김다옥의 임차권입니다. 전입일 2022.01.10, 확정일자 2021.12.14로 경매개시결정 2024.01.18보다 앞서 있고 배당요구도 있어, 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 현재 매각가 225,000,000원 가정에서는 집행비용 3,950,000원을 제외한 221,050,000원이 배당돼 룰상 13,950,000원이 미배당으로 남습니다.
하지만 2026.08.07 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 임차권에 대해서는 배당표상 미배당액과 별개로 매수인이 실제 떠안을 금액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2024타경50145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 성내로 64, 9층901호 (성내동,에스아이팰리스센트럴성내) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 14.0675㎡ |
| 소유자 | 이행보 · 2021.06.09 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 1,761,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
권리 흐름상 가장 중요한 등기는 2023.05.18 김다옥의 주택임차권입니다. 보증금 235,000,000원, 전입 2022.01.10, 확정일자 2021.12.14이며, 제공된 판정은 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 인수 위험으로 남습니다.
임차·점유 신고 — 실제 임차인 2명, 승계 1건은 중복
| 신고자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김선동 | 1402호 | 2021.06.04 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 김다옥 | 9층 901호 14.0675㎡ 전부 | 2022.01.10 | 235,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 |
| 시보증 | — | 2022.01.10 | 0원 | 대항력 신고 우선변제 승계·중복 |
신고상 실제 임차인은 김선동·김다옥 2명이고, 시보증은 김선동 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 김선동 신고 부분은 1402호이고 보증금은 미상입니다. 본 매각대상은 901호이므로 이 신고의 901호 직접 관련성은 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다. 또한 2026.08.07 확약은 그 적용 대상 임차권에만 효력이 있으므로, 확약 밖 신고까지 자동으로 인수위험 0원이라고 볼 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 202,000,000원’이 중요
에스아이팰리스센트럴성내 동일 면적대의 확인 거래는 12건입니다. 전체 평균은 229,083,333원이지만 대부분 2021~2022년 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.08 거래가 202,000,000원이고 최근 12개월 평균도 동일하게 202,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 14.04㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 10 | 233,000,000원 |
| 2022.01 | 14.04㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 3 | 223,000,000원 |
| 2021.11 | 14.04㎡ | 8 | 231,000,000원 |
| 2021.08 | 14.04㎡ | 9 | 233,000,000원 |
| 2021.07 | 14.07㎡ | 15 | 239,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 5 | 229,000,000원 |
| 2021.06 | 14.04㎡ | 9 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 229,083,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 202,000,000원 |
현재 최저가 225,000,000원은 전체 12건 평균 229,083,333원보다는 낮아 전체 평균 대비 98.2%입니다. 그러나 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 202,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 111.4%입니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 -12.8% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 김다옥 보증금 | 235,000,000원 | 221,050,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 1,761,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김다옥 보증금 미배당액은 13,950,000원입니다. 다만 2026.08.07 확약에 따라 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
유찰 시나리오 — 확약 없으면 낙찰가 하락만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 225,000,000원 | 13,950,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 80% | 180,000,000원 | 58,320,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 144,000,000원 | 93,816,000원 | 0원 |
확약을 제외한 순수 권리 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 김다옥 보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가만 내려갔다고 실질 취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 것이 아닙니다. 이번 사건은 2026.08.07 확약 때문에 그 주된 인수액을 실질 0원으로 처리할 수 있다는 점이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동구청 남동측 인근으로, 주변은 상업용·업무용 건물이 있는 노선상가지대이고 후면은 공동주택·근린생활시설 등이 있는 주택지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장 및 근거리에 지하철8호선 강동구청역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 해당 건물군은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 사용승인일 2021.04.23이며 위생·급배수·난방·도시가스·기계식 주차장 시설이 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가 7,914,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 환금성. 단지 규모는 82세대이고 최근 12개월 동일 면적대 확인 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 적용 대상과 효력을 원문으로 최종 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 229,083,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 202,000,000원을 우선해서 보세요. 현재 최저가는 111.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -12.8% 낮습니다. 전체 평균 대비 98.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 김선동 신고 확인. 전입 2021.06.04, 보증금 미상, 신고 부분 1402호입니다. 901호와의 직접 관련성을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 대조하세요.
- 보증기관 중복 합산 금지. 시보증 신고는 김선동 보증금의 대위·승계 건이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 내부 상태 재확인. 일부 물건은 이해관계인 부재·폐문으로 정확한 내부 확인이 불가능해 외부관찰·주변 탐문 등에 의해 작성된 것으로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮추고, 가격 리스크는 그대로 남는다
이 사건의 핵심은 두 층으로 나뉩니다. 첫째, 김다옥의 선순위 임차권은 원래 보증금 미배당분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조지만, 2026.08.07 제출된 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다. 둘째, 그 권리 부담이 사라진다고 해서 가격까지 싸지는 것은 아닙니다.
현재 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 202,000,000원의 111.4%이고, 최근 거래 추세도 -12.8%입니다. 이미 4회 유찰됐고 단지 평균도 4.2회입니다. 여기에 확약 밖 별도 임차 신고의 본건 관련성 확인이 남아 있습니다. 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높다”입니다. 권리만 보고 현재 가격을 정당화하기 어려운 물건입니다.
